Ипотечный договор образец и его существенные условия, механизм оформления и расторжения

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Ипотечный договор образец и его существенные условия, механизм оформления и расторжения" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которые являются существенными

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

  • информация о предмете контракта, при этом слова «договор» и «контракт» будут использоваться как синонимы (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • стоимость передаваемого объекта (ст. 555 Гражданского кодекса);

При оформлении сделок с жилыми помещениями (далее — ЖП), таких как частный дом или отдельная квартира, существенным условием договора купли-продажи недвижимости станет список граждан, в силу закона сохраняющих право использования ЖП (ст. 558 Гражданского кодекса).

Повторимся, что ст. 432 Гражданского кодекса связывает заключение контракта с достижением согласия по всем условиям, названным ГК, другим законом или контрагентами существенными. Подробнее см. в статье Какие условия договора называются существенными по ГК РФ?.

Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости

Существенным условием договора продажи недвижимости в ст. 554 Гражданского кодекса называются данные, которые позволяют определить продаваемый объект недвижимости, т. е. отличить его от подобных. В частности, это могут быть сведения о местоположении объекта на определенном участке земли или его нахождении в составе другого объекта недвижимости. Таким образом, достаточно указать кадастровый номер продаваемого объекта (п. 2 постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), если таковой присвоен.

В случае, когда объект еще не выстроен и не поставлен на кадастровый учет, например когда договор заключается в отношении будущей вещи, обязательным условием договора купли-продажи недвижимости станет указание:

  • адреса или иного описания местонахождения будущего здания;
  • ориентировочной площади объекта;
  • количества приобретаемых помещений и этажей, их расположения;
  • нумерации помещений согласно поэтажному плану проектной документации.

Важно! Указания общей площади покупаемого объекта, его адреса и стоимости для инициализации объекта будет недостаточно (постановление АС ЗСО от 29.04.2015 № Ф04-18408/2015 по делу № А27-16805/2014).

Изменение площади объекта в ходе ремонтных работ, производимых с предметом контракта, не станет причиной для признания такого контракта незаключенным (определение Пермского краевого суда от 28.03.2016 по делу № 3246/2016).

Согласование цены является обязательным для договора купли-продажи имущества

Цена также выступает существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правило ст. 424 Гражданского кодекса, когда приобретаемая вещь может быть оплачена исходя из сравнимых цен за аналогичные товары, не применяется.

Стоимость передаваемого объекта может определяться:

  • Фиксированной суммой.
  • Исходя из стоимости, установленной за единицу площади такого объекта, например за квадратный метр. В таком случае цена контракта определяется путем умножения цены за единицу измерения на фактический размер переданного объекта (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса).
  • Процентов от кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 2 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Если партнерами не установлено иное, цена контракта включает в себя и стоимость земельного участка (или его доли), подлежащего отчуждению вместе с объектом недвижимости (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса). В качестве примера судебной практики можно посмотреть постановление 12-го ААС от 24.03.2017 по делу № А12-65647/2016.

Список жильцов как существенное условие купли-продажи жилой недвижимости

Существуют определенные категории лиц, право использования ЖП у которых в связи со сменой собственника не прекращается. Передача новому собственнику списка таких граждан также становится существенным условием купли-продажи недвижимости при оформлении контрактов с ЖП. Отсутствие такого списка при наличии граждан, имеющих право использовать ЖП, ведет к признанию контракта незаключенным (определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-1806/2016).

В силу закона право пользования ЖП сохраняется:

  • за физлицом, когда такое право предусмотрено завещательным отказом (ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации);
  • бывшим членом семьи прежнего хозяина ЖП по судебному решению (п. 4 ст. 31 ЖК РФ);
  • получателем ренты, когда в контракте прописано его право на проживание в ЖП (п. 1 ст. Гражданского кодекса);
  • ссудополучателем, когда такое его право закреплено в контракте (п. 1 ст. 700 Гражданского кодекса).

Обратите внимание! Оформляя контракт на покупку ЖП со списком лиц, имеющих право использования такого ЖП, покупатель добровольно соглашается на обременение своего ЖП в виде прав этих лиц. Суд не поддержит попытку выселить таких жильцов в судебном порядке (см. определение Нижегородского областного суда от 20.12.2016 по делу № 33-15703/2016) даже при наличии устной договоренности об освобождении квартиры и снятии с регистрационного учета (определение Ставропольского краевого суда от 20.04.2016 по делу № 33-2429/2016).

Содержание договора купли-продажи недвижимости

Наряду с существенными условиями договор купли-продажи недвижимости содержит следующие атрибуты:

При составлении контракта на покупку или продажу объекта недвижимости следует внимательно подойти к согласованию его существенных условий, т. к. отсутствие письменного согласия хотя бы по одному из них может привести к признанию договора незаключенным. Особое внимание при покупке жилья необходимо уделить тому, не сохраняется ли за кем-нибудь из жильцов право пользоваться таким помещением в дальнейшем.

Особенности ипотечных соглашений между банками и физическими лицами

Особенности сделок в Сбербанке

Клиентам известно о лояльности Сбербанка в отношении выбираемых квартир. Главное требование – отсутствие перепланировки. Договор ипотеки Сбербанка подписывается, если планировка будет узаконена. Иначе сделка не состоится.

Перед заключением сделок и подписанием договоров купли-продажи Сбербанк требует предоставить предварительное соглашение. Его подписывают одновременно с контрактом о задатке (авансе). Данный документ является формальностью, он необходим для банка, поэтому зачастую его составляют в одном экземпляре.

Банк предлагает несколько вариантов ипотечного кредитования в зависимости от пожеланий и возможностей клиентов. Внешняя форма договора ипотеки может не меняться, но содержание контракта при подписании сделок по разным программам существенно различается. Банк предусматривает различные процентные ставки, размер первого взноса, условия возврата.

Читайте так же:  Оформление займа через систему юнистрим

Любой типовой контракт позволяет ознакомиться с общими условиями, которые прописываются в сделке. Но обращать внимание следует на нюансы, которые в типовом варианте соглашения, как правило, не указываются.

Особенности ипотечного соглашения

Покупателям юристы рекомендуют заранее посмотреть образец договора ипотеки с физическим лицом. В договор ипотеки Сбербанка включают такие пункты:

  • стороны соглашения;
  • сумма сделки;
  • процентная ставка;
  • порядок возврата задолженности;
  • установленная ответственность за невыполнение обязательств;
  • данные сторон.

Это существенные условия договора ипотеки, которые включаются в каждый договор ипотечного кредитования Сбербанком. Также в контракте прописывается:

  • порядок перехода прав собственности на недвижимость;
  • возможность ее отчуждения при нарушении условий контракта;
  • порядок расторжения кредитного договора.

Заемщик вправе посмотреть подготовленные бланки данного контракта, изучить его, дабы не столкнуться с тем, что договор ипотеки Сбербанка содержит неприемлемые для заемщика условия. Поискать можно на сайте Сбербанка образец. На официальном портале находится документ, на основании которого заключается любой кредитный договор Сбербанка. Это общие условия выдачи, обслуживания и возврата ипотечных кредитов.

Заключение сделок в иных банках

Условия ипотеки Россельхозбанка существенно не отличаются. Хотя деятельность банка направлена на финансирование АПК, он предлагает несколько программ ипотечного кредитования. Различные варианты ипотеки Россельхозбанка позволяют оформить:

  • покупку жилья в новостройках;
  • приобретение домов, квартир на вторичном рынке;
  • недвижимость по специальным программам с господдержкой;
  • военную ипотеку;
  • целевую ипотеку, договор залога оформляется на имеющуюся недвижимость.

В зависимости от программы первоначальный взнос при оформлении ипотеки Россельхозбанка составляет от 15%. Сумма переплаты зависит от выбранной кредитной программы.

Многие обращают внимание на ипотечные программы ВТБ 24. На сайте данного финансово-кредитного учреждения можно найти все интересующие сведения. Посмотрев информацию, клиенты могут понять:

  • как заключается ипотечная сделка в ВТБ 24;
  • каким условиям дожжен соответствовать заемщик;
  • как проводится погашение долга;
  • обязательно ли страхование;
  • какие условия выдвигает банк.

Перед подписанием сделки в ВТБ 24 образец соглашения желательно попросить. Если заранее ознакомиться с документом не вышло, следует внимательно его прочитать в отделении финансово-кредитного учреждения.

Порядок заключения сделки

Договорившись с банком о том, что будет подписан договор на ипотеку, надо выяснить, как происходит процедура кредитования. Порядок заключения ипотечной сделки стандартен. Ипотечный кредитный договор подписывается после перечисления на счет в банке суммы первоначального взноса по подписываемому соглашению. При передаче части средств продавцу следует оформить расписку и предоставить ее в финансово-кредитное учреждение.

Перед тем как подписывать ипотечный договор Сбербанком оформляется страховка. После составления контракта оплачиваются все необходимые комиссии – после этого средства для продавца помещаются в сейф. Затем стороны подписывают договор купли продажи и отдают документацию на перерегистрацию.

Переоформление права собственности в Росреестре длится до 5 дней, это стандартный срок регистрации. После завершения процедуры недвижимость будет принадлежать покупателю. Но распоряжаться купленным жильем он не сможет, пока не выплатит всю сумму, указанную в кредитном соглашении. До расторжения сделки по приобретению объекта недвижимости в кредит полноправным собственником заемщик стать не сможет.

Каждый заключенный ипотечный договор Сбербанком предусматривает, что на недвижимость накладывается обременение. Залогом может выступать купленное жилье или собственная недвижимость. По программам Сбербанка ипотека предоставляется на сумму, не превышающую 80% от стоимости жилья, если требуемый первоначальный взнос – 20%. Под залог какого именно объекта недвижимости будет выдаваться заем не важно.

Финансово-кредитные учреждения разрешают, чтобы договор купли продажи заключался на один объект недвижимости, а в залог давалось другое помещение. Это не является препятствием для того, чтобы была заключена сделка в Сбербанке. Оформление проходит по стандартной процедуре, но обременение накладывается не на покупаемую квартиру, а на находящуюся в собственности недвижимость.

Расторжение сделки

Любой договор по ипотеке получатель займа не сможет разорвать в одностороннем порядке до полного погашения долгов. При возникновении временных трудностей следует договариваться с банком-кредитором об изменении условий кредитования или предоставлении каникул. Допускать просрочки нельзя.

Наличие просрочек становится основанием для аннулирования банком соглашения по собственной инициативе. При этом право собственности на недвижимость переходит к финансово-кредитному учреждению. Поэтому расторжение договора ипотеки по инициативе банка для заемщиков крайне нежелательно.

При признании физического лица банкротом кредитор не сможет отобрать единственное жилье, даже если оно в залоге. Порядок погашения долгов устанавливается в судебном порядке. Суд прописывает, как гражданин-банкрот должен будет отдавать средства всем кредиторам.

Расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика до погашения задолженности возможно, если через суд доказать, что кредитор нарушает указанные в соглашении условия. Сделку могут признать недействительной, если финансово-кредитное учреждение в одностороннем порядке:

  • меняет размер процентов;
  • требует погашения задолженности до окончания срока;
  • сокращает срок выплат;
  • изменяет иные условия на кредит выданный под залог недвижимости.

Но шансов, что заключенная сделка в Сбербанке будет признана недействительной, практически нет. Банк не рискует так грубо нарушать нормы законодательства.

Решив оформить ипотеку, желательно проконсультироваться с юристом, узнать условия и посмотреть соглашения образец заполненный. Это обезопасит от появления неприятных сюрпризов в виде предусмотренных штрафных санкций за невыполнение условий контракта. Скачать типовой образец соглашения можно на сайтах различных банков. Если бланка контракта нет, то перед подписанием сделки надо внимательно ознакомиться с прописанными условиями приобретения недвижимости в кредит.

Образец ДОГОВОРА О расторжения ипотечного договора

Договор о расторжения ипотечного договора, удостоверенного Мартынюк А. В., частным нотариусом Киевского городского нотариального округа, 09.09.2009року, реестровый номер 9999

Город Киев, Украина двадцать восьмого апреля две тысячи тринадцатого года.

Читайте так же:  Бизнес на круглогодичном выращивании клубники

Мы: с одной стороны — Акционерный коммерческий банк «Банк», код налогоплательщика согласно Единому государственному реестру предприятий и организаций Украины 24568723, местонахождение: м. Донецьк, пр-т Победы, д. 45, далее — «Сторона-1», в лице директора Киевского филиала № 14 Акционерного коммерческого банка «БАНК» Иваненко Петра Алексеевича, который проживает в. Киеве, ул. Полярная, д. 9, кв. 4 и действует на основании доверенности, удостоверенной Маринець А. П., частным нотариусом Киевского городского нотариального округа,

02.02.2011 года, реестровый номер 245, и с другой стороны — Петренко Виталий Николаевич, проживает в. Киеве, ул. Автозаводская, д. 54, кв. 12 регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика 2357894563, далее — «Сторона-2», действуя добровольно, в соответствии с собственным свободного волеизъявления, что соответствует нашей внутренней свободы, находясь в здравом уме и ясной памяти, понимая значение своих действий, предварительно ознакомлены с требованиями действующего законодательства о недействительности сделок, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Настоящим договором разрывается ипотечный договор, заключенный между Стороной-1 (Ипотекодержатель) и Стороной-2 (Ипотекодатель) и удостоверен Мартынюк А. В., частным нотариусом Киевского городского нотариального округа, 09.09.2009 года, реестровый номер 9999, далее по тексту — ипотечный договор.

2. Залоговая по ипотечному договору не издавалась.

3. В связи с расторжением ипотечного договора снимается запрет отчуждения на недвижимое имущество, наложенная на переданную в ипотеку по ипотечному договору квартиру № 1 (один) в доме № 5 (пять), расположенном по улице Малиновского в Киеве.

4. Расходы, связанные с нотариальным удостоверением настоящего договора, несет Сторона-2.

5. нотариусом разъяснено сторонам положения действующего законодательства о порядке заключения ипотечных договоров, договоров о расторжении ипотечных договоров, оснований и последствий признания их недействительными, порядок государственной регистрации ипотеки, порядок удовлетворения обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки, содержание статей 59-65, 74 Семейного кодекса Украины, статей 203, 553-559, 572-593 Гражданского кодекса Украины и содержание статей 3-13, 15-20, 23, 24, 33-51 Закона Украины «Об ипотеке».

6. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах частного нотариуса Киевского городского нотариального округа Мартынюк А. В., другие выдаются Сторонам.

7. Мы, Стороны, подтверждаем, что этот договор соответствует нашим действительным намерениям и не носит характера фиктивного и кажущегося пра- вочину, заключается нами в соответствии с настоящей нашей воле, без всякого применения физического или психического давления и на выгодных для нас условиях и не является результатом воздействия тяжелых обстоятельств, договор заключается нами без применения обмана или сокрытие фактов, которые имеют существенное значение, мы все равно понимаем значение, условия договора, его природу и правовые последствия, желаем наступления именно тех правовых последствий, создаваемых данным договором, а также свидетельствуем, что договором определены все существенные условия, о чем свидетельствуют наши личные подписи на договоре.

8. Стороны подтверждают, что договорились и не имеют никаких замечаний, дополнений или противоречий относительно условий данного договора.

9. Представитель Стороны-1 свидетельствует, что не превышает предоставленных ему полномочий, действует добросовестно и разумно, данный договор заключается ним в интересах акционерного коммерческого банка «БАНК».

10. нотариусом разъяснено содержание ст. 182 Гражданского кодекса Украины, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость является публичной, осуществляется соответствующим органом, который обязан предоставлять информацию о регистрации и зарегистрированных правах в порядке, установленном законом. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость, уклонение от регистрации, отказ от предоставления информации о регистрации могут быть обжалованы в суд. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней устанавливаются законом.

11. Сторона-2 в поданной им заявлении сообщил, что на момент заключения данного договора не находится в зарегистрированном браке и в фактических брачных отношениях. О содержании этого заявления нотариусом в известность Стороны-1.

ПОДПИСИ: ПОДПИСЬ (Петренко В.М.)

Директор Киевского филиала

№ 14 Акционерного коммерческого

банка «БАНК» ПОДПИСЬ (Иваненко П. А.)

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Сведет надпись нотариуса

Я, Петренко Виталий Николаевич, заявляю, что на момент заключения данного договора не нахожусь в зарегистрированном браке и в фактических брачных отношениях.

Подпись: ПОДПИСЬ (Петренко В.М.)

Я, Иваненко Петр Алексеевич, представитель Акционерного коммерческого банка «БАНК», заявляю, что мне известно о заявлении Петренко Виталия Николаевича, на момент заключения данного договора он не находится в зарегистрированном браке и в фактических брачных отношениях.

Подпись: ПОДПИСЬ (Иваненко П. А.)

Личность Петренко Виталия Николаевича установлено по паспорту С0222222, выданным Оболонским РУ ГУ МВД Украины в городе Киеве 12.12.2012 года. Подлинность его подписи проверено.

Личность Иваненко Петра Алексеевича установлено по паспорту С0332222, выданным Оболонским РУ ГУ МВД Украины в городе Киеве 12.12.2012 года. Подлинность его подписи и полномочия проверены.

Тот факт, что Петренко Виталий Николаевич не находится в брачных отношениях, установлено по отсутствию в его паспорте отметок о регистрации брака.

Частный нотариус Киевского городского

нотариального округа: ПОДПИСЬ А. В. Мартынюк

Образец соглашения о расторжении договора залога

Расторжение договора: общие положения

Общим правилом расторжения соглашений является наличие воли сторон, направленной на прекращение их взаимоотношений. Другое может быть закреплено в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ), нормативных правовых актах или соглашении сторон.

При множестве лиц в договоре между предпринимателями возможно также прекращение договорных отношений в случае достижения соглашения об этом не всеми, а большинством участников соответствующих отношений с соблюдением процедур, определенных действующими правовыми актами.

Существенное нарушение соглашения одним из его участников — основание для прекращения отношений в судебном порядке. В некоторых случаях возможно одностороннее расторжение соглашения, однако контрагент, которому предоставлена такая возможность, должен действовать разумно и без злоупотребления правом (ст. 450 ГК РФ).

Читайте так же:  Как написать объяснительную на работе

Важным является вопрос о форме соглашения о расторжении договора, в том числе расторжении договора залога. Форма такого соглашения должна быть той же, что и форма самого договора.

В суд с заявлением об окончании договорных правоотношений можно обратиться, только если:

  1. Стороной, направившей предложение, был получен отказ.
  2. Сторона, направившая предложение:
    • не получила никакого ответа в период, определенный в самом запросе, нормативном правовом акте, соглашении сторон;
    • не получила ответа в период более 30 дней, если срок не был установлен.

Более подробно с порядком расторжения договоров можно ознакомиться в материале по ссылке Расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ.

Образец соглашения о расторжении договора залога

При заполнении соглашения следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Оценить экономическую целесообразность данного соглашения: у залогодержателя должна отпасть необходимость в этом (риски подробнее описаны в следующем разделе).
  • Точно сформулировать причину заключения данного соглашения. Недочеты в этой части также могут быть основанием для судебных разбирательств (постановление Арбитражного суда МО от 18.08.2016 № Ф05-17134/2015 по делу № А40-171160/2014).
  • Заключение соглашения на заведомо невыгодных условиях — это тоже основание для его последующего оспаривания в суде (постановление Арбитражного суда СЗО от 12.05.2016 № Ф07-2060/2016 по делу № А56-43530/2015).

Также необходимо обратить внимание на специфику отдельных видов договоров залога и их форм. Например, если сторонами заключено соглашение о расторжении договора залога, зарегистрированного в Роспатенте, при госрегистрации расторжения в госорганы необходимо представить:

  • заявление, соглашение или выписку из него с основными условиями (причем требуются 2 экземпляра, что необходимо учитывать при подписании);
  • платежное поручение об уплате госпошлины;
  • доверенность (при необходимости);
  • а также копию основного договора (приказ Роспатента «О рекомендациях при проверке договоров об исключительных правах» от 29.12.2009 № 186).

Судебная практика о расторжении договора залога

Споры после заключения данного вида соглашения могут возникнуть, например, в связи с последующим банкротством залогодателя и намерением бывшего залогодержателя восстановить свой статус в качестве залогодержателя. Однако если суд установит, что залогодатель на момент заключения соглашения о расторжении договора был платежеспособен, вероятность признания соглашения недействительным минимальна (определение ВС РФ от 11.04.2016 № 305-ЭС16-581(4) по делу № А40-109679/2013).

[3]

Также в банкротных спорах проверяется целесообразность соглашений о расторжении договоров залога с точки зрения экономической выгоды. Потеря лицом, в отношении которого ведется процедура банкротства, возможности реализовать предмет залога в случае неисполнения его должником своих обязательств, — признак действий в ущерб кредитору и основание для признания соглашения о расторжении недействительным (постановление Арбитражного суда МО от 29.11.2016 № Ф05-2022/2016 по делу № А40-31510/15).

Учитывая, что существенное изменение обстоятельств может быть основанием для расторжения договоров, в судебной практике встречаются случаи подачи заявлений о расторжении договоров залога на том основании, что на момент заключения соглашения о залоге залогодатель рассчитывал на получение в будущем доходов, которые им, однако, получены не были. Вместе с тем суды воспринимают подобные доводы скептически (определение апелляционной инстанции — Саратовского облсуда от 13.09.2016 по делу № 33-6215/2016).

О нюансах при прекращении залога

При прекращении залоговых правоотношений также могут иметь место некоторые юридические нюансы, в частности:

  • Если в залоге находились ценные бумаги и после прекращения залоговых правоотношений они не были возвращены, можно взыскать упущенную выгоду исходя из размера нормальной прибыли от оборота данных ценных бумаг (письмо президиума ВАС РФ от 21.01.2002 № 67).
  • Нулевая стоимость залогового имущества сама по себе не является основанием для прекращения залога (определение ВС РФ от 14.09.2016 № 305-Эс16-8233 по делу № А40-172295/2013).
  • Прекращение залога не происходит, если судами установлена умышленная модификация должником предмета залога, как то: окрашивание предмета залога в другой цвет, удаление номеров инвентаризации, вклеивание других обозначений (определение ВС РФ от 08.02.2017 по делу № 310-ЭС16-52(2), А54-6144/2014).

[1]

Итак, при заключении соглашения о расторжении договора залога важно прежде всего исходить из того, что по форме данное соглашение должно соответствовать форме самого соглашения о залоге. При этом во избежание последующих рисков оспаривания соглашения необходимо обосновать его экономическую выгоду для сторон, что можно сделать, в частности, в тексте самого соглашения, например в преамбуле или одном из первых пунктов.

Условия договоров обеспечения исполнения обязательств

Существенными являются условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным. К обязательным условиям договора залога относятся предмет, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенные и дополнительные условия договора залога

Существенными условиями договора залога являются:

  • предмет;
  • оценка предмета;
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;
  • условие о том, у кого должно находиться заложенное имущество (по общему правилу, предмет залога остается у залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ));
  • другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Дополнительные условия договора залога:

  • замена предмета залога, а также замена и восстановление при его утрате или повреждении;
  • последующий залог;
  • обеспечиваемое залогом требование;
  • возникновение права залога;
  • риск случайной гибели или случайного повреждения предмета залога;
  • обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и реализация заложенного имущества.

Существенные и дополнительные условия договора ипотеки

К обязательным пунктам договора ипотеки относятся:

  • предмет;
  • оценка предмета ипотеки (не является рыночной ценой предмета ипотеки, так как она осуществляется по соглашению сторон);
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
  • право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
  • если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Читайте так же:  Социальная пенсия по инвалидности

Дополнительные условия договора ипотеки:

  • замена и восстановление при утрате или повреждении предмета ипотеки;
  • последующая ипотека;
  • обеспечиваемое ипотекой требование;
  • обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и реализация заложенного имущества;
  • обязанность страхования залогодателем предмета залога.

Существенные и дополнительные условия договора поручительства

Существенными условиями договора поручительства являются сведения о поручителе и обязательстве, по которому предоставлено поручительство, а также иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Дополнительными условиями договора поручительства являются:

  • срок действия договоренностей;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность поручителя;
  • условия расторжения договора.

Чтобы составить договор обеспечения исполнения обязательств, выберите подходящий шаблон на нашем сайте, заполните его и скачайте готовый документ в формате Word или PDF.

46.Содержание договора об ипотеке. Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор об ипотеке — это гражданско-правовой договор, который, в свою очередь, является основной разновидностью сделки — юридического факта. Соответственно к нему применяются основные правила о порядке совершения, форме, условиях действительности сделки, последствиях признания ее недействительной, порядке заключения договора и т.д. Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки влечет по общему правилу недействительность сделки, однако несоблюдение простой письменной формы означает невозможность ссылаться на свидетельские показания. Договор состоит из определенной совокупности условий, в которых закреплены права и обязанности его сторон. Совокупность этих условий называется содержанием договора. Поскольку в результате заключения договора ипотеки возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права. В случае расхождений между Законом об ипотеке и нормами ГК РФ преимущество имеют нормы Закона об ипотеке.

Таким образом, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. Это право дает ему преимущество перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

[2]

Существенными условиями договора об ипотеке являются:

Оценка предмета ипотеки

Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

Поскольку предмет договора ипотеки — недвижимое имущество, его идентификация всегда начинается с указания на то, какой именно разновидностью недвижимости оно является (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если недвижимое имущество имеет индивидуальное название, оно также указывается. Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) — привязкой к определенной местности. Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других ему подобных. Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д.

Читайте так же:  Договор на оказание юридических услуг между юридическими лицами

Договор об ипотеке должен в обязательном порядке содержать полные сведения о наименовании предмета договора, его точного местонахождения, а также различные описания, которые содержат данные для идентификации предмета договора. Такие данные позволяют отличить предмет договора ипотеки и выделить его среди других похожих. Если договор не содержит вышеуказанных сведений, то его можно классифицировать как незаключенный, поскольку условие предмета договора является несогласованным. В связи с чем , описание предмета ипотеки должно включать в себя следующие данные: полное наименование предмета договора ипотеки, которое было указано при регистрации в свидетельстве о регистрации объекта недвижимости, а также в документации технического учета; площадь объекта недвижимости; точный адрес, по которому располагается данный объект недвижимости; кадастровый либо условный номер предмета договора. В связи с тем, что предметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право аренды на него, Закон требует, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место ее нахождения, описание, достаточное для ее идентификации, а также срок аренды.

Кроме того, в договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю. Это может быть право собственности или право хозяйственного ведения. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. По общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст.67 Закона об ипотеке, не может быть меньше нормативной. Осуществлять оценку имеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием:

— основания возникновения (кредитный договор, договор займа и т.д.),

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны:

— стороны этого договора,

— дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Кредит или целевой заем может быть предоставлен под строение (жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. В этом случае сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства может подлежать определению (или уточнению) в будущем в зависимости от сумм, которые будут затрачены за счет ссудных средств на приобретение материалов и оплату работ и услуг третьих лиц. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. В соответствии со ст. 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.

Исполнение обязательства по частям обычно предусматривается в кредитных договорах, договорах займа, договорах ренты. Кредит и проценты по нему, как правило, выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж, включающий уплату процентов, а также погашение основного долга, рассчитываемый таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь период исполнения обязательства). В таких случаях в договоре об ипотеке необходимо указывать конкретные сроки (даты) внесения платежей и их размеры или условия, позволяющие определять размеры платежей.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

По общему правилу условием договора об ипотеке является указание о наличии закладной, которой удостоверяются права залогодержателя.

Источники


  1. Ключевые прецеденты ФАС Московского округа по налогам за 2009 год. — М.: Тимотиз Паблишинг Раша, 2010. — 512 c.

  2. Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.

  3. Треушников, М.К. Судебные доказательства / М.К. Треушников. — Москва: СИНТЕГ, 2014. — 272 c.
  4. Тихомиров, М.Ю. Исковые заявления в суд общей юрисдикции; М.: Тихомиров М.Ю., 2013. — 768 c.
  5. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.
Ипотечный договор образец и его существенные условия, механизм оформления и расторжения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here