Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ип

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ип" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

[3]

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

[1]

Коммерческая ипотека для физических лиц в Сбербанке и бизнес ипотека Сбербанка для ИП, собственников бизнеса и юридических лиц

Коммерческое ипотечное кредитование в крупнейшем банке РФ рассчитано главным образом на сегмент малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей. С помощью такого займа можно выгодно приобрести площади и нежилые помещения для осуществления своей деятельности. Разберем подробнее, на каких условиях оформляется коммерческая ипотека Сбербанка и какие здесь имеются особенности и ограничения.

Особенности коммерческой ипотеки в Сбербанке

В общем понимании коммерческая ипотека подразумевает приобретение с помощью заемных средств недвижимости нежилого назначения, включая складские, торговые, производственные, офисные и иные помещения для нужд частных и корпоративных клиентов.

В Сбербанке такой вид кредитования доступен как для физлиц, так и для ИП и бизнеса. Особенностями коммерческой ипотеки являются:

  • укороченный период погашения задолженности (в среднем не более 15 лет);
  • повышенные процентные ставки по сравнению с жилищной ипотекой;
  • существенный первый взнос (минимум 20-30% от цены объекта на рынке);
  • дополнительная необходимость в поручительстве по договору третьих лиц (особенно для бизнеса).

ВАЖНО! Сама нежилая недвижимость, приобретаемая в рамках коммерческой ипотеки Сбербанка, подлежит тщательной проверке со стороны кредитора на предмет юридической чистоты и ликвидности на рынке.

Коммерческая ипотека в Сбербанке для физических лиц

Специализированной программы для покупки нежилых объектов и помещений для частных заемщиков в Сбербанке нет. Для этих целей заемщик может воспользоваться нецелевым займом под залог недвижимости. Рассмотрим в деталях условия и предъявляемые требования.

Рассматриваемый вид ипотеки является нецелевым и не требует подтверждения расходования предоставленных средств. Размер ипотеки определяется исходя из стоимости залога переданного Сбербанку. Предельная сумма займа не может быть больше 60% от оценочной стоимости залогового имущества.

Ключевые параметры:

Особенность данного кредита – отсутствие первого взноса при покупке жилой или нежилой недвижимости, что является альтернативой обычной целевой ипотеке.

Процентная ставка

Для нецелевой ипотеки действует базовая кредитная ставка в 11,9% годовых , которая изначально устанавливается для зарплатных клиентов, заключающих договор комплексного имущественного и личного страхования.

Если клиент относится к стандартной категории заемщиков и не имеет зарплатной карты Сбербанка, то применима надбавка к обозначенной ставке +0,5 п.п . В случае отказа от покупки комплексного полиса страхования, банк имеет право утвердить надбавку в размере 1 п.п . к базовому проценту в рамках действующей кредитной политики.

Коммерческая ипотека в Сбербанке для физических лиц ИП и собственников бизнеса

Мелкие и крупные собственники бизнеса для покупки нежилых объектов могут воспользоваться специальной программой «Экспресс-ипотека». Условия получения и имеющиеся нюансы разберем далее.

ИП и ООО в рамках «Экспресс-ипотеки» смогут приобрести готовую нежилую недвижимость, включая землю, на которой она расположена. Параметры оформления займа в Сбербанке будут следующими:

  • величина кредитных средств – от 300 тыс. рублей до 7 миллионов рублей (в зависимости от города, в котором покупается объект, сумма может быть увеличена до 10 миллионов рублей);
  • срок возврата – от полугода до 10 лет;
  • первый платеж – минимум 30% от цены помещения (для клиентов с позитивной кредитной историей в Сбербанке и обращающихся повторно – от 25%).

ВАЖНО! Помимо обязательного залога приобретаемой недвижимости банк требует поручительство третьего лица.

Процентная ставка

Программа Ставка, % Примечание
Бизнес-Инвест 11 Бизнес-Недвижимость 11 Экспресс-Ипотека 13,9 Доверие 16 Бизнес-Доверие 12 Экспресс под залог 15,5

Для «Экспресс-ипотеки» минимальная кредитная ставка стартует с отметки 11% годовых. Для различных категорий клиентов данный показатель может быть разным. Например, для успешных финансовых партнеров, на практике доказавших свою кредитоспособность и надежность, Сбербанк может утвердить минимальный процент. Для новых заемщиков ставка будет, вероятнее всего, выше на несколько процентных пунктов.

В любом случае каждая заявка будет рассматриваться банком на кредитном комитете в индивидуальном порядке.

Требования к объекту

Рассматриваемая ипотечная программа имеет своей целью покупку как нежилой (коммерческой), так и жилой недвижимости. Если вариант приобретения нежилого помещения затруднен какими-либо факторами, то можно рассмотреть способ перевода жилого помещения в статус нежилого (например, на первых этажах многоквартирных домов под магазины, офисы и т.д.), а также покупку апартаментов, которые также можно использовать для нужд бизнеса.

Ключевые требования к предмету залога заключаются в достаточной ликвидности, местоположении, техническом и косметическом состоянии, площади, стоимости, исходя из финансовых возможностей обратившегося заемщика.

Требования по коммерческой ипотеке для физических лиц

Передаваемый Сбербанку в качестве залога по кредитному договору объект в обязательном порядке проходит всестороннюю проверку. В рамках кредитования имущества под залог коммерческой недвижимости для частных клиентов (по продукту нецелевого ипотечного кредитования под залог имеющейся недвижимости) банк принимает в залог жилье, земельные участки или гаражи.

Логично, что перед подачей ипотечной заявки клиенту целесообразно уточнить возможность залога нежилого помещения. Так как Сбербанк заявляет о работе с каждым клиентом и потенциальным заемщиком в индивидуальном порядке, то существует высокая доля вероятности того, что он согласится на залог коммерческой недвижимости (торговые помещения, склады и т.д.).

К стандартным требованиям передаваемой в залог Сбербанку недвижимости относятся:

  • завершенность строительства (объект должен быть сдан в эксплуатацию);
  • срок постройки максимально 30 лет назад;
  • отсутствие неузаконенных перепланировок и переделок;
  • юридическая чистота всех документов на объект;
  • отсутствие коммунальных долгов и претензий третьих лиц.

Как оформляется коммерческая ипотека в Сбербанке

Процедура получения коммерческого ипотечного займа в Сбербанке включает в себя следующие обязательные этапы:

  1. Изучение условий кредитования (при необходимости можно проконсультироваться с банковским служащим).
  2. Выбор кредитной программы и определение будущей кредитной нагрузки (клиенты-физические и юридические лица на ипотечном/кредитном калькуляторе смогут рассчитать предстоящие траты по обслуживанию долга перед банком).
  3. Подготовка озвученного Сбербанком пакета бумаг.
  4. Заполнение анкеты и подача заявки.
  5. Проверка предоставленной информации и документов компетентными службами Сбербанка.
  6. Оглашение окончательного решения кредитной организации.
  7. В случае положительного исхода – подписание договора с продавцом и кредитной документации со Сберегательным банком России.
  8. Заключение договора страхования и оплата первоначального взноса за недвижимость.
  9. Регистрация сделки в Регпалате.
  10. Перечисление обозначенной в договоре суммы продавцу коммерческой недвижимости (если займ является целевым).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Весь процесс от момента обращения в банк до полного расчета между сторонами может занимать от 3 недель до нескольких месяцев.

Пакет документов

Перечень бумаг для граждан включает в себя:

  • заполненную анкету;
  • паспорт заемщика;
  • документацию, подтверждающую занятость и платежеспособность клиента;
  • документы на залог;
  • иные документы по требованию банка.

ИП и ООО должны будут дополнительно предоставить регистрационные и учредительные бумаги, официальную и управленческую отчетность минимум за 3 последних отчетных периода, документы об имеющихся кредитных обязательствах (включая договоры и справки об остатке задолженности), аналитические записки и бизнес-планы.

Бизнес-ипотека для юридических лиц

Бизнес-ипотека для юрлиц в Сбербанке может быть оформлена в рамках следующих кредитных продуктов:

  • «Бизнес-недвижимость» (покупка коммерческой недвижимости ИП и предприятиями с годовой выручкой ≤ 400 миллионов рублей);
  • «Экспресс-ипотека» (займ на приобретение жилой и нежилой недвижимости для клиентов с годовой выручкой ≤ 60 миллионов рублей);
  • «Бизнес-Доверие» (нецелевой займ без необходимости подтверждения расходования выделенных денег без залога);
  • «Доверие» (кредит предоставляется в форме единовременного займа или путем оформления кредитной бизнес-карты без залога и обязательности целевого расходования);
  • «Экспресс под залог» (нецелевой займ под залог недвижимости в собственности или оборудования юрлицам с выручкой ≤ 60 миллионов рублей).
Читайте так же:  Как рассчитать неиспользованный отпуск

Условия по перечисленным выше программам приводятся в таблице ниже.

Окончательные условия будут озвучены клиенту после подробной оценки его финансово-хозяйственной деятельности, включая риски и прогнозы на будущее, а также кредитной истории.

Требования к юридическому лицу

Обратившееся за бизнес-ипотекой юрлицо должно соответствовать следующим ограничениям и требованиям со стороны Сбербанка:

  1. Компания должна являться резидентом России.
  2. Объем годовой выручки для программ в рамках экспресс-ипотеки не должен превышать 60 миллионов рублей, в рамках бизнес-кредита – 400 миллионов рублей
  3. Срок ведения ФХД организации не должен быть менее полугода для ИП и предприятий малого, среднего бизнеса и 12 месяцев для компаний с сезонной деятельностью.
  4. Юридическое лицо (организация) должно иметь действующий расчетный счет в любом российском банке с положительным оборотом на нем.
  5. Компания должна обладать необходимым финансовым равновесием для получения требуемой суммы кредита и его дальнейшего обслуживания.

ВАЖНО! Итоговые результаты деятельности организации должны иметь положительную оценку. Убыточные предприятия, скорее всего, не пройдут рисковую оценку Сбербанка.

Требования к объекту недвижимости

К коммерческой недвижимости, приобретаемой в ипотеку Сбербанка, предъявляются следующие требования:

  1. Статус объекта – готовый или строящийся (последний может быть приобретен только у аккредитованного банком застройщика).
  2. Отсутствие любого стороннего обременения, долгов.
  3. Максимально готовый пакет документации для продажи.
  4. Соответствие максимальным/минимальным срокам постройки, внешнему и техническому состоянию объекта (аварийные, ветхие помещения для покупки недопустимы).

Банк помимо перечисленных ограничений обратит внимание на ликвидность потенциальной недвижимости, то есть возможности ее быстрой продажи минимум за оценочную стоимость.

Пакет документов

Юрлицо предоставляет следующий комплект бумаг:

  • правоустанавливающие (устав, ИНН, лицензии при наличии, ОГРН, копия паспорта);
  • финансовые (налоговые декларации за последние 3-4 налоговых периода, книги учета доходов и расходов, бухгалтерская отчетность, справки из других банков о задолженности по действующим и погашенным обязательствам);
  • общие (копии кредитных, арендных, контрагентских договоров и т.д.);
  • документы на залог.

Дополнительно компания может предоставить в банк управленческую отчетность, а также бизнес-план (в подробном или сжатом формате) и аналитическую записку с обоснованием требования о запрашиваемом займе (на что будет потрачен кредит и за счет каких поступлений будет происходить погашение задолженности).

Калькулятор коммерческой ипотеки Сбербанка

Для расчета платежа по коммерческой и бизнес ипотеки Сбербанка вы можете использовать этот калькулятор:

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП

Смотрите видео по теме статьи

Ипотека для предпринимателей

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Ипотечное жильё является выходом из сложной ситуации с собственным жильём для многих россиян и поэтому государство строго следит за тем, чтобы банки не завы. →

Ипотека на нежилое помещение

Начиная свой бизнес-проект, большинство предпринимателей используют арендуемые помещения для размещения производственных, торговых, складских и офисных площадей, так как приобретение собственной недвижимости сопряжено с крупными вложениями капитала, которые на начальном этапе не целесообразны.

Проработав от полугода до года на выбранном рынке и убедившись, что для созданного бизнеса есть своя ниша, а деятельность покрывает не только издержки, но и приносит доход, следует задуматься о его применении. Рациональным решением в подобной ситуации будет отказ от аренды площадей и покупки собственной недвижимости, а поможет в этом ипотека на нежилое помещение, предоставляемая все большим числом банков.

Кредитование бизнеса

Получить кредит для покупки недвижимости для организации всегда было и будет сложнее, чем частному лицу по вполне объяснимым причинам, а именно:
  • большее число параметров, влияющих на платежеспособность предпринимателя, требующих анализа, а значит необходимы исходные отчетные документы;
  • большее число рисков, которым подвержен бизнес-проект по сравнению с отдельным субъектом;
  • более высокая стоимость объектов коммерческой недвижимости по сравнению с жилой, что подразумевает большие размеры платежей;
  • более сложная структура определения стоимости объектов нежилой недвижимости и менее отработанная процедура.

Тем не менее, добросовестным предпринимателям, способным подтвердить свою платежеспособность и исповедующих идеологию «прозрачного» бизнеса, банки готовы предоставить свои кредитные программы, в том числе для:

  • ИП и малого бизнеса, если покупается готовая недвижимость;
  • корпоративных клиентов, желающих построить собственные коммерческие объекты.

Ипотека бизнесу от Сбербанка

Ипотека на нежилое помещение от Сбербанка может выдаваться участникам рынка, относящимся к малому бизнесу или зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, которые дополнительно дифференцируются на сезонные и прочие виды деятельности. Среди имеющихся предложений финансовых учреждений – вариант кредита на недвижимость от Сбербанка, по текущим условиям 2019 года, имеет довольно привлекательное сочетание условий.

Условия предоставления кредита

Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдается исключительно в рублях на срок от одного месяца до десяти лет, причем минимальный годовой процент за пользование заемными средствами может быть получен только при пятилетнем сроке, на который оформляется договор.

Размер процентной ставки начинается от 14,74%, а, чтобы получить его, помимо указанного срока кредитования, требуется взять в долг сумму от 15 до 50 млн. рублей.

Читайте так же:  Земельный налог

Конкретная ставка для каждого заемщика определяется по совокупности срока кредита, суммы долга и персональных характеристик бизнеса.

При этом размер предоставляемого кредита может быть следующим:

  • для производителей сельскохозяйственной продукции – от 150 тыс. рублей;
  • для всех остальных – от 500 тыс. рублей.

Увеличения минимальной суммы до 5 млн. рублей можно достичь, если предоставить в залог другую недвижимость, но это неприменимо к ИП и ряду других заемщиков, перечень которых следует уточнять в офисе банка.

Максимальная сумма для крупных городов и региональных центров, которых в списке 23 единицы, может достигать 600 млн. рублей, а для всех остальных не превысит 200 млн. рублей, что обоснованно большой разницей цен на недвижимость в городах с разным статусом.

Чтобы воспользоваться указанными условиями, потребуется не только обосновать свою платежеспособность документально, но и оплатить начальный взнос, размер которого дифференцирован, так сельхозпроизводителям потребуется заплатить от 20%, а всем остальным – не менее 25%. Избавиться от подобной необходимости можно, предоставив иной залог, не имеющий обременений и находящийся в собственности организации.

Гарантом возврата средств, способным удовлетворить банк является залог:

  1. Покупаемой недвижимости коммерческого назначения.
  2. Прав на долю строящегося объекта, если застройщик аккредитован Сбербанком, а если нет, то самого имущества.
  3. Иной недвижимости, находящейся в собственности заемщика.

Альтернативой залогу в качестве обеспечения может выступить:

  • поручительство частных лиц или организаций;
  • гарантия ОА «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства».

Перед получением кредита имущество должно быть застраховано, какие-либо комиссии, в том числе за досрочное гашение, отсутствуют, а каждый день несвоевременной оплаты влечет за собой неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа. В зависимости от финансового положения кредитора ему может быть предоставлена отсрочка платежей от полугода до года.

Кто может стать заемщиком

Если перечисленные условия привлекательны для предпринимателя, то ответом на вопрос можно ли ему купить нежилое помещение в ипотеку будет утвердительный ответ по каждому из следующих пунктов:
  • компания является резидентом РФ;
  • размер выручки за год на превышает 400 млн. рублей;
  • возраст владельца бизнеса (только для ИП) не превышает 70 лет;
  • компания работает более полугода/года (для сезонных видов ведения бизнеса).

Необходимые документы

Чтобы стать заемщиком Сбербанка по ипотеке для нежилой недвижимости, потребуется оформить и предоставить внушительный пакет документов, имеющий отличия для малого бизнеса и ИП, но оформляемый в течении рабочей недели, при условии, что бизнес хорошо организован, а бухгалтерия ведется своевременно и качественно.

В общем случае потребуется подать в банк пакет, состоящий из:

  1. Заявления о предоставлении кредита, оформляемого на бланке банка.
  2. Сведения о должностных лицах, полномочных подписывать финансовые документы (для организаций).
  3. Анкету заёмщика, индивидуальной формы для юридического лица и ИП.
  4. Комплект правоустанавливающих документов.
  5. Документацию, раскрывающую финансовую деятельность, в том числе:
    • бухгалтерскую отчетность;
    • информацию об открытых счетах и операциях по ним;
    • кредитную историю в других банках;
    • реестр договоров и копии действующих на момент оформления ипотеки;
    • справку о доходах и расходах текущего и предыдущих отчетных периодов.
  6. Документы по предоставляемому залогу, в том числе подтверждающие отсутствие имущественных претензий сторонних лиц.

Приведенный перечень имеет обобщенную форму, позволяющие получить представление о характере требуемых документов, подробный перечень с образцами справок, анкет и заявлений можно скачать с официального сайта Сбербанка или получить в ближайшем офисе.

Корпоративная программа

Крупному бизнесу выгоднее строить собственную коммерческую недвижимость, а не покупать на вторичном рынке.

Поэтому для таких клиентов Сбербанком предусмотрена соответствующая программа, предоставляющая возможность финансирования до 70% или 80% бюджета строительства для проектного и инвестиционного кредитования соответственно.

Ипотечный проект ВТБ 24

Немного более привлекательные условия, по сравнению со Сбербанком, готов предоставить еще один лидер финансовой сферы – ВТБ 24. Его условия ипотеки, следующие:
  • годовая ставка по кредиту – от 14%;
  • размер предоставляемых средств – от 4 млн. рублей;
  • максимальный период ипотеки – не более 10 лет;
  • первоначальный платеж – от 15% или залог в виде другой недвижимости;
  • отсрочка погашения основного долга до полугода.

При этом требования к документам и бизнесу являются сопоставимыми со Сбербанком и могут быть уточнены при удаленном оформлении онлайн-заявки на кредит, которая носит предварительный характер и после проверки специалистом потребует непосредственного посещения офиса и уточнения деталей.

Ипотека физическим лицам

Достаточно свежим продуктом на рынке отечественной ипотеки является кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом, с целью коммерческого использования, то есть под офисы, склады, магазины или производство.

Название, подразумевающее, что ипотека предоставляется любому частному лицу, может ввести в заблуждение потенциального заемщика, которым по существу может быть лишь один из следующих субъектов:

  • зарегистрированный в качестве ИП;
  • являющийся собственником бизнеса в составе учредителей или крупных акционеров;
  • работающий топ-менеджером компании или фирмы.

Подобный выбор заемщиков банками не случаен и обоснован необходимостью гарантий возврата средств, размер которых при покупке коммерческой недвижимости может достигать 200 млн. рублей.

Условия для физических лиц

Получение ипотеки на нежилое помещение для физических лиц в ряде финансовых учреждений является более выгодным, чем для организаций, в частности:
  • минимальная годовая ставка – от 11,5% при расчете в рублях;
  • размер предоставляемых средств – от 0,15 до 200 млн. рублей;
  • первоначальный платеж – не менее 20%;
  • период кредитования – от 5 до 15 лет;
  • заемщик должен быть не моложе 21 года, не старше 65 лет и иметь российское гражданство;
  • недвижимость должна быть не менее 150 кв. метров по площади;
  • ипотека выдается для использования только в регионе кредитования;
  • постройка, где приобретается недвижимость должна быть капитальной;
  • права собственности на коммерческую недвижимость не должны иметь обоснованных претензий третьих лиц.

Пакет документов требуемый от физического лица, как заемщика, отличается от необходимого для организации, дополнительным набором документов, характерных для гражданина и подтверждающих его семейное положение, военнообязанность, постановку на учет в ФНС и другие данные.

Возможные трудности

Неприятной особенностью кредитования физических лиц для покупки нежилой недвижимости являются трудности с оформлением залога, в качестве которого подразумевается приобретаемый объект. Передача подобной недвижимости сразу в залог банка недопустима, поэтому требуется предварительный переход прав собственности, что требует использования одной из следующих схем, приемлемых для банка:
  1. С предоплатой продавцу в размере начального платежа по ипотеке, после которого оформляется переход прав и передача недвижимости в залог банку. Получив гарантию возврата долга, банк с заемщиком подписывают и регистрируют договор ипотеки, с ограничением права собственности, а продавец получает остаток средств. То есть, период от передачи собственности до получения денег для продавца определяется, как удвоенный срок регистрации ипотеки нежилого помещения, составляющий 10 рабочих дней.
  2. Предоплата оплачивается аналогично предыдущей схеме, после чего собственник передает недвижимость в залог банка, параллельно оформляются договора купли-продажи и ипотеки, и после передачи документов на регистрацию продавец получает деньги целиком.
  3. Регистрируется новая фирма, получающая в собственность недвижимость, закладываемую в банке, после чего стоимость объекта сделки оплачивается банком на основании ипотечного договора, а между владельцем и покупателем оформляется договор продажи юридического лица с сопутствующим залогом. После выплаты залога обременение снимается и частное лицо вправе оформить объект на себя, а бизнес расформировать.
Читайте так же:  Домашний бизнес на шоколаде с чего начать

Сравнительный анализ ипотечных продуктов для организации и физического лица не выявил значительных различий между ними. Условия кредитования, например, для Сбербанка являются практически идентичными, но могут быть более выгодными в коммерческих финансовых учреждениях. Пакет необходимых документов для частного заемщика, решившего взять ипотеку на коммерческую недвижимость, будет больше, чем для организации, так как включает в себя и подтверждение личных данных, и информацию о юридическом лице.

Если организация финансово благополучна, то лукавить и брать ипотеку на её владельца или руководителя нет смысла, а если есть проблемы с ликвидностью, то они все равно будут выявлены банком и кредит не предоставят.

Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП

Written by MIRovaya •

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

03.03.2019 • 78 просмотров • 0 • Ипотека

При упоминании слова «ипотека» перед глазами встает квартира, дом, земельный участок. Однако ипотечный кредит можно оформить и на покупку объекта нежилого фонда, например гаража, офисного помещения, торговой или складской площади. И сделать это может не только организация. В последние годы в России получает развитие банковский кредитный продукт – ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП. В настоящей статье поговорим о том, как с помощью ипотеки может приобрести нежилое помещение физическое лицо или предприниматель.

Преимущества и особенности

Для чего нужна такая ипотека? Причин несколько. Во-первых, нежилые помещения используются для ведения бизнеса – это офисы, склады, торговые пространства. Конечно, их можно арендовать. Но гораздо выгоднее выплачивать кредит за собственную недвижимость, чем зависеть от прихоти арендодателя, особенно когда речь идет об устоявшемся бизнесе. Переезд торговой точки, к примеру, сразу бьет по продажам. Во-вторых, вывести из оборота немаленькую сумму на покупку недвижимости не всякому под силу, да и с точки зрения экономистов, крупные суммы могут принести больший доход при их грамотном размещении, и вкладывать их в покупку медленно окупающейся недвижимости не всегда выгодно. В-третьих, кредит выдается уже обеспеченным залогом приобретаемой недвижимости. То есть предоставлять дополнительные гарантии возврата денежных средств, скорее всего, не придется.

Конечно, не все так радужно, и то, что выгодно заемщику, выглядит иначе со стороны кредитора. Банки в России настороженно относятся к коммерческой ипотеке, предоставляемой не организациям, а физическим лицам. Такой объект сложнее реализовать по сравнению с жилым фондом. Кроме того, существуют и юридический нюанс – оформить залог нежилого помещения нельзя до того момента, как оно перейдет новому собственнику, в то время как при покупке жилья возникает так называемая «ипотека в силу закона» одновременно с регистрацией самой сделки купли-продажи в реестре. Обратить взыскание на имущество физического лица по законодательству сложнее, чем на имущество компании. То есть риски банков при предоставлении коммерческой ипотеки физическим лицам выше. Высокие риски закрываются удорожанием стоимости кредита, а также схемами реализации коммерческой ипотеки, о которых будет подробно рассказано далее.

Кому предоставляется

Поскольку доходы физических лиц ограничены по сравнению с компаниями, а цены на нежилые помещения высокие, как правило, претендовать на статус заемщика по кредитному договору могут лица с повышенным доходом:

  • индивидуальные предприниматели
  • иные лица, занимающиеся частным бизнесом (адвокаты, нотариусы, главы фермерских хозяйств)
  • владельцы бизнеса, либо занимающие высокие должности в крупных организациях лица.

Основные требования к заемщикам – наличие у них российского гражданства, возраст от 21 – 25 лет, подтверждение дохода. Может быть установлено требование к сроку ведения бизнеса или регистрации в качестве индивидуального предпринимателя – от 6 месяцев.

Необходимые документы

Сразу следует оговорить, что единого пакета документов для оформления коммерческой ипотеки не существует, он отличается от банка к банку. Можно привести примерный перечень бумаг, которые нужно быть готовым предоставить по требованию кредитора.

Пакет документов от заемщика

  • паспорт гражданина РФ и второй документ (свидетельство ИНН, СНИЛС, военный билет, водительские права);
  • документ о доходах. Для топ-менеджеров это может быть справка с работы, а также справка по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей – сведения об оборотах по счетам, налоговая декларация. Также могут потребовать данные о наличии собственности.

Документы для предпринимателей

Для индивидуального предпринимателя обязательно потребуется выписка из реестра предпринимателей (ЕГРИП), свидетельство о регистрации в качестве ИП, если предприниматель осуществляет лицензируемую деятельность – попросят предъявить лицензии. Для нотариусов, адвокатов и прочих аналогичных лиц – документ о наделении соответствующим статусом.

Отдельно нужно будет предоставить комплект документов по покупаемому помещению:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Проект договора купли-продажи
  • Документ об оценке объекта

Также заемщика попросят оформить договор страхования своей жизни и объекта недвижимости.

Требования к объектам недвижимости

Основное требование к помещениям заключается в их отнесении к нежилому фонду. Это значит, что проживать в них, а также регистрироваться по месту жительства нельзя. Даже если речь идет о часто встречаемых на первых этажах многоквартирных домов магазинах, салонах красоты, детских студиях – все эти помещения либо изначально закладываются в проект дома как нежилые, либо должны быть переведены из жилого фонда в нежилой. Кроме того, объект ипотеки должен быть свободен фактически и чист юридически. В отношении него не должно существовать никаких претензий, разбирательств, залогов других лиц. Вся история объекта содержится в выписке из ЕГРП.

Конечно, само здание, в котором находится объект, не должно подлежать сносу, быть ветхим, находиться в аварийном состоянии. Помещение должно быть ликвидным, чтобы банк мог им распорядиться в случае невозврата ему кредита. Существует и ряд дополнительных требований к объектам, устанавливаемых отдельными кредиторами. Это может быть площадь помещения (часто встречаемый порог – от 150 кв.м.), расположение его в месте присутствия банка, что гарантирует контроль со стороны последнего за использованием помещения. Для банка важно, чтобы объект ипотеки использовался по назначению, если выдается целевой кредит, или не использовался бы для реализации противоречащих закону целей, например, для организации игорного бизнеса.

Читайте так же:  В каких случаях можно оформить больничный листок

Как оформить

Мы уже говорили об особенностях коммерческой ипотеки и ее повышенных рисках для банков. Минимизация риска повышением стоимости кредитного продукта практикуется всеми кредиторами, но сам риск не снимает. Поэтому схема ипотечной сделки при приобретении нежилой недвижимости физическим лицом сложнее, чем схема покупки в кредит квартиры.

На рынке кредитов вам предложат на выбор три способа оформления такой ипотеки, каждый из которых нацелен закрыть риск банка не получить в залог объект недвижимости после того как кредит выдан:

Условия ипотечного кредита отличаются в зависимости от нескольких факторов: личности кредитора (то есть выдающего кредит банка), приобретаемого помещения, самого заемщика. По общему правилу – чем выше уровень риска для банка, тем дороже кредит.

Приведем примерные условия, на которых в России физическое лицо может оформить коммерческую ипотеку:

[2]

  • Наличие первоначального взноса. Обязательно, причем размер взноса является более высоким по сравнению с ипотекой жилых помещений и составляет до 20 до 40 % от стоимости объекта.
  • Срок кредитования, наоборот, сокращен по сравнению с жилой ипотекой, и составляет в среднем 10 лет.
  • Процентная ставка, как можно догадаться, повышенная – начинается от 12% годовых.
  • Досрочное погашение кредита возможно без уплаты штрафных санкций.

Некоторые кредиторы предлагают опцию отсрочки погашения основного долга по кредиту, воспользовавшись которой в течение первого года заемщик будет уплачивать только начисленные проценты.

Банки, которые выдают коммерческую ипотеку

Несмотря на относительную новизну данного банковского продукта, предложений от кредиторов на рынке найти можно немало. Важно обращать внимание на возможные скрытые комиссии и анализировать все условия получения кредита. Остановимся подробнее на двух предложениях крупных банков России. Так, Сбербанк РФ предлагает продукт под названием «Экспресс – ипотека, со следующими условиями: срок до 15 лет, сумма до 10 000 000 рублей, процентная ставка от 13,9% годовых, первоначальный взнос 30%. Заемщиками могут выступать ИП и физические лица – владельцы бизнеса.

В Абсолют Банк за кредитом могут обратиться как ИП и владельцы бизнеса, так и физические лица, обладающие соответствующим доходом. Денежные средства в сумме до 15 млн. рублей предоставят на срок до 15 лет, с минимальным первоначальным взносом в размере 20% при наличии дополнительного залога и 40% без него, и ставкой по кредиту в 13% годовых. Если грамотно взвесить все преимущества и недостатки коммерческой ипотеки, рассчитать свои силы и возможности своего дела, то оформление ипотечного кредита на приобретение нежилого помещения может стать выгодной альтернативой аренде офиса или склада для вашего бизнеса.

Как взять ипотечный кредит на нежилое помещение физическому лицу?

Покупка нежилой недвижимости сейчас не менее актуальна, чем приобретение жилья. Физические лица также могут купить коммерческое или другое нежилое помещение в ипотеку, как и индивидуальные предприниматели. Однако такая сделка будет наполнена сложностями и нюансами, которые необходимо рассмотреть поподробнее.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

  1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
  2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
  3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
  4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Будет полезно просмотреть:

С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

  • Если это муниципальная или федеральная собственность;
  • Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
  • Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

  1. Для ИП;
  2. Владельцам ферм;
  3. Собственникам малого бизнеса;
  4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс. Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

Рекомендуем к просмотру:

В большинстве своем:

  • Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
  • Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
  • Первый взнос по ипотеке не менее 20%
  • Срок кредита – от 5 до 15 лет;
  • Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
  • Не должно быть никаких обременений на право собственности.

к содержанию ↑

Специфика нежилого помещения

Если для юридических лиц покупка нежилого помещения – довольно стандартная и уже выверенная до мелочей процедура, то физическим лицам придется столкнуться с определенными, не всегда приятными, нюансами:
  1. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
  2. Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
  3. Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
  4. Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
  5. Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

к содержанию ↑

Что гласит закон?

Весь процесс покупки нежилых помещений коммерческого назначения в ипотеку регулируется 102 Федеральным законом.

Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита. Все рассматривается в общих чертах. Да и то, лишь касательно вопроса с залоговым имуществом.

Читайте так же:  Онлайн бухгалтерия преимущества

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

А именно:

  • Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
  • Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет. В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
  • Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
  • К заемщикам более жесткие требования, чем в случае с жилищными кредитами;
  • Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог;
  • Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок.
  1. Гараж или машинное место;
  2. Садовый дом;
  3. Хозяйственная постройка;
  4. Апартаменты.

к содержанию ↑

Условия предоставления кредита

Кредиторы могут устанавливать любые требования и условия, так как законодательством это никак не ограничивается. Поэтому каждый банк может предъявлять свои требования, и для большей точности, стоит напрямую обратиться с этим вопросом к сотруднику банка.

Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

  • Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
  • Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
  • Действующим топ-менеджером в ООО;
  • Заемщик должен быть гражданином РФ;
  • У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
  • Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
  • Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
  • Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
  • Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
  • Объект находится в регионе расположения банка;
  • Это капитальная постройка;
  • Нет обременений на собственность.

Полезное видео:

Банки предоставляющие ссуду

Не каждый банк готов предоставить такой кредит. Обычно, такое предложение можно отыскать лишь у крупного кредитора.

Банк Условия кредитования
Сбербанк (Бизнес-недвижимость) Можно взять кредит на сумму до 600 000 000 рублей, и выплачивать его не дольше 10 лет. Процентная ставка, вместе с этим будет около 14,5%. ВТБ 24 (Бизнес-ипотека) Минимальная сумма займа – 4 000 000 рублей, на срок до 10 лет. Ставка не выше 13,5%. Возрождение (МСП-Инвестиции) Максимальная сумма займа – 150 000 000 рублей, на 10 лет кредитования. Процентная ставка не более 15,5%. Газпромбанк Для каждого заемщика условия кредитования устанавливаются в индивидуальном порядке. Банк Москвы (Коммерческая ипотека) Можно взять в кредит не более 150 000 000 рублей, на срок до 7 лет. Ставка наряду с этим будет рассчитываться в индивидуальном порядке.

к содержанию ↑

Процесс оформления

При оформлении такой ипотеки, заемщику придется придерживаться такой инструкции:

  1. Подача заявки, с прикрепленными документами;
  2. Ожидание до двух недель, пока банк рассмотрит и одобрит заявку;
  3. Рассчитывается сумма кредита и прочие условия;
  4. Заемщик выбирает недвижимость и подает его документы банку;
  5. После одобрения, заключается договор ипотеки;
  6. Покупка недвижимости;
  7. Регистрация сделки в Росреестре.

Необходимый список документов

В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:

  • Сотрудник компании приносит устав;
  • Соглашение о ее создании;
  • Выписка из реестра;
  • Лицензию на деятельность;
  • Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
  • Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
  • Документ от регистрации;
  • Лицензию;
  • Образец своей подписи;
  • А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
  • Информацию о кредитной истории компании;
  • Копии соглашений по бизнесу и проект.

Фотогалерея:

Образец заключаемого договора

Ипотечный договор заключается в индивидуальном порядке. Его пункты могут отличаться, в зависимости от условий кредитования, но в основном, такое соглашение должно иметь такие пункты, как информация о заемщике и банке, условия ипотеки, права и обязанности сторон, а также схема погашения ипотеки (учитывается и возможность досрочного погашения).

Срок регистрации

Последним шагом в процессе оформления ипотеки, будет регистрация сделки. Обычно, это занимает не более 15 дней. Вместе с этим, необходимо заплатить госпошлину. Юридическое лицо платит 4 000 рублей, а ИП – 1 000 рублей.

Возможные трудности

Физическим лицам получить такую ипотеку непросто. В основном возникают сложности при оформлении залога. Дело в том, что сразу такая недвижимость банку не передается. Заемщику придется пройти через процесс перехода прав собственности. Для этого, в банках есть три основных схемы.

Продавец получает предоплату, в суме первого платежа по кредиту. После этого, оформляется переход права собственности и передача объекта в залог. И только после этого, заключается ипотечный договор, а продавцу выплачиваются остальные средства.

Последняя схема наиболее витиеватая. Сначала нужно зарегистрировать новую фирму, на имя которой и передают право собственности. После этого, стоимость недвижимости уплачивает банк, а покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи нового юридического лица. Обременение будет снято только после передачи залога.

Ипотека на нежилую недвижимость является более трудной для физических лиц. Такая сделка будет означать повышенные проценты и уменьшенный срок кредитования, что не слишком выгодно для заемщика. Однако зная обо всех тонкостях такого кредитования, можно избежать некоторых сложностей и получить более приятные условия ипотеки.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Ипотека » Оформление » Покупка нежилого помещения физ лицом

Источники


  1. Головистикова, А.; Дмитриев, Ю. Проблемы теории государства и права. Учебник; М.: Эксмо, 2012. — 832 c.

  2. Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.

  3. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.
  4. Шумега, С.С Технология столярно- мебельного производства; М.: Лесная промышленность, 2012. — 288 c.
  5. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.
Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ип
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here