Для кого предназначена коммерческая ипотека, в чем выгода

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Для кого предназначена коммерческая ипотека, в чем выгода" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Кому выгодна коммерческая ипотека?

Спрос на коммерческую ипотеку уже есть, и количество банков, которые считают такую коммерческую ипотеку довольно перспективной и будут за ее счет расширять активно действующие линейки, со временем увеличивается.

Специалисты работают над заключительными деталями по такой программе на полное приобретение определенной коммерческой недвижимости.

И как только ситуация на мировом рынке прояснится, сотрудники банков начнут активно предлагать выгодный продукт собственным клиентам.

Практически всегда, коммерческую недвижимость приобретают собственники и руководители предприятий для расширения индивидуального бизнеса или последующих инвестиций.

Большое количество клиентов уже смогли прочувствовать, что при стабильно и долго работающем бизнесе с тщательно обдуманными планами лучше переехать в свое собственное помещение: увеличение стоимости квадратного метра на сегодняшний день сводит на «нет» всю целесообразность аренды, стоимость которой развивает просто спринтерскую скорость.

Пришло время действовать, если до достижения необходимых целей Вам еще далековато, а срок действия следующего договора аренды приблизилось к концу.

Кому выгодна коммерческая ипотека?

Коммерческая ипотека в таком случае станет самым оптимальным вариантом. Чтобы потом не вышло так, что производство и растущий штат остались «без крыши над головой», собственнику компании будет лучше приготовить все необходимое и заранее позаботиться об окончательном выборе банка — кредитора и помещения.

При специальном анализе предложений определенной коммерческой ипотеки необходимо учесть большое количество нюансов. В первую очередь, стоит обратить внимание на схему кредитования.

Так как в отличие от «классической» ипотеки, коммерческая не регулируется активно действующим законом, что в будущем приводит к абсурдной и сложной ситуации: банк не захочет принимать недвижимость в залог, если у клиента нет подтвержденного документально права на его обладание.

Чтобы получить кредит на приобретение недвижимости, необходимо сначала приобрести право на нее собственность, и только потом оформлять в качестве залога.

И только потом банк приступит к рассмотрению Вашей кредитной заявки. На все формальности вполне сможет уйти приблизительно месяца, что затягивает весь процесс получения ссуды. И тогда у заемщика возникает вполне логичный вопрос: а стоит ли игра свеч.

Для кого предназначена коммерческая ипотека, в чем выгода?

Немаловажным фактором успешной деятельности любой компании является наличие у предпринимателя своего производственного или офисного помещения. Предприятие будет только в выигрыше от вложения средств в обустройство собственных, а не арендуемых квадратных метров, оно имеет постоянный юридический адрес. Однако не у каждого предпринимателя есть деньги на покупку желаемого объекта, особенно на этапе становления бизнеса. Разумным шагом при приобретении недвижимости будет обращение в банковскую структуру для оформления коммерческой ипотеки.

  • Для кого предназначена коммерческая ипотека?
  • Как оформить юридическому лицу?
  • Особенности получения для физического лица
  • Где взять для покупки помещения?

Привлечение заемных средств для покупки коммерческой недвижимости выгодно тем, что предприятию не нужно изымать средства из оборота. При этом грамотное использование вновь приобретенного объекта позволит не только значительно расширить производство, но и увеличить прибыль, способствуя тем самым своевременному погашению ссуды.

Получить кредит в банке для покупки коммерческой недвижимости могут не только юридические, но и физические лица. Но это совсем не значит, что ипотеку откроют для простого работника или клерка, пусть даже он является сотрудником очень прибыльного предприятия.

Рассчитывать на коммерческую ипотеку в качестве физического лица могут только:

  • Владельцы бизнеса (индивидуальные предприниматели).
  • Ведущие топ-менеджеры крупных компаний.

В чем выгода? В дальнейшем владелец недвижимости получает право на распоряжение помещением на свое усмотрение. Его можно сдавать в аренду, возвращая банку заемные средства, или расширять производство для увеличения прибыли.

Ипотека юридическим лицам выдается на покупку коммерческой недвижимости (склада, магазина, производственного цеха и т.д.), а также участка земли. При этом банки тщательно изучают направление деятельности предприятия, отказывая тем, кто производит табачную и алкогольную продукцию, загрязняет окружающую среду. Особое внимание уделяется доходам компании, которые должны быть стабильны и прозрачны, что подтверждается документацией по бухгалтерии, выписками по счетам и прочее. В расчет принимается и время работы предприятия на территории РФ, соответствующее, как минимум 1 году.

В чем выгода? При наличии своего помещения, предприниматель сможет получить кредит на развитие бизнеса, даже заказав значительную сумму, рассчитывать на которую без залога практически невозможно. Да и условия банков в дальнейшем будут более лояльными.

Чтобы юрлицо могло гарантировано получить коммерческую ипотеку, компании необходимо соблюдать определенные требования и условия банков. В чем они выражаются?

Условия кредитования:

  1. Годовая ставка для юрлиц составляет 13% и выше.
  2. При оформлении кредита необходимо внести от 20% и более, в зависимости от оценочной стоимости объекта (хотя существует возможность получения ссуды без первоначального взноса).
  3. Максимальный срок действия договора – 12 лет, но чаще всего заемные средства выдаются на 5-8 лет.
  4. Предприятие должно быть зарегистрировано на территории действия банка.
  5. Если юрлицо не является клиентом банка, то создается специальная комиссия, которая направляется в компанию с целью изучения бизнеса.
  6. При наличии негативной кредитной истории у предприятия многие банки просто откажут в выдаче заемных средств.

В зависимости от статуса заемщика – юридическое или физическое это лицо, требования банка могут разниться.

Если в качестве заемщика выступает физическое лицо, то:

  • Получить кредит соискатель может, только если ему исполнился 21 год и при возрасте не старше 65 лет.
  • Обязательно российское гражданство.
  • Срок на последнем месте работы от 1 года.
  • Приветствуется положительная кредитная история.

Некоторые банки могут выдвигать дополнительные требования.

Одним из важных условий сотрудничества банка с юридическим лицом является:

[2]

  1. Доходная деятельность компании на протяжении, как минимум, предшествующего года.
  2. Рассматриваются надежность и платежеспособность заемщика.
  3. Прибыль у предприятия должна быть такой, чтобы ее хватало не только на обслуживание ипотечного кредита.
  4. Приветствуется положительная кредитная история компании, причем проверку проходят даже руководители и учредители.
Читайте так же:  Подробно про документы для налогового вычета по ипотеке по процентам и жилью

Требования к недвижимости

Практически для всех банков общими требованиями к кредитуемому объекту являются:

  • Обязательный почтовый адрес.
  • Отсутствие статуса аварийности у здания.
  • Оно не может находиться в списке под снос.
  • Это должно быть капитальное строение.
  • Внутренняя планировка должна соответствовать техническому паспорту.
  • У помещения не может быть обременений/отягощений.
  • Обязательно наличие инженерных коммуникаций.
  • Объект должен быть ликвидным.
  • Он должен соответствовать целевому назначению, связанному с деятельностью компании-заемщика.

Важно: Банк проверяет правоустанавливающие документы на юридическую чистоту». Это означает, что все бумаги должны быть оформлены согласно законодательству и соответствовать действительности.

[3]

Недвижимость по коммерческой ипотеке приобретается по рыночной стоимости, на основании оценки эксперта. Объект обязательно страхуется от противоправных действий третьих лиц и рисков повреждения.

Особенности получения коммерческой ипотеки на недвижимость для физического лица

Не все банки на сегодня еще готовы работать с коммерческой ипотекой для физических лиц, поэтому оформление кредитования достаточно сложное. Основным препятствием при выдаче заемных средств становится невозможность подтверждения своего официального дохода соискателем. Или же предприниматель только начинает свое дело и неизвестно, чем все закончится. В подобных случаях оформление ипотеки довольно рискованное мероприятие, как для банка, так и для заемщика.

Однако выделить ключевые моменты в кредитовании физических лиц все же можно:

  1. ИП или начинающий бизнесмен может рассчитывать на кредитные средства от банка в размере 1 000 000-100 000 000 руб. (при предоставлении всех необходимых документов).
  2. Заем может выдаваться в рублях и иностранной валюте.
  3. Ставка по процентам варьирует в пределах 13-16%.
  4. Срок действия договора по использованию заемных средств – до 10 лет.
  5. Минимальный первичный взнос – 20%.
  6. Обеспечением по кредиту выступает коммерческая недвижимость.

После подписания договора заемщику может предоставляться отсрочка в исполнении обязательств по кредиту на срок до 6 месяцев. Возможно досрочное погашение ипотеки без наложения штрафов.

Где взять коммерческую ипотеку для покупки помещения: обзор предложений российских банков

Как показывает опыт, предпринимателю лучше всего обращаться по поводу коммерческой ипотеки в тот банк, где обслуживается предприятие. Но если это невозможно, то можно воспользоваться предложением любого другого банка.

В таблице приведен обзор предложений российских банков по коммерческой ипотеке

Коммерческая ипотека для физических лиц

Как показывает статистика, подавляющее большинство ипотечных кредитов, которые выдаются банками, используется для целей приобретения заемщиками квартир на вторичном рынке. Вместе с тем в линейке банковских продуктов данной категории периодически появляются новые предложения, которые ранее не были доступны. Одной из программ, которая стала доступна относительно недавно, стала ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц.

Для кого предназначена программа?

Как странно бы это не выглядело, но на практике фраза «для физических лиц» не всегда означает то, что любой желающий человек вправе подать заявку на подобный вид ипотеки. Иногда встречаются случаи, когда, декларируя в качестве целевой аудитории физических лиц, кредиторы готовы предоставить ссуду только индивидуальным предпринимателям, владельцам бизнеса или лицам, относящимся к топ менеджменту компании, предлагая, по сути, классическую ипотеку на коммерческую недвижимость для юридических лиц. Если говорить о требованиях, которые предъявляются банки к обычным гражданам, желающим получить такой займ, то они практически не отличаются от классического варианта:

  • Заемщик должен быть гражданином России;
  • Возраст не менее 21 года;
  • Минимальный стаж у последнего работодателя от 6 месяцев.

Базовые условия кредитования.

В наиболее распространенном виде коммерческая ипотека для физических лиц предназначена для приобретения нежилых зданий, помещений или земельных участков, предназначенных для подобной застройки. Кроме этого ряд банков позволяет передать в залог существующую с распоряжении клиента коммерческую недвижимость для получения нецелевого кредита. В этом случае денежные средства, предоставленные банком, могут быть использованы как для покупки новой недвижимости, так и на иные цели, необходимые заемщику. Ввиду того, что количество банков, работающих с такими программами кредитования невелико, говорить об его однородности достаточно сложно, тем не менее выделить наиболее общие условия, на которых можно получить займ все-таки можно:

  • Кредит может быть оформлен в рублях, долларах или евро;
  • Минимальная сумма варьируется от 1 000 000 до 3 000 000 рублей;
  • Величина процентной ставки по рублевым кредитам находится на уровне 14.5%, а по валютным 12%;
  • Практически все банки ожидают от потенциального заемщика первоначальный взнос в размере 20 процентов от стоимости приобретаемой некоммерческой недвижимости;
  • В большинстве случаев срок кредитования не превышает 10 лет;
  • Обязательным условием является страхование риска утраты и повреждения недвижимости.

Требования к объекту недвижимости.

Ввиду того, что региональный охват коммерческой ипотеки для физических лиц не большой, главным требованием, которым должна отвечать недвижимость является ее нахождение в регионе, одобренном для кредитования. Также она должна превышать минимально допустимую площадь (как правило, 150 квадратных метров), относиться к объектам капитального строения и быть свободной от обременения и имущественных прав третьих лиц.

[1]

Специфика кредитования.

Несмотря на то, что процесс получения займа идентичен тому, который происходить при покупке обычной квартиры, ряд нюансов все же существует. Первое, с чем придется столкнуться заемщику – более длительные сроки рассмотрения заявки, которые редко бывают менее 5 дней. Другая особенность продукта заключается в наличии у ряда кредитных организаций комиссии за рассмотрение заявки и анализ переданных в банк заемщиком документов. Величина такой комиссии в ряде случаев доходит до 2 процентов от суммы кредита, что составляет совсем не малую величину. Третья особенность, о которой стоит упомянуть заключается в том, что в отличии от займов на приобретения жилья, позволяющего взять ипотеку в другом городе при наличии там представительства банка-кредитора, данный продукт доступен далеко не везде.

В качестве положительных моментов необходимо отметить представление некоторыми банками отсрочки по выплате основного долга на срок до 6 месяцев, использование ими дифференцированной схемы расчета ежемесячных платежей, а также отсутствие необходимости оформлять закладную по ипотеке.

Читайте так же:  Анализ рынка или перспективно ли открывать аптеку в россии

Что касается перспектив коммерческой ипотеки для физических лиц, то мне мнения экспертов по этому вопросу неоднозначны. Так одни утверждают о том, что данная область кредитов может стать такой же популярной, как в Европе, позиция же других базируется на том, что до тех пор, пока процентные ставки не будут существенно снижены, говорить о ее перспективах рано.

Что такое коммерческая ипотека

Когда речь идёт о коммерческой ипотеке, имеется в виду приобретение в кредит под залог недвижимости из нежилого фонда для её коммерческого использования. Чаще всего это складские, производственные или торговые строения или части строений. Алгоритм оформления коммерческой ипотеки мало чем отличается от получения ипотеки на жилую недвижимость. При рассмотрении заявки оценивается в первую очередь платёжеспособность соискателя, точно так же обязательно требуется страхование, экспертная оценка приобретаемого объекта недвижимости.

А вот условия погашения кредита по сравнению с жилищной ипотекой куда менее лояльные. Ведь считается, что приобретаемая по программе коммерческой ипотеке недвижимость — не жизненная необходимость, а средство для извлечения прибыли. Значит, заёмщику неплохо было бы щедро рассчитаться с кредитором. Так что за редким исключением процентные ставки и первоначальные взносы у программ коммерческого ипотечного кредитования выше, чем у жилищного, и сроки погашения короче. Читайте подробнее об особенностях получения коммерческой ипотеки и перечне документов для подачи заявки на получение.

Коммерческая ипотека — это, прежде всего, прекрасная возможность для развития бизнеса без использования оборотных средств фирмы. При толковом управлении доход, полученный посредством коммерческой ипотеки, с лихвой окупает процентные выплаты банку.

Однако, если на западе использование коммерческой ипотеки давно поставлено на поток, и юридическое лицо так же легко может получить кредит на покупку коммерческой недвижимости, как физическое, в нашей стране, в связи с некоторыми особенностями законодательства, коммерческую ипотеку проще получить именно частному лицу, но не предприятию. Что, конечно, значительно замедляет темпы роста российского рынка коммерческой ипотеки, препятствуя её массовое использование в среднем и малом бизнесе. В чём причина? Дело в том, что российское законодательство предусматривает законное возникновение ипотеки только при залоге жилых домов и квартир, приобретение же нежилых помещений с помощью ипотечного кредита не рассматривается. Федеральный закон «Об ипотеке» не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до заключения сделки купли-продажи. Недвижимость сначала нужно приобрести, оформить права на него, и лишь после этого банк может взять его в залог.

Как же юридическому лицу взять коммерческую ипотеку на недвижимость под её залог? Чаще всего, сделка делиться на две части. Первая — перевод в пользу покупателя права собственности на объект недвижимости, согласно договору купли-продажи. Вторая — регистрация в органах УФРС. После этого недвижимость оформляется в залог и осуществляется окончательный расчёт с продавцом.

Чтобы подтвердить соответствия энергопоказателей здания строительным нормам, принятым в РФ, в процессе эксплуатации или при ещё проектировании заполняется специальный документ — энергетический паспорт здания;, включающий в себя такие сведения, как тип здания, его функциональное назначение, теплотехнические и энергетические параметр, категория энергоэффективности и т.д.

Есть в кредитных сделках с коммерческой недвижимостью и очень немаловажная для малого и среднего бизнеса возможность. В случае, если средств для приобретения недвижимости не хватает, заёмщик может, достигнув договорённости с кредитором, проставить в договоре купли-продажи условия оплаты и перехода прав собственности, которые позволят ему на законных основаниях совершить сделку по приобретению коммерческой недвижимости по ипотечной программе.

Другим обходным манёвром, способствующим оформлению нежилой недвижимости в кредит, является использование в качестве залога не приобретаемой по ипотеке недвижимости, а иной, находящейся в собственности фирмы-заёмщика. Правда, этот вариант доступен лишь представителям более или менее крупного бизнеса, располагающего ресурсами, которые могут быть предложены под залог.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Помимо прямого развития бизнеса, коммерческая ипотека даёт и другие возможности. Например, с её помощью предприниматели могут оформлять кредиты на землю или строящиеся объекты недвижимости, а также оптимизировать налоговые выплаты.

Очевидно, что на сегодняшний день потребности развивающегося малого и среднего бизнеса плохо стыкуются с законом «Об ипотеке», который делает коммерческую ипотеку доступной не для них, а для обладающего большей финансовой мощью крупного бизнеса. Но если в законодательство будет внесены соответствующие коррективы, рынок коммерческой ипотеки ожидает новый эволюционный виток.

Коммерческая ипотека для физических лиц

Производственные помещения, предназначенные для ведения бизнеса, при правильном расположении и рациональном использовании могут приносить достаточно ощутимый доход. Причём совсем не важно, является недвижимость складом или торговой площадью.

Коммерческая ипотека, доступная физическим лицам

Коммерческая ипотека для физических лиц является особой формой кредитования, при котором в качестве имущественного залога оформляется помещение для ведения бизнеса. Это могут быть как отдельные небольшие объекты, так и целые производственные комплексы. Не так давно заём на коммерческую недвижимость оформлялся только на юридических лиц, однако сейчас такое кредитование доступно и физическим лицам, являющимся индивидуальными предпринимателями, и совладельцами бизнеса.

Для того чтобы приобрести достаточно дорогой объект, нужны свободные денежные средства, но не все бизнесмены готовы изъять такую сумму из оборота без ущерба для текущей деятельности. Поэтому многие предприниматели наиболее охотно оформляют покупку коммерческой недвижимости в кредит. Тем более что в банковском секторе существует множество ипотечных программ с выгодными условиями заимствования.

Чем интересна коммерческая ипотека

При сопоставлении арендных платежей со стоимостью коммерческого кредита нередко получаются равнозначные суммы. Отсюда вытекает логичный вывод о том, что намного целесообразнее осуществлять платежи за ту недвижимость, которая в перспективе перейдёт в собственность. Кредит под коммерческую недвижимость для физических лиц является сравнительно новым продуктом, однако в последнее время он стал довольно востребованным. Связано это с тем, что залоговое помещение само служит обеспечением займа, что минимизирует финансовый риск банка и не требует от физического лица дополнительного подтверждения платёжеспособности.

Читайте так же:  Самые выгодные кредитные карты с льготным периодом

В различных банках условия такого кредитования могут отличаться. Это связано не только с процентной ставкой, но и с предъявляемыми требованиями к заёмщику. Основными параметрами коммерческого кредитования можно назвать следующие показатели:

  • В виде залогового имущества может выступать только капитальный объект;
  • Недвижимость может быть как первичной, так и вторичной;
  • По отношению к залоговому помещению должны отсутствовать претензии третьих лиц, также объект не должен иметь иного обременения;
  • Физическое лицо должно предоставить прямое и косвенное подтверждение своего дохода;
  • Объект недвижимости подлежит обязательному страхованию.

Дополнительными условиями, предъявляемыми к приобретаемой площади, могут быть следующие требования:

  • Ипотечная недвижимость должна быть расположена в регионе нахождения банка.
  • Коммерческое помещение может быть представлено отдельно стоящим зданием либо площадью, находящейся на первом или цокольном этаже.
  • Назначение объекта должно соответствовать требованиям кредитора, у здания должен быть почтовый адрес.
  • Планировка помещения обязана соответствовать технической документации, к объекту должны быть подведены все необходимые коммуникации.
  • Недвижимость не может находиться в ветхом здании, предназначенном под снос или капитальный ремонт.

Ипотечный кредит на коммерческую недвижимость наиболее часто берут начинающие предприниматели, в связи с этим при оформлении договорных отношений клиент не всегда может предоставить документальное доказательство необходимого уровня дохода. Именно этот факт является основной причиной отказа в кредитовании.

Условия кредитования и особенности коммерческого займа

Основной экономический смысл приобретения коммерческой недвижимости в кредит состоит в том, что бизнесмен перестаёт зависеть от арендатора, который в любой момент может пересмотреть условия или расторгнуть договор. Поэтому, принимая решение о покупке недвижимости в кредит, следует учитывать следующие факты:

  1. Процедура будет иметь целесообразность в том случае, если арендные платежи будут сопоставимы с ежемесячными взносами по кредиту. Если разница будет существенной, то намного экономичнее будет взять помещение необходимого размера в аренду.
  2. Поводом к кредитованию может стать ненадёжность арендного договора. Если по его условиям стоимость ежемесячного платежа является фиксированной и не будет меняться на протяжении всего срока, то, возможно, такой вариант для предпринимателя станет более выгодным. Если же есть малейшее подозрение на то, что собственник помещения может отказать в предоставлении услуги, то в этом случае стоит задуматься о займе.

Ещё одной особенностью ипотеки на коммерческую недвижимость является срок кредитования. По сравнению с обычным имущественным займом период погашения долга по такому кредиту устанавливается на срок до 10 лет. Такое условие подходит далеко не всем, так как короткий срок возврата при большой стоимости объекта приводит к внушительным ежемесячным взносам, которые не могут быть осуществлены на начальном этапе развития бизнеса.

Отдельного внимания заслуживает и ставка по кредиту. Ипотека для юридических лиц в настоящее время оформляется под 16-19% годовых, в то время как физические лица в зависимости от условий могут получить коммерческий кредит под 12-15% годовых. Такие различия связаны с финансовыми рисками банков. При оформлении физического займа имущество сразу же оформляется в залог. В отношении коммерческого займа такой нормы не существует. Помещение сначала должно пройти процедуру перехода собственности и только затем передано в залог. В результате таких действий у банка появляется период, когда ссуда будет ничем не обеспечена. Как следствие, на время повышенного риска финансовое учреждение вынуждено устанавливать увеличенную ставку.

Непростой процедурой является оценка коммерческой недвижимости. Установить рыночную цену на основании похожих нежилых помещений не представляется возможным из-за различий в технических характеристиках. Следовательно, для определения стоимости необходимо привлечение независимого оценщика, а это уже дополнительные расходы.

Документальное оформление коммерческой ипотеки

Оформление в виде залогового имущества объектов нежилого фонда может быть доступно определённому кругу лиц, имеющему то или иное отношение к коммерческой деятельности. Физические лица, которые могут обратиться за таким займом, должны иметь следующий юридический статус:

  • индивидуального предпринимателя,
  • топ-менеджера компании,
  • совладельца бизнеса.

Помимо коммерческой принадлежности заёмщики должны соответствовать определённому возрасту. Кредит под залог коммерческой недвижимости может быть оформлен лицам не моложе 21 года и не старше 65 лет. Также обязательным будет наличие гражданства РФ.

Для оформления договорных обязательств заёмщику необходимо предоставить в банк следующий пакет документов:

  • Оригинал и копию удостоверения личности;
  • Свидетельство о постановке на учёт в качестве ИП или выписку из ЕГРИП;
  • ИНН;
  • Документы, свидетельствующие о заключении и расторжении брака;
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Военный билет для военнообязанных граждан;
  • Реквизиты расчётного счёта при его наличии;
  • Данные о других объектах недвижимости, находящихся в собственности заёмщика;
  • Оценочный альбом приобретаемого помещения;
  • Договор на покупку площади;
  • Свидетельство на право собственности на недвижимость без обременения;
  • Страховой полис на объект залога.

Для подтверждения платёжеспособности в банк дополнительно предоставляются следующие документы:

  • Справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • Налоговая декларация, книга доходов и расходов, справка о задолженности по налогам;
  • Лицензия на определённые виды деятельности.

Если клиент выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой компании, то он юридически представляет интересы фирмы, а, следовательно, должен подтвердить платёжеспособность финансовыми показателями организации. Для этого в банк необходимо предоставить следующие отчёты:

  • Банковскую выписку по расчётному счёту фирмы;
  • Годовую бухгалтерскую отчётность;
  • Справку о дебиторской и кредиторской задолженности;
  • Данные по основным средствам и товарно-денежном обороте.

Все документы, предоставляемые представителем компании, должны быть заверены печатью организации и подписаны генеральным директором.

Схемы ипотечного кредитования

Ипотека на коммерческую недвижимость имеет характерную особенность. Имущественный залог нельзя оформить до тех пор, пока на него не перейдёт право собственности. Такой интервал оценивается банком как рискованный, поэтому при проведении сделки между сторонами используются следующие схемы.

С перечислением авансового платежа:

  1. Участники сделки подписывают договорные обязательства;
  2. Покупатель перечисляет продавцу установленный авансовый платёж, равный сумме залогового обеспечения по договору ипотеки;
  3. Банк подтверждает гарантийным письмом то, что остаточная сумма будет перечислена владельцу после перехода права собственности;
  4. По окончании процедуры регистрации имущество оформляется в виде залога, а оставшаяся сумма денег перечисляется продавцу.
Читайте так же:  Техника безопасности на производстве — понятие, ответственность, ознакомление работников

Такая схема может быть неудобной только для продавца, так как период полной оплаты может затянуться на неопределённый срок.

С залоговым обязательством:

  1. Покупатель перечисляет продавцу авансовый платёж в размере установленного залога по ипотечному займу;
  2. Собственник недвижимости закладывает своё имущество в банк, затем оформляет договор купли-продажи и получает остаточную сумму;
  3. После того как банк даст согласие, документы направляются на регистрацию на нового владельца.

Такая процедура считается выгодной для всех участников сделки, однако требует сложного документального оформления.

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия

Всего несколько лет назад на российском рынке появился новый банковский продукт — ипотека на коммерческую недвижимость. Хотя для нас это явление достаточно новое, западные компании уже давно оценили его по достоинству. Давайте подробнее рассмотрим этот вид коммерческого кредитования, его особенности, преимущества и недостатки.

Недвижимость для бизнеса

Если вы решили открыть собственное дело или расширить уже существующий бизнес, вам может понадобиться дополнительное помещение. Конечно, если у вас есть необходимая сумма, можно сразу приобрести желаемое. Если же денег нет, единственная возможность приблизиться к цели — кредит. Коммерческая ипотека — это долгосрочный банковский заем на приобретение нежилого помещения для ведения бизнеса. С помощью такого кредита можно купить офис, склад, торговое или промышленное помещение.

Обычно в подобной банковской услуге нуждаются молодые люди, только начинающие свою деятельность, И индивидуальные предприниматели, планирующие расширение бизнеса. Кроме того, воспользоваться подобным предложением могут граждане, обеспечивающие себя работой самостоятельно: нотариусы, адвокаты. Им необходимо иметь офис для приема граждан. Также услугой могут воспользоваться граждане, желающие выгодно вложить свободные денежные средства. Приобретя в ипотеку объект коммерческой недвижимости, можно выгодно сдавать его в аренду.

Правовые вопросы

Коммерческая ипотека в Российской Федерации далека от сферы государственных интересов. Вследствие этого в законодательстве отсутствуют внятные разъяснения особенностей этого вида кредитования. Действующий закон об ипотеке (ФЗ № 102) рассчитан на жилищные займы, а вот в части кредитования бизнеса он содержит много пробелов. В результате далеко не все российские банки отваживаются работать с бизнес-ипотекой.

С другой стороны, залогом по такому виду кредитов становится недвижимость, причем коммерческого назначения. Этот факт заставляет некоторые банки пересиливать опасения. Таким образом, эта отрасль кредитования хоть и медленно, но развивается.

Условия кредитования

Поскольку ипотека под залог коммерческой недвижимости для российских банков — дело достаточно новое, условия получения такого займа в разных финучреждениях могут сильно различаться. Но, рассмотрев несколько подобных предложений, можно вывести перечень условий для среднестатистического заемщика. Выглядит он так:

  • сумма кредита — от 1 до 100 миллионов российских рублей;
  • валюта кредитования: рубли, доллары, евро;
  • процентная ставка — от 10 до 15,5 % для физлиц, до 20 % — для юридических лиц;
  • первоначальный взнос — не менее 20 % от стоимости объекта;
  • срок займа — от 5 до 10 лет;
  • обязательное страхование утраты или повреждения объекта.

При этом нужно будет дополнительно доказать, что ваш бизнес существует не менее полугода и является вполне успешным, приносит прибыль. Как видите, для успешного предпринимателя условия вполне приемлемые. Вопросы может вызывать немалая процентная ставка. Но если учесть, что срок ипотеки довольно небольшой, то становится ясно, что переплатить много вы просто не успеете.

Требования к помещению

Ипотека под коммерческую недвижимость в России — не очень распространенное явление. Банки подходят к этому вопросу со всей осторожностью. Прежде всего это касается требований, предъявляемых к объекту недвижимости.

Их довольно много:
  1. Прежде всего, помещение или отдельно стоящее здание должно находиться в том регионе, где предоставляется такой вид ипотеки.
  2. Площадь помещения — не менее 150 м 2 .
  3. Здание не может быть передвижным, оно должно относиться к капитальному строительству.
  4. Помещение должно соответствовать целевому назначению. Например, если заемщик занимается сельским хозяйством, то приобретаемое помещение может быть складом, амбаром, свинарником и так далее. Приобрести помещение для обустройства паркинга в этом случае не получится.
  5. Помещение должно быть юридически «чистым». Кадастровый номер, техническая документация и другие правоустанавливающие документы должны быть в норме.
  6. Недвижимость должна быть свободна от претензий третьих лиц.
  7. Земля, на которой строится (или находится) объект, должна принадлежать заемщику на правах собственности или долгосрочной аренды. В последнем случае банк потребует гарантий, что по окончании срока аренды участок перейдет в собственность заемщика.
  8. Стоимость помещения должна соответствовать рыночной. Этот факт должен быть подтвержден актом оценки не более чем шестимесячной давности. Оценку должен проводить независимый эксперт.
  9. Предмет ипотеки должен быть непременно застрахован.

Как видите, список требований довольно большой. Поэтому банки, старательно развивающие данное направление, чаще всего имеют перечень объектов, соответствующих всем требованиям и готовых к продаже. Под помещения из такого списка получить ипотеку не составит труда.

Требования к заемщику

А вот к лицам, желающим взять коммерческую ипотеку, требований предъявляется гораздо меньше. Основные критерии такие:

  • заемщик является резидентом РФ;
  • возраст — от 21 до 70 лет (на момент окончания срока ипотеки);
  • срок жизнедеятельности компании (бизнеса, ИП) — 6 месяцев (12 — для сезонного бизнеса).

Для оформления ипотеки на объект недвижимости коммерческого назначения вам понадобится:
  • заявление на оформление кредита;
  • анкета (своя для каждого банка);
  • учредительные и регистрационные документы для вашего бизнеса;
  • документы, подтверждающие хозяйственную деятельность;
  • финансовые отчеты.

Конечно, список может немного отличаться. Полный перечень вам укажет менеджер кредитного учреждения при оформлении ипотеки.

Бизнес-ипотека для физических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц — и вовсе новое понятие для российских банковских учреждений. Прежде всего подобную услугу предоставляют крупные банки:

Читайте так же:  Специальный страховой стаж — что это такое

Также обратиться можно и в другие учреждения:

  • «АбсолютБанк».
  • «Москоммерцбанк».
  • «РосБанк».
  • «Русский Ипотечный банк».
  • «ВТБ 24».
  • «СОЮЗ АКБ».
  • «ПромТрансБанк» и другие.

Каждый из них предлагает свои условия получения денег, а вот список документов у всех примерно одинаков:
  • паспорт, ИНН;
  • военный билет (если есть);
  • копии документов о семейном положении;
  • справка о доходах и из налоговой инспекции;
  • документы, подтверждающие наличие счетов, акций, облигаций, и другие доказательства платежеспособности;
  • лицензия на предпринимательскую деятельность;
  • экспертный отчет об оценке имущества, его рыночной стоимости;
  • документы о страховании объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на землю под объектом недвижимости или договор аренды;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости, приобретаемого в ипотеку;
  • другие документы по требованию банка.

Преимущества

Конечно, основной плюс, который предлагает коммерческая ипотека — приобретение собственного бизнес-помещения в короткие сроки. Это очень важно. Ведь наличие собственного офиса, торгового зала или другого помещения делает предпринимателя независимым от изменения цен на аренду и других неприятных моментов. Конечно, ипотека не освобождает от обязанности ежемесячно уплачивать довольно большую сумму. Но это уже будут платежи за личную недвижимость, а не аренда. Совсем другое дело, не правда ли?

Еще одним преимуществом является то, что многие банки предоставляют довольно большой срок кредитования — до 10 лет. Иногда можно оформить бизнес-ипотеку даже без первого взноса. Правда, для этого понадобится предоставить банку дополнительный залог.

Многие банки практикуют также досрочное погашение без штрафных санкций, а также отсрочку в погашении основного долга сроком до полугода.

Недостатки

Как и любой другой кредит, коммерческая ипотека, несомненно, имеет и недостатки. К основным можно отнести такие:

  • отсутствие четкого законодательного регулирования;
  • отсутствие у многих банков достаточной практики, ипотечных схем, четко установленных лимитов риска и так далее;
  • наличие спорных моментов при оформлении земельного участка в качестве залога в тех случаях, когда приобретается целое здание;
  • явно завышенный объем требуемых документов;
  • необходимость проведения и оплаты дополнительных процедур: страхование, экспертиза, оценка стоимости и так далее; все это влечет за собой долгий срок оформления и дополнительные расходы.

Особенности кредитования для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц также имеет свои особенности. Например, в законе содержится прямая норма, запрещающая оформление закладной до регистрации сделки. Это довольно большой риск для финансового учреждения. Получается, что банк сначала дает деньги на покупку, затем приобретается недвижимость, и только потом она может выступать залоговым имуществом. Кредитным учреждениям приходится идти на дополнительные ухищрения. Деньги в этом случае часто помещаются в банковскую ячейку, принадлежащую этому финучреждению, или поступают на особый аккредитив без возможности отзыва.

Существует и еще одна сложность. Коммерческая недвижимость, как известно, имеет балансовую стоимость. Она обычно значительно ниже рыночной цены. В этом случае у продавца возникает налогооблагаемая прибыль. Покупателю также неинтересно прописывать в договоре истинную стоимость помещения, ведь сумма налога в этом случае будет намного больше. А вот банку рыночная цена как раз очень важна. В противном случае часть займа не будет покрываться стоимостью залогового имущества.

Для оформления ипотеки на бизнес-недвижимость юрлица должны приготовить:

  • бухгалтерский отчет о прибыли/убытках;
  • анализ товарно-денежного оборота фирмы как минимум за 6 месяцев;
  • сведения о дебиторской и кредиторской задолженностях;
  • информацию банка о состоянии счетов предприятия;
  • сведения об основных средствах;
  • информацию о действующих кредитных сделках, других видах договоров;
  • другие документы на усмотрение банка.

Схемы оформления

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Поскольку коммерческая ипотека не имеет четкого законодательного регулирования, подобные сделки для банков довольно рискованны. Существуют три основные схемы оформления, помогающие свести риск и к минимуму.

  • стороны заключают договор купли-продажи;
  • покупатель вносит первоначальный взнос, а банк гарантирует выплатить остальное после оформления залога;
  • покупатель регистрирует право собственности;
  • оформляется залог, и покупателю выплачивается недостающая сумма.
  • покупатель отдает продавцу первый взнос;
  • помещение передается в залог банку;
  • проводится регистрация смены собственника, заключается договор купли-продажи;
  • продавец получает остаток суммы, несмотря на то, что регистрационные мероприятия продолжаются.
  • регистрируется отдельное юрлицо, в собственность которого передается объект недвижимости;
  • за кредитные средства покупатель приобретает права владения этим юрлицом;
  • после выплаты кредита покупатель может переоформить право собственности на себя.

Чтобы полностью контролировать прохождение сделки, заемщику чаще всего предлагают представление его интересов. Таким образом, представитель банка берет на себя согласование всех вопросов и общение в различных службах. Это позволяет заемщику не только сэкономить время, но и снизить риски на всех этапах процесса.

Источники


  1. Скуратовский, М. Л. Подготовка дела к судебному разбирательству в арбитражном суде первой инстанции / М.Л. Скуратовский. — М.: Wolters Kluwer, 2018. — 200 c.

  2. Акционерные общества в России. Словарь-справочник от А до Я. — М.: Дело и сервис, 2008. — 400 c.

  3. Бурлаков, С. А. Крупные сделки юридических лиц. Правовое регулирование / С.А. Бурлаков. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 224 c.
  4. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.
  5. Зайцев, Р. В. Признание и приведение в исполнение в России иностранных судебных актов / Р.В. Зайцев. — М.: Wolters Kluwer, 2013. — 208 c.
Для кого предназначена коммерческая ипотека, в чем выгода
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here