Как лучше оформить куплю продажу квартиры между близкими родственниками образец договора, налоговый

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Как лучше оформить куплю продажу квартиры между близкими родственниками образец договора, налоговый" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Порядок оформления купли-продажи квартиры

Основной объем договоров, заключаемых в настоящее время, составляют соглашения купли-продажи недвижимости.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Они являются одними из самых сложных в правовом отношении и содержании, поскольку сделки с жилой площадью связаны с оборотом крупных сумм денежных средств.

Нюансы сделки

При покупке квартиры в 2018 году необходимо принимать во внимание множество нюансов, к которым относится:

  • приобретение жилой площади у строительной компании может происходить только при наличии разрешения на строительные работы, документального подтверждения покупки или аренды участка земли, на котором располагается новостройка;
  • если квартира приобретается в ипотеку, то необходимо обратиться в банковскую организацию для получения одобрения, нередко, даже при соблюдении всех условий программы, банк отказывает в выдаче средств;
  • если происходит передача аванса или задатка, то требуется составление соответствующего договора, в нем указывают предмет сделки, паспортные сведения обеих сторон правоотношений, стоимость квартиры, сроки оформления купли-продажи, а также сумма, вносимая в качестве предоплаты;
  • если со стороны продавца действует лицо с доверенностью, то важно убедиться, что она оформлена правильно, внимательно изучите полномочия, которыми обладает доверенный человек;
  • нередко продавец просит указать в договоре стоимость ниже, чем на самом деле, это необходимо для того, чтобы избежать уплаты налога, поскольку он не уплачивается, если стоимость жилья менее 1000000 руб., этого делать категорически не рекомендуется, поскольку при обращении в суд с иском о расторжении сделки, удастся взыскать только те средства, которые указываются в соглашении.

Оформление купли продажи квартиры

Покупка или продажа квартиры – ответственный шаг для любого человека.

С задачей по проведению этой сделки хоть раз сталкивается каждый. При этом встает вопрос – проводить её самостоятельно или с помощью специалистов?

Самостоятельно

Самостоятельная продажа или покупка квартиры – процедура, осуществляемая собственными силами без обращения к частным риэлторам или риэлтерским агентствам.

Плюсы такого подхода очевидны:

  • экономия финансовых ресурсов на оплату услуг третьих лиц;
  • возможность лично контролировать каждый этап процедуры;
  • исключается вероятность обмана со стороны риэлтора.

Однако необходимо учитывать, что самостоятельное осуществление сделки – трудоемкая и сложная процедура, требующая большого количества сил и личного времени.

Между физическими лицами

Если сделка осуществляется между физическими лицами, то важно собрать документы, соответствующие основному списку.

Такая процедура может осуществляться без доверенностей, что нельзя сказать про оформление купли-продажи между юридическими лицами.

Между родственниками

Если договор заключается между родственниками, то они освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Это положение устанавливается действующим законодательством. Однако требуется представить документы, подтверждающие родственные связи (свидетельство заключения брака или рождения).

Порядок действий

Как оформить куплю-продажу квартиры? Эта процедура может происходить только после подбора подходящего варианта, проведения его осмотра и беседы с продавцом.

На этих этапах необходимо установить:

  • окончательную стоимость жилой площади;
  • права и обязанности обеих сторон;
  • способ оплаты и дополнительные условия.

[3]

Большое значение будут иметь такие обстоятельства:

  • приобретение квартиры в кредит;
  • наличие обременений (арест, имущество выступает в качестве залога и т.д.);
  • одним из собственников является несовершеннолетний или пожилой гражданин (в последнем случае рекомендуется запросить справку, подтверждающую полную дееспособность лица).

При оформлении продажи и покупки квартиры необходимо проверить сам объект на «чистоту». Это необходимо для предотвращения мошенничества со стороны покупателя или продавца.

Для этого необходимо:

  • запросить справки из наркологического и психиатрического диспансера, чтобы убедиться – гражданин не состоит в них на учете;
  • получить справку из суда о том, что продавец (покупатель) не лишены дееспособности;
  • если сделка осуществляется по доверенности, необходимо убедиться в её действительности, побеседовать непосредственно с доверителем;
  • запросить в Росреестре справку о собственниках, чтобы убедиться – никакие лица не могут оспорить сделку в суде и добиться её признания ничтожной;
  • если были проведены перепланировки, они обязательно должны быть узаконены в порядке, предусмотренном государством.

Следующим этапом является сбор необходимых документов, подписание передаточного акта и регистрация права собственности на недвижимости в органах Росреестра.

Можно ли заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком? Узнайте тут.

Оформление купли-продажи квартиры происходит с использованием следующих документов:

  1. Паспорта покупателя и продавца, если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин, не достигший 14 лет, прилагается свидетельство рождения.
  2. Правоустанавливающие бумаги на недвижимость (соглашение мены, свидетельство вступления в наследство и т.д.).
  3. Свидетельство собственности на жилую площадь.
  4. Технический паспорт, оформленный в БТИ, на объект.
  5. Свидетельство вступления в брачный союз, наличие письменного согласия супруга (супруги) на приобретение или отчуждение имущества – его необходимо заверить в нотариате. Такое согласие потребуется только в том случае, если квартира является совместно нажитым имуществом.
  6. Если собственником квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, то сделка может осуществляться только в соответствии с письменным разрешением органов попечительства.
  7. Выписка из домой книги, необходимая для получения информации о каждом гражданине, прописанном в квартире. Важно, что этот документ действует в течение короткого времени, поэтому нет смысла оформлять её предварительно. Это же касается справки о задолженностях по выплате коммунальных платежей.

Заключение договора

Заключение договора осуществляется при присутствии обеих сторон или доверенного лица, если у него имеется правильно оформленная и действующая доверенность.

Регистрация соглашения не требуется – она происходит автоматически при регистрации права собственности.

Чтобы договор был заключен, необходимо собрать установленный перечень документов и обратиться в органы Росреестра.

Читайте так же:  Прием на работу иностранных граждан – пошаговая инструкция

Важно, чтобы в договоре содержались следующие сведения:

  • предмет соглашения и его детальное описание;
  • указание ФИО, года рождения, места проживания и других паспортных сведений каждой стороны;
  • права и обязательства участников правоотношений;
  • полная стоимость объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости определяется в зависимости от:

  • его состояния;
  • индивидуальных характеристик (месторасположения, метража, количества комнат, дополнительных удобств);
  • желания продавца, он устанавливает стоимость самостоятельно, но она может быть немного снижена.

Кто платит?

В соответствии с НК РФ необходимо уплатить государственную пошлину при регистрации прав собственности. Её оплачивает покупатель, поскольку собственником квартиры является он.

Государственная пошлина вносится при заключении договора купли-продажи. Её должен оплатить продавец, но поскольку сумму значительная, её нередко выплачивают обе стороны пополам.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2018 году? Читайте здесь.

Какие документы необходимы для продажи квартиры? Полный перечень в этой статье.

Взаиморасчет

Взаимный расчет происходит при передаче денег за недвижимости продавцу, тот, в свою очередь, передает ключи от квартиры.

Эта процедура осуществляется после подписания передаточного акта.

Сроки оформления договора купли-продажи варьируют от одной недели до 2-3 недель.

Точное время зависит от ряда факторов – скорость сбора пакета документов, от его сдачи в государственные органы и т.д.

На видео об особенностях оформления сделок по продаже жилья

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Процесс покупки квартиры между родственниками

Здравствуйте друзья. Жилищный вопрос во все времена стоял остро. Часто вовремя не приведенные документы на жилье или отсутствие завещания, приводили к значительным разладам в семье между близкими или дальними родственниками.

Способов узаконить жилищные отношения между родственниками не так уж и много. При этом каждый их них имеет свои преимущества и недостатки.

Чтобы раздел квартиры между родственниками прошел гладко нужно заранее подготовить и правильно оформить все бумаги.

Существует несколько способов узаконить раздел жилья между родственниками:

  • заключение договора купли-продажи;
  • заключение договора дарения;
  • заключение договора мены (обмена);
  • составление завещания.

Каждый из этих вариантов имеет право на существование и служит способом совершить узаконенную покупку квартиры у родственников. Давайте со всеми вариантами разберемся.

Договор купли-продажи

Купля продажа квартиры между родственниками осуществляется аналогично сделке, заключаемой между посторонними лицами. Лучше эту сделку совершать в присутствии нотариуса, который правильно и грамотно составит договор и акт приема-передачи. Затем договор нужно зарегистрировать в регистрационной палате, где пройдет регистрация права покупателя.

Денежная сторона вопроса:

  • плата за услуги нотариуса;
  • пошлина, взимаемая за государственную регистрацию договора и права собственности покупателя (по 1000 рублей);
  • налог, взимаемый с продавца в размере 13% от стоимости продаваемого жилья (насчитывают на сумму свыше 1 миллиона рублей, стоимость жилья указывается в договоре купли-продажи).

Особенности начисления налога:

  • налог в 13% платится, если продавец владел жильем менее трех лет. Если срок владения превышает трехлетний рубеж, то от выплаты налога продавец освобождается;
  • некоторые продавцы занижают стоимость квартиры, указанную в договоре. Налоговая служба тщательно отслеживает все сделки, где отсутствует передача денежных средств (в частности, купля-продажа квартиры между родственниками). Регистрационная палата предоставляет в налоговую данные о совершаемых сделках купли-продажи. Если сотрудники налоговой обнаружат отклонение цены в сторону повышения или понижения на 20% от рыночной цены, то может быть пересчитан налог и начислена пеня.

Недостатки договора купли-продажи:

  • договоры без реальной передачи денег отслеживаются и проверяются налоговой службой;
  • покупатель не имеет права на налоговый вычет. Поскольку, в большинстве случаев, передача денежных средств при совершении сделок между родственниками не совершается, то претендовать, что приобретенная собственность считается совместно нажитым имуществом и будет подлежать разделу в случае развода;
  • если покупатель состоит в браке, то на совершение сделки нужно разрешения супруга на ее свершение;
  • длительность оформления документов (регистрация договора и права собственности – один месяц плюс время на сбор необходимых документов и оформления нотариально договора);
  • после свершения сделки покупатель может распоряжаться по своему усмотрению, не ставя в известность родственников, проживающих в этой квартире (Например, мать подарила квартиру сыну, но проживает еще в ней. Сын захотел продать квартиру и мать ему не может никак помешать, поскольку сын является собственником жилья).

Юристы советуют использовать другие способы покупки/передачи жилья между родственниками, если не будет реальной передачи денег между родственниками.

Договор дарения квартиры между родственниками

Термин «дарение» означает процесс, при котором происходит передача объекта собственности, которое передается добровольно и безвозмездно. При заключении договора дарения, не должна требоваться любая денежная компенсация.

Преимущества договора дарения:

  • жилье оформляется только на того, кому его дарят, и является его собственностью (при разводе квартира, подаренная одному из супругов не подлежит разделу, поскольку не является совместно нажитым имуществом; подаренная квартира может признаться совместно нажитым имуществом, если одни из супругов за время в браке успел отремонтировать или отреставрировал ее и сможет представить документальные доказательства);
  • не платится налог (ни даритель, ни одариваемый (если получил в дар жилье от близкого родственника, согласно законодательству РФ) не выплачивают налог), поскольку дарственная на квартиру относится к безвозмездным сделкам;
  • договор дарения не обязательно оформлять нотариально, но обязательно в письменном виде и зарегистрировать в государственных органах УФРС, с предоставлением всех необходимых документов;
  • в случае возникновения определенных обстоятельств, дарственную можно отменить: при ухудшении здоровья или уровня благосостояния дарителя, при совершении противозаконных действий по отношению к дарителю, если одариваемый совершает действия, которые влекут к утрате или повреждению жилья, в случает отказа одариваемого от получения «подарка».
Читайте так же:  Общие сведения

Кто не может выступать дарителем:

  • дети, не достигшие 14 лет и их законные опекуны или представители;
  • недееспособные граждане.

Недостатки заключения договора дарения:

  • дарственная может быть отменена (по причинам, указанным выше);
  • оспорена в судебном порядке наследниками дарителя;
  • дарственная считается недействительной, если при ее заключении была осуществлена передача значительной денежной суммы.

Договор мены

В современном понятии договора обмена между родственниками не существует. Для законного оформления обмена квартирами заключают стандартный договор мены, единый для всех граждан. Обмен квартирами между родственниками происходит в присутствии нотариуса и обеих сторон (при наличии всех необходимых документов).

В договор может включаться пункт о доплате, если обмениваемые квартиры неравнозначны (однокомнатная меняется на трехкомнатную квартиру). Это порядок совершения сделки, если жилплощадь является приватизированной.

Если жилье не приватизировано (находится в муниципальной собственности), то в этом случае заключается договор обмена и процедура происходит аналогично.

В случае обмена квартиры на комнату в коммуналке, передача комнаты осуществляется без разрешения соседей (если они не имеют отношений к семье, которая меняет комнату).

К недостаткам договора меня можно отнести то, что его можно оспорить в судебном порядке.

Оформление завещания происходит у нотариуса. Так же завещание может зарегистрировать главный врач из лечебных учреждений, досматривающих престарелых, начальники тюрем и тому подобное.

Огромным недостатком является то, что в права собственности наследник может вступить только после смерти собственника жилья. А так же завещание может быть оспорено другими наследниками. Его может отозвать или изменить наследодатель без уведомления других членов своей семьи. Так же наследодатель может поставить условие, выполнить которого нужно будет поддержать других членов семьи или обеспечить их жильем.

Перед принятием решения о том, как именно оформить покупку жилья между родственниками, лучше проконсультироваться у специалиста, который подскажет наиболее приемлемый вариант оформления купли-продажи квартиры между родственниками.

Если материал статьи оказался вам полезен – поделитесь ими со своими друзьями, нажав соответствующие кнопки социальных сетей.

Вычет при покупке жилья у близких родствеников

Добрый день. Рассматриваю приобретение, совместно с супругой, квартиры в ипотеку, квартира матери. Занижение стоимости квартиры отсутствует. Возможно получить налоговый вычет обоим супругам?

Семён,здравствуйте.Если сделка купли-продажи квартиры заключена между взаимозависимыми лицами, то имущественный вычет по расходам на жилье не применяется (п. 5 ст. 220 НК РФ). Взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Таким образом, супруг налогоплательщика и мать (отец) супруга являются по отношению друг к другу взаимозависимыми лицами. В связи с этим, поскольку сделка купли-продажи совершена между взаимозависимыми лицами, то имущественный налоговый вычет не предоставляется ни мужу, ни его жене.

Однако, если договор купли-продажи заключен между супругой и родителями мужа, то, по мнению Минфина, оснований для отказа в предоставлении вычета нет. Обоснование — родители супруга не признаются взаимозависимыми по отношению к супруге (см. письма Минфина России от 09.01.14 № 03-04-05/18 и от 29.06.12 № 03-04-05/5-801).

Спасибо за ответ, уточните пожалуйста, т.е. если договор купли-продажи заключен между супругой и родителями мужа налоговый вычет может получить оба супруга (муж и жена) или только супруга (жена) ?

Вопрос в связи с информацией, найденой в просторах интернета: На помощь пришло Министерство Финансов, указав, что все имущество, приобретенное в браке (если иной порядок не отражен в брачном договоре), признается нажитым совместно, в том числе и деньги. В связи с этим, при покупке квартиры не имеет значения, на кого оформлены документы и кем производится оплата: мужем или женой. Оба супруга имеют равные права на возврат подоходного налога.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изменился и размер н/в на каждого супруга и составляет в настоящее время 2 млн. руб. на человека. Таким образом, если квартира куплена, допустим, за 5 млн. руб., оба супруга могут подать документы на возврат НДФЛ в размере 13% от 2 млн. каждый, и сумма вычета на семью составит 4 млн. руб.

И наконец-то есть ответ на важный вопрос: можно ли получить налоговый имущественный вычет за супруга. К примеру, если квартира или дом принадлежат жене, а она либо не работает, либо ранее использовала свое право на льготу, то можно оформить налоговый вычет на мужа.

Пример. Сапруновы купили квартиру за 4.3 млн.р. в совместную собственность. Все документы (ДДУ, право собственности, платежные бумаги) оформлены на супруга. Несмотря на это, супруга сможет заявить вычет по данной недвижимости в размере 2 млн. руб. При этом муж также может подавать документы на возврат своей части в размере тех же 2 млн.руб.

Семён, если договор купли-продажи заключен между супругой и родителями мужа налоговый вычет может получить только супруга (жена),так как в отношениях со своими родителями Вы являетесь взаимозависимы.

По вопросу Письма Минфина-оно относится к совместно приобретенному или даже приобретенному в браке и оформленному на одного из супругов.Но в данном случае,лично Вы не можете получить вычет,приобретя у своих родственников,согласно п. 5 ст. 220 НК РФ

Получение имущественного вычета при покупке квартиры/дома в общую долевую собственность

При приобретении жилья в общую долевую собственность несколькими лицами закономерно встают вопросы: Кто имеет право получить имущественный вычет? В каком размере он может быть предоставлен? Возможно ли передать право на вычет другому собственнику? В данной статье мы постараемся ответить на эти вопросы, а также рассмотреть другие особенности получения вычета при покупке квартиры/дома в общую долевую собственность.

Читайте так же:  Коллекторы – новая российская беда

Если Вы приобрели жилье в общую собственность с супругой(ом) или детьми, то мы рекомендуем ознакомиться с нашими специализированными статьями (так как в данных ситуациях есть ряд дополнительных нюансов):

Стоит отметить, что правила, которые регулируют порядок получения вычета и его размер, зависят от того, когда приобретено жилье – до или после 1 января 2014 года (с 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс внесены существенный изменения, связанные с получением имущественного вычета). В данной статье мы будем рассматривать ситуации, когда жилье приобретено в общую долевую собственность ПОСЛЕ 1 января 2014 года. Если Вы приобрели жилье до 1 января 2014 года, то ознакомьтесь со статьей «Получение вычета при покупке квартиры в общую долевую собственность до 1 января 2014 года».

Заметка: «Датой приобретения жилья» следует считать дату государственной регистрации права собственности согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или дату передаточного акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.

Получение основного имущественного вычета

При покупке жилья после 1 января 2014 года ограничение суммарного вычета на всех собственников в 2 млн.руб. больше не действует (с 2014 года ограничение имущественного вычета применяется не к объекту жилья, а к человеку). При этом общий порядок предоставления вычета при долевой собственности остался прежним и производится исходя из расходов/доли каждого лица (Письма Минфина России от 11.12.2014 № 03-04-05/63812, от 28.10.2013 №03-04-05/45699).

Соответственно, при приобретении жилья в общую долевую собственность после 1 января 2014 года каждый владелец вправе получить вычет в размере своих расходов (если в договоре/платежных документах указана лишь общая сумма расходов, то в размере ОБЩАЯ СУММА РАСХОДОВ х ЕГО ДОЛЯ), но не более 2 млн. руб.

Пример: Медведев Б.Г. и его бабушка Медведева Н.Н. в 2018 году приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 3 млн.руб. При этом доля каждого из владельцев составила 1/2. В этом случае Медведев Б.Г. и Медведева Н.Н. будут иметь право на вычет в размере 3 млн.руб. х 1/2 = 1.5 млн.руб. (195 тыс.руб. к возврату).

Пример: В 2018 году братья Зайцев А.Р. и Зайцев С.Р. приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 5 млн.руб. (при этом доли братьев составили по 1/2). В этом случае каждый брат сможет получить вычет в размере 2 млн.руб. (максимальный размер вычета), и, соответственно, вернуть по 260 тыс.руб.

Распределение вычета по ипотечным процентам

В случае приобретения квартиры в ипотеку (или по другому жилищному кредиту), вычет по процентам собственники (если они являются созаемщиками) вправе распределить в любой пропорции по своему желанию, составив соответствующее письменное заявление в налоговый орган (Письмо ФНС России от 23.05.2016 №БС-3-11/2315).

Если платежные документы оформлены только на одного собственника

На практике может возникнуть ситуация, когда оплата стоимости квартиры происходит от имени только одного из собственников (например, с его банковского счета), а фактически расходы несут все собственники. В этом случае для того, чтобы другие собственники могли получить вычет, в налоговую инспекцию нужно предоставить документы, подтверждающие их расходы. Таким документом, на наш взгляд, может являться рукописная доверенность на передачу денежных средств для оплаты квартиры лицу, производившему оплату (в дополнение к основному платежному документу). Доверенность может быть написана от руки в свободной форме и не требует нотариального удостоверения (Письмо ФНС России от 17.05.2012 № ЕД-4-3/8135).

Пример: В 2018 году Орлова Е.В. со своей сестрой Орловой Т.В. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн.руб. (доля каждой сестры составила 1/2). Оплата стоимости квартиры происходила со счета Орловой Е.В. По окончании календарного года (в 2019 году) каждая из них подала в налоговую инспекцию документы для получения вычета в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.). Орлова Т.В. к основному пакету документов приложила копию доверенности, в которой указывалось, что она передала сестре Орловой Е.В. 2 млн.руб. на оплату своей доли квартиры через банковский счет.

Аналогично обстоит ситуация и с вычетом по кредитным процентам. На наш взгляд, даже когда платежи по кредитному договору фактически производились от имени одного из сособственников (например, основного заемщика), другие созаемщики также могут получить вычет, представив в налоговую инспекцию документы, подтверждающие их расходы на оплату кредитных процентов. Таким подтверждением, например, может быть рукописная доверенность о передаче денежных средств на уплату ипотечных процентов лицу, производившему их оплату.

Пример: Алуштин С.С. со своей дочерью Миловой А.С. купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн.руб. (доля каждого из них составила 1/2). Для покупки квартиры они оформили ипотечный кредит на сумму 3 млн.руб., где Алуштин С.С. являлся основным заемщиком, а Милова А.С. — созаемщиком. Ипотеку отец и дочь оплачивали также в равных долях, хотя фактически все платежи по кредиту осуществлял Алуштин С.С. со своего банковского счета. Несмотря на то, что платежи по ипотеке производил отец, Милова А.С. может рассчитывать на вычет по ипотечным процентам (в размере своих расходов), представив в налоговую инспекцию рукописную доверенность, согласно которой она передала деньги отцу Алуштину С.С. на оплату ипотечных процентов по кредиту.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Налог при дарении между родственниками

Чаще всего мы получаем подарки от родственников. При этом подарком могут быть деньги, недвижимость, транспорт и другое имущество. Поэтому возникает вопрос — нужно ли рассматривать подарок от родственника как доход и платить налог на доходы в этом случае?

Дарение между близкими родственниками не облагается налогом

Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ подарок от близкого родственника или члена семьи освобожден от налога (Письмо Минфина России от 01.06.2016 №03-04-05/31613). При этом близкими родственниками и членами семьи признаются:

  • супруги;
  • родители (в том числе усыновители);
  • дети (в том числе усыновленные);
  • бабушка, дедушка;
  • внуки;
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Читайте так же:  Дмс после испытательного срока что это

Пример: Внук подарил дедушке автомобиль. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ дедушка и внук являются близкими родственниками, поэтому дедушке не нужно ни подавать декларацию в налоговый орган, ни платить налог на доходы от подарка.

Пример: Лаврентьевой З.М. муж подарил квартиру. Так как согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ супруги признаются близкими родственниками, то Лаврентьевой З.М. не нужно декларировать получение в подарок квартиры и платить налог на доходы.

Обратите внимание: Иногда даже в случае, когда недвижимость/транспорт получены в дар от близкого родственника, налоговый орган все равно присылает письмо о необходимости уплаты налога на доходы от подарка. При получении такого письма не стоит беспокоиться — налоговый орган часто рассылает его по всем сделкам, не разбираясь между кем они заключены. В этом случае, лучше всего, отправить письмо в налоговой орган, в котором объяснить, что сделка совершена между близкими родственниками и не должна декларироваться и облагаться налогом. К письму приложите подтверждение родства (например, свидетельства о рождении).
Также бывает, что налоговый орган присылает письмо не получателю подарка, а дарителю, предположив при этом, что была совершена продажа. В этом случае мы рекомендуем дарителю написать в налоговой орган объяснительную записку и приложить к ней копию договора дарения.
Пример объяснительного письма Вы можете скачать здесь: Формы и бланки.

Налогом облагается только дарение недвижимости/транспорта/долей/акций

Если дарение произошло от родственника, который не относится к близким (см. выше), то доход от подарка будет облагаться налогом только в случае, если дарятся:

  • недвижимость (квартира, дом, комната, земельный участок, и др.);
  • транспортные средства;
  • акции;
  • доли;
  • паи.

Пример: В 2018 году Зеленская У.Т. получила в подарок от дяди квартиру стоимостью 2,5 млн. руб. Так как дядя, согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, не признается близким родственником, то по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) Зеленская У.Т. должна будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и до 15 июля 2019 года заплатить налог в размере 2 500 000 х 13% = 325 000 руб.

Пример: Двоюродный брат подарил Кожикину А.С. на свадьбу 200 тыс. руб. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные от физических лиц в порядке дарения, освобождены от налогообложения. Поэтому Кожикину А.С. не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и платить налог на доходы от подарка.

Пример: В 2018 году Азерникова Д.Ф. получила в подарок от свекрови акции на сумму 50 000 руб. Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ свекровь не признается близкой родственницей, поэтому Азерникова Д.Ф. по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) должна подать декларацию в налоговую инспекцию и до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы от подарка в размере 50 000 х 13% = 6500 руб.

Как можно избежать налога?

Если Вы получили в подарок от родственника, который не относится к списку близких, квартиру, дом, транспорт, акции/доли, то появляется вопрос: можно ли как-то избежать налога или хотя бы уменьшить его?

К сожалению, очевидных решений (таких как, например, налоговые вычеты при продаже имущества) нет. В тоже время нельзя не упомянуть, что люди часто прибегают к «нестандартным» / «черным» методам:

1) Дарение через близкого родственника. Например, дарение квартиры тетей своей племяннице облагается налогом на доходы. Но если тетя подарит квартиру своей сестре, а та, в свою очередь, дочери, то налог платить не придется. В результате дарение произойдет, а налога на доходы не возникнет.

2) Заключение фиктивного договора купли-продажи. В случае, если тетя хочет подарить квартиру своему племяннику, то она может заключить с ним не договор дарения, а договор купли-продажи. При этом, у племянника налога на доходы не возникнет, а тетя:

  • будет освобождена от налога, если квартира находилась в ее собственности более 3 лет;
  • должна будет заплатить налог на доходы от продажи квартиры, если квартира находилась в ее собственности менее 3 лет. Однако, в этом случае тетя сможет воспользоваться стандартным вычетом (1 млн. руб.) или вычетом по расходам на приобретение этой квартиры (подробнее читайте в статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья).

Соответственно, в любом случае при составлении договора купли-продажи налог на доходы будет меньше, чем при оформлении договора дарения.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Продажа доли в квартире близкому родственнику

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75 . Это быстро и бесплатно !

Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.

Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии

Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

Процедура купли-продажи

Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

  1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
  2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
  3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.
Читайте так же:  Жилищные льготы для инвалидов

Необходимые документы

Продавцу:

  • Ксерокопии паспорта собственника/доверенность от собственника с ксерокопией его паспорта
  • Бумага, подтверждающая право на владение долей – договор предыдущей купли-продажи, или же акт дарения либо мены.
  • Свидетельство о праве собственности на долю.
  • Комплект документов из БТИ – кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план здания.
  • Выписка из домовой книги и справка из органов ЕГРП.
  • Нотариально подтверждённое согласие супруга и/или отказ других собственников от покупки доли.
  • Справку из органов опеки и попечительства, если на долю имеет право несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно способный член.

Покупателю:

  • Ксерокопия паспорта
  • Заявление на государственную регистрацию перехода права на собственность.
  • Квитанция за оплату госпошлины на регистрацию.

Как оплатить сделку?

Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

  • Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
  • Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
  • Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

Как продать квартиру без налогов?

Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

Близким родственником в юриспруденции считаются:

Налоговый вычет

НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

  • Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
  • Собственность была в пользовании более трёх лет.
  • Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

Договор купли-продажи между родственниками — образец

Обязательные пункты договора

  • Дата и место подписания.
  • Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
  • Полные паспортные данные всех сторон договора.
  • Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
  • Подписи обеих сторон с расшифровкой.
  • Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

Принудительный выкуп доли у родственников

Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

  • Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
  • Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
  • Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

Аргументы при требовании выкупа

Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

[2]

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

  • Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
  • Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

  • Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
  • Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
  • После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
  • Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
  • Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
  • Возможно заключение предварительного соглашения.

Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

Алгоритм ваших действий будет следующим:

  1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
  2. Собираете необходимый пакет документов.
  3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.

[1]

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)

Источники


  1. Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.

  2. Корнев, А.В. Социология права. Учебник / А.В. Корнев. — М.: Проспект, 2016. — 825 c.

  3. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.
  4. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.
  5. Научные воззрения профессоров Пионтковских (отца и сына) и современная уголовно-правовая политика. — М.: Статут, 2014. — 432 c.
Как лучше оформить куплю продажу квартиры между близкими родственниками образец договора, налоговый
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here