Как оформить ипотеку от застройщика

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Как оформить ипотеку от застройщика" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Как оформить ипотеку от застройщика

Ипотечные кредиты получили широкое распространение в нашей стране в последние годы, что вполне объяснимо, ведь купить жилье, оплатив разово его стоимость, получается далеко не у каждого человека.

А если речь идет о крупных городах, в которых цены на недвижимость выше среднестатистических в сравнении с другими населенными пунктами, то ипотека – это единственный шанс обрести угол для себя и своей семьи.

Существуют еще некоторые разновидности приобретения квартиры путем рассрочки внесения оплаты, и одним из них является так называемая ипотека от застройщика.

Что такое ипотека от застройщика?

Наверное, не совсем верно применять к таким правоотношениям термин «ипотека», поскольку суть ее заключается в совершенно ином подходе к покупке жилья.

Застройщик, начавший строительство или построивший жилой комплекс может заключить договор с потенциальным покупателем, предоставив ему возможность рассчитываться за приобретаемое имущество путем внесения денежных средств частями.

Возможно вам будет интересно:

Либо застройщик рекомендует банк, через который можно оформить ипотечный кредит для покупки жилья. Попробуем детально разобрать, как оформить ипотеку от застройщика.

Порядок покупки квартиры

Владельцы недвижимости сами заинтересованы в продаже жилья, поскольку в период экономического кризиса очень заметен спад спроса в этой отрасли. В связи с чем, они предлагают желающим лицам приобрести у них квадратные метры, а расчет за них производить поэтапно в рассрочку. Существует несколько способов оформления кредита от застройщика.

Первый способ. В отношениях застройщика и покупателя появляется третье лицо — банк, с которым у владельца объекта недвижимости заключено партнерское соглашение о кредитовании лиц, имеющих намерение купить у него жилье.

Отличие от обычного договора ипотечного кредитования состоит в том, что банк не проводит проверку приобретаемого жилья и готов его принять в качестве залогового имущества.

Во всем остальном соблюдается обычный порядок, при котором заемщик подает заявку и прикладывает к ней документы о наличии постоянного места работы и дохода. Банк проводит проверку и выносит решение о возможности прокредитовать заявителя.

По договоренности между банком и застройщиком могут быть снижены проценты по ипотечному договору и уменьшена выкупная стоимость жилья, для привлечения покупателей и заемщиков.

В дальнейшем заключается обычный договор купли-продажи и ипотечного кредитования, по которому право собственности переходит к покупателю и обременяется залогом банка.

Второй способ. При достижении согласия заключается обычный договор купли-продажи с условием, что право собственности за покупателем будет зарегистрировано после полной оплаты за имущество.

Заключенная сделка подлежит государственной регистрации, но запись в реестр недвижимости о переходе права будет вноситься позже, после представления документов об окончательном расчете.

Покупатель может начать пользоваться готовым жильем, а если оно находится в стадии строительства, то ожидать ввода в эксплуатацию, при этом потребуется вносить деньги согласно графику, утвержденного обеими сторонами.

После внесения последнего платежа обе стороны подают заявление в Росреестр о регистрации права собственности.

Третий способ. Взять ипотеку от застройщика можно посредством того, что он сам кредитует покупателя за счет собственных средств, заключив с ним договор займа. Как правило, требуется внесение первоначального взноса за квартиру в сумме не менее 50% стоимости жилья.

После заключается договор купли-продажи и производится передача готового жилья, а если оно в стадии строительства, то акт должен быть составлен после завершения работ.

Одновременно заключается договор займа с застройщиком, по которому он предоставляет денежные средства на оплату оставшейся суммы покупателю с условием залога или перехода права на имущество после окончательного расчета.

Преимущества такого способа

При заключении договора купли-продажи с застройщиком и оплаты стоимости в рассрочку без участия банка имеется ряд условий, которые выгоднее обычного ипотечного кредитования.

Во-первых, не нужно подтверждать свой доход и бояться, что за свою кредитную историю, если она не совсем идеальная.

Владелец новостройки, застрахован от неблагоприятных последствий, поскольку право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты, если таковая не состоялась, то договор расторгается и денежные средства, уплаченные подлежат возврату, за вычетом процентов, начисленных на сумму займа.

Застройщик не имеет возможностей проверить кредитную историю, да и по сути, ему и неинтересны сведения о ваших просрочках по полученным ранее займам, у него иная цель продать жилье.

Во-вторых, не потребуется собирать весьма внушительный перечень документов, как в банке. Для застройщика гораздо важнее знать имеются ли у покупателя деньги на первоначальный взнос, который может доходить до 50% от стоимости жилья.

В-третьих, нет необходимости нести дополнительные расходы в виде страхования недвижимости и жизни, а так же за оценку объекта купли-продажи.

Минусы заключения договора

Описывая преимущества нужно предупредить потенциальных приобретателей и об очевидных недостатках. К ним относятся:

  • Высокие процентные ставки в сравнении с банковскими . Не нужно думать, что застройщик предоставит заем без выгоды для себя, разумеется он постарается заложить туда все риски и насчитать проценты, которые будут на 10-15% выше, чем в банке;
  • Короткие сроки кредитования. Банки выдают ипотечные кредиты сроком до 30 лет, застройщик нацелен на быстрое извлечение прибыли и максимальный срок может быть до окончания строительства или максимум на 2 года;
  • Если покупается жилье на стадии строительства, то есть опасность, что оно может быть не достроено вследствие банкротства застройщика. Поэтому придется тщательно выбирать строительную организацию

Предложения от застройщиков в 2016 году

Предложения от компаний, которые могут сами прокредитовать покупателей в основном действуют в крупных городах. В Москве застройщики предлагают весьма приемлемые условия:

  • ГК Мортон предлагает при наличии 50% первоначальный взноса заключить договор займа сроком до 5 лет и под 9,9% годовых. А при 30% первоначального взноса можно получить заемные средства на 5 лет и под 10,1% годовых.
  • ГК Кортос предлагает рассрочку с первоначальным взносом в 10% и сроком на 4 месяца без начисления процентов

Для выбора подходящего варианта можно просмотреть ряд предложений, сравнить их и начать подготовку к заключению договора по покупке квартиры или дома.

Как оформить ипотеку от застройщика

Смотрите видео по теме статьи

НОВОСТРОЙКА В ИПОТЕКУ — наш опыт

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Читайте так же:  Как рассчитывается зарплата во время командировки

Ипотека на долевое строительство: нюансы, порядок оформления, условия банков

Ипотека под долевое строительство квартиры сегодня является одним из наиболее популярных форматов жилищного кредитования. До 2008 года такого предложения на российском рынке не было. Оформление ипотеки с долевым участием заемщика стало возможным после появления поправок в некоторые законодательные акты. Эти нововведения как раз и позволили людям становиться дольщиками, используя при этом не собственные, а заемные средства.

Плюсы оформления ипотеки с долевым участием

При долевом строительстве дома строятся за счет средств, привлеченных застройщиками. Обычно деньги приносят инвесторы и дольщики — люди, которые впоследствии будут жить в готовых квартирах. Обычному человеку собрать деньги на покупку жилья нелегко, поэтому они и обращаются в банк за недостающей суммой.

Долевое строительство — более рискованная процедура покупки, нежели приобретение готового жилья, зато заемщик экономит средства за счет сниженной стоимости. Обычно квартира, купленная в готовом виде, имеет стоимость больше, чем строящееся жилье. Разница в цене составляет порядка 30%. В целом же можно выделить сразу несколько плюсов ипотеки с долевым участием:

  • покупка нового жилья, в котором до этого момента никто не жил;
  • возможность приобретения квартиры с нужной или свободной планировкой;
  • меньшая стоимость жилплощади;
  • отсутствие необходимости привлекать поручителей, ведь право на недвижимое имущество становится залогом банка.

Есть у такого формата ипотечного кредитования и свои, довольно существенные минусы. К их числу можно отнести следующее:

  1. нельзя сразу заехать и проживать в квартире;
  2. далеко не каждый банк готов предоставить деньги для покупки жилья таким способом, некоторые финансовые учреждения даже повышают ставки по кредитам из-за высоких рисков;
  3. серьезные риски — могут быть связаны с более поздней сдачей дома, необходимостью осуществления дополнительных затрат, заморозкой строительства или появлением дефектов.

Риски строительства исключить нельзя в любом случае, но зато их можно минимизировать. Для этого нужно выбрать правильного застройщика. Сегодня многие банки аккредитуют застройщиков и предлагают своим заемщикам купить квартиру у них на стадии строительства. Некоторые даже предлагают более выгодные условия кредитования.

Разновидности ипотеки на долевое строительство

Если заемщик хочет стать дольщиком, но не имеет для этого достаточной суммы средств, то он может обратиться за помощью к банкам. Финансовые учреждения обычно предлагают две схемы оформления ипотеки:

  • непосредственно ипотека под залог строящегося жилья (по факту залогом выступает не сама недвижимость, так как она еще не достроена, а права на нее);
  • ипотека под залог уже имеющейся недвижимости.

Последний вариант более прост, так как не нужно выбирать аккредитованного банком застройщика. Однако и риски в этом случае серьезно увеличиваются, ведь если дом не достроят, то человек не только не получит квартиру, но и потеряет залоговую недвижимость, если перестанет выплачивать кредит.

Оформление ипотеки на долевое строительство пошагово

Ипотека с долевым строительством имеет некоторые особенности оформления. На начальном этапе все выглядит также, как и при обычном жилищном кредите. В целом процедура выглядит следующим образом:

  1. заемщик собирает необходимый пакет документов (паспорт, копию трудовой, справку о доходах и другие бумаги, перечень которых устанавливается конкретным банком);
  2. заявление клиента рассматривает специалист банка и выносит решение;
  3. при положительном ответе клиенту дается время (может составлять 1 – 3 месяца) для поиска подходящего объекта недвижимости;
  4. при одобрении вида недвижимости банк дает согласие на финансирование;
  5. далее заключается договор долевого участия, который необходимо зарегистрировать в Росрегистрации;
  6. после заключается ипотечный договор с банком, в качестве залога до момента окончания строительства становится не квартира, а право собственности на нее;
  7. финансовое учреждение переводит средства на счет застройщика.

После же строительства квартиры залогом становится непосредственно сама недвижимость, а не право на нее.

Многие банки до момента полного строительства дома предоставляют ипотеку по более высокой процентной ставке. По окончанию строительных работ риски финансового учреждения снижаются, поэтому он снижает и значение процентной ставки. Иногда разница достигает 1 – 5% годовых.

Плюсом ипотеки такого типа является то, что заемщик при невыполнении обязательств застройщиком может разорвать договор долевого участия в строительстве с ипотекой. В этом случае все выплаченные средства (основной долг + проценты) банк возвращает клиенту, а с застройщиком разбирается уже сам. Это избавляет от рисков самого дольщика, поэтому этот формат жилищного займа более привлекателен, нежели ипотека в залог имеющейся недвижимости.

Особенности договора долевого участия

Неопытный дольщик часто не знает, как должен выглядеть ДДУ с застройщиком. Такой документ обязательно содержит следующую информацию:

  • сведения о самом объекте долевого строительства;
  • срок гарантии (не должен быть меньше 5 лет);
  • цена на квартиру, порядок совершения платежей по ней и сроки для полного погашения стоимости;
  • сроки сдачи недвижимости;
  • планировка квартиры с указанием площади и размещением в доме (этаж и так далее).

При использовании маткапитала дополнительно потребуется письменное согласие соцзащиты. А если дольщик состоит в браке, то обязательно нужно будет получить согласие от супруга и заверить его у нотариуса.

Выдача ипотеки производится только после регистрации ДДУ. На это может уйти от 10 до 30 дней. После клиент обращается в банк и заключает ипотечный договор с ним.

В каком банке можно оформить ипотеку на долевое строительство

Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:

Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2018 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:

  1. сумма займа — от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы и Московской области значение может быть увеличено);
  2. первый взнос — 15% от стоимости (значение может увеличиваться до 50%, если заемщик не может подтвердить свой доход документально, тогда ему предлагается облегченная процедура оформления кредита по двум документам);
  3. срок возврата – до 30 лет, но наиболее выгодные процентные ставки при возврате кредита в течение 12 или менее лет;
  4. процентная ставка — от 7,4% годовых (включая понижающие коэффициенты за наличие зарплатной карты, электронную регистрацию сделки, личную страховку и скидку от застройщика).

На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.

Читайте так же:  Льготы солдатам срочникам

Ипотека от застройщика

Рынок недвижимости развивается только в том случае, если сооружаются новые здания и постройки. Однако такое развитие напрямую зависит от покупательской способности граждан и объема продаж. Естественно, потенциальные домовладельцы ищут разные способы аккумулирования и сбора необходимой суммы денег. Одним из способов быстрой покупки жилой недвижимости являются кредитные программы от банка. В тоже время такие программы действуют на общем основании, как для новой недвижимости, так и для вторичной.

Также следует обратить внимание, что новое жилье имеет массу преимуществ, начиная с того, что в ближайшие 10-15 лет не нужно будет проводить ремонт инженерных коммуникаций или несущих конструкций, и, заканчивая тем, что история недвижимости будет чистой.

Еще одни аспектом, который может вызывать определенные сложности, это возможно долгий срок продажи квартир в многоэтажных домах.

По этой причине застройщики предлагают потенциальным клиентам различные программы, например такие как ипотека на строительство дома в сбербанке, повышающие привлекательность недвижимости, как объекта продажи.

[2]

Как показывает практика, таких программ не так уж и много и их можно разделить на две категории:

  • партнерство с банковским учреждением;
  • жилье в кредит от застройщика.

Что такое ипотека от застройщика?

Программа ипотеки от застройщика

Крупные застройщики редко проводят строительство без привлечения инвестиционно-кредитных вложений. Все это отображается в кредитной истории. Конечно, кредиты в больших суммах имеют более низкие процентные ставки и жесткие условия договора. Фактически можно утверждать, что между застройщиком и банком, уже на этапе строительства оформляется деловое партнерство, которое может быть продолжено во время продажи квартир.

Ипотека от застройщика – это кредитная программа, разработанная и реализуемая совместно с банком, которая имеет такие преимущества:

  • более низкую процентную ставку;
  • упрощение процедуры покупки недвижимости и получения займа;
  • скидка цены квадратного метра.

Такое сотрудничество имеет взаимовыгодную составляющую, так как чем выше спрос на жилье, тем выше его ликвидность, тем больше гарантий, что залоговое имущество при форс-мажоре будет реализовано по цене оценки.

Есть еще один момент, свидетельствующий о популярности ипотеки от застройщика среди покупателей недвижимости. Однако говорить о нем, следует после оценки рисков покупателя, которые заключаются в:

  • законности строительства и его соответствии строительным нормам;
  • отсутствии схем афер продажи недвижимости;
  • благонадежности продавца нового жилья.

Именно эти обстоятельства зачастую становятся препятствием для покупки понравившегося жилья.

Приобретая недвижимость в рамках партнерской программы между банком и застройщиком, можно быть уверенным, что застройщик прошел не просто аккредитацию, детальную проверку, гарантирующую законность купли-продажи, отсутствие нарушений строительных норм и конкурентную цену на рынке недвижимости.

Как оформить ипотеку от застройщика?

В зависимости от региона страны и уровня застройки новым жильем, партнерские программы могут существенно отличаться. Однако вначале следует отыскать строительную площадку и застройщиков, а затем выяснить у них вопрос о наличии партнерских программ с банком.

Оформление ипотеки от застройщика

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

После этого для получения более полной информации обратиться в банк. Зачастую банки предлагают более долгий срок действия кредита, низкий процент и уменьшенную сумму первого взноса.

Если оформляется ипотека на новостройки, то пакет документов будет стандартным, включающим в себя данные о гражданстве заемщика, его платежеспособности и наличии объекта ипотеки.

Также следует обратить внимание на наличие документов, подтверждающих факт приобретения новой квартиры у застройщика — партнера банка.

Особое место в пакете документов занимает оценка приобретаемого имущества, которая отображает реальную рыночную стоимость объекта ипотеки. Именно на основании этих данных проводится первичный расчет условий ипотеки.

Для уменьшения финансовой нагрузки на заемщика во время погашения ипотеки можно использовать различные государственные программы социального субсидирования или материнского капитала.

Консолидируя все финансовые ресурсы, можно существенно сократить срок фактического погашения займа, даже если у вас имеется кредит с плохой кредитной историей без справок.

Такие партнерские программы обеспечивают высокую интенсивность продаж квартир и прирост клиентов банка, которые не только используют активы банка, но и нарабатывают кредитную историю.

Специалисты кредитных служб подтверждают, что наличие позитивной кредитной истории также может влиять на более льготные кредитные условия, начиная от более низкой процентной ставки, и заканчивая упрощением процедуры оформления ипотеки.

Все такие программы носят временный характер (ограничения по сроку действия).

Процедура приобретения жилья в ипотеку в новостройке

В оформлении ипотеки на новостройку люди видят единственную возможность обзавестись собственным жильем. Конечно же, дешевле приобрести квартиру в старом доме, однако далеко не все хотят идти на это из-за большого количества рисков. Приобретение нового помещения с помощью кредитования позволяет въехать в квартиру и полностью обустраивать ее по своему усмотрению. Более того, оформление ипотеки на еще строящееся жилье может обойтись не очень дорого. Сегодня мы поговорим о том, как купить квартиру в новостройке в ипотеку. С чего начать оформление ипотеки? Какие этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку нужно пройти? Давайте разбираться.

Основные положения

Покупать квартиру от застройщика можно на разных этапах, причем, от этого зависит окончательная стоимость. Чем раньше человек вступает в сделку, тем меньше она ему будет стоить. Тем не менее, порядок покупки квартиры в новом доме имеет ряд особенностей, которые знают и учитывают не все.

В первую очередь необходимо понимать, что оформить ипотеку можно еще тогда, когда жилье не построено. Это значит, что использовать ее как залог для банка не выйдет, а поэтому возникает проблема с контролированием выплат, их своевременностью и ответственностью за задержку.

Важно! В целом процедура покупки жилья в ипотеку в новостройке стандартная. Человек обращается в банк, составляет договор и готовит другие документы. Законодательство не запрещает ипотечный кредит, где залогом является недостроенная недвижимость.

Тем не менее, подобные сделки имеют ряд особенностей, среди которых можно выделить:

  • оценка помещения осуществляется не сразу;
  • использование нескольких ставок;
  • жилье не находится под залогом;
  • не нужно иметь при себе свидетельство о праве собственности.

Итак, оценка стоимости новостройки происходит после того, как будущий владелец получает ее в собственность, а не при оформлении ипотеки. Также в договоре будет отмечено несколько процентных ставок. Одна из них применяется на тот период, пока жильё еще находится на стадии строительства. Эта ставка будет выше, поскольку риски просрочки и невыплаты на данном этапе для банка выше. После того как дом достроен и сдан в эксплуатацию, в силу вступает вторая часть договора с другой, более низкой процентной ставкой.

Читайте так же:  Состав внеоборотных активов

Также необходимо понимать, что на этапе строительства приобретенное в ипотеку жилье не является залоговым, а поэтому банковские обременения на него не будут накладываться. Тем не менее, если образовалась задолженность за кредит, то лишиться недвижимости все же можно. Оформляется специальный документ, после чего банк конфискует квартиру. Далее она продается, а полученные деньги используются для погашения долга. В качестве альтернативы можно использовать долевое строительство. Еще одна особенность заключается в том, что на момент стройки дом находится в собственности компании-застройщика. Технический паспорт и другие документы оформляются тогда, когда помещение сдается в эксплуатацию.

Требования к заемщику

Обратиться в банк для получения ипотеки может любой гражданин, но это не значит, что ему одобрят выдачу средства. Дело в том, что к заемщику выдвигаются определенные требования, следование которым обязательно. Их цель заключается в том, чтобы убедиться в платежеспособности человека, а значит, свести риски к минимуму. Если говорить в целом, то у большинства банков одинаковые требования.

В первую очередь ипотека может быть оформлена на человека в возрасте 21-65 лет. Он должен быть трудоспособным и иметь постоянную работу, которая дает официальный доход, достаточный для покрытия долга. Что касается прописки, то здесь нет особых ограничений. Даже если человек имеет московскую прописку, то оформить ипотеку он может в Санкт-Петербурге или другом городе. Тем не менее, иметь российское гражданства все же необходимо.

Гораздо важнее, чтобы у заемщика была возможность платить за квартиру в ипотеку от застройщика. По этой причине ежемесячный доход должен быть 80 и более тысяч рублей. Однако и на этом не все. Выплаты по ипотеке не должны превышать 40% от месячных доходов. Если это условие не соблюдается, то получить деньги можно будет гораздо сложнее, а риск отказа будет слишком большим. Помимо всего прочего, нужно иметь хорошую кредитную историю, а поэтому никогда не стоит допускать просрочки по кредиту.

Процедура приобретения жилья

Как мы уже указывали ранее, покупка квартиры в новостройке может обойтись дешевле, если оформить сделку на начальном этапе строительства. Когда есть только котлован дома, то цена за недвижимость меньше готовой на 30-40%. Это очень выгодно, поскольку сэкономленные деньги можно использовать на ремонт и приобретение техники. Когда же дом построен, сэкономить также можно, но в этом случае стоимость будет ниже приблизительно на 10%. Итак, что нужно знать при покупке квартиры и с чего начать оформление? Процесс покупки квартиры осуществляется в несколько этапов.

При покупке квартиры в ипотеку нужно выполнить следующие действия:

  • поиск дома и компании застройщика;
  • обращение в банк для оформления займа;
  • составление договора с застройщиком;
  • внесение первого взноса;
  • составление договора долевого участия;
  • выплата средств компании банком;
  • составление акта передачи квартиры, оценка недвижимости и выдача техпаспорта;
  • передача жилья в залог и регистрация ипотеки в соответствующем органе.

С чего начать покупку квартиры, мы уже определились. В первую очередь необходимо найти хорошего застройщика. Это должна быть надежная компания с отличной репутацией. К сожалению, даже на рынке крупного строительства встречаются организации, которые занимаются мошенничеством и обманывают людей. По этой причине нужно приобретать жилье только у того застройщика, который доказал свою надежность многолетней работой.

Не менее важным является подбор банка, поскольку от этого будут зависеть условия кредитования. Это должно быть финансовое учреждение, которое не только предлагает хороший процент, но и действует многие годы, выдавая ипотеки. Оформляются документы, составляется договор ипотеки. Отметим, что перед тем как подписать эту бумагу, детально и внимательно изучите его. Условия, права и обязанности сторон должны устраивать вас и не содержать никаких скрытых и невыгодных оговорок. Если же в договоре обнаружатся какие-то уловки от банка, то лучше обратиться к другой организации или требовать исключить их из соглашения.

Отметим, что банк делает платеж в пользу застройщика в полном объеме. После этого финансовые вопросы его не будут беспокоить, поскольку человек будет выплачивать долг банку, включая проценты. Когда дом построен, квартира передается под залог, а когда вся сумма выплачена, человек становится полноправным собственником.

Необходимые бумаги

Когда человек начинает оформление ипотеки, ему придется подготовить список документов. Это стандартный перечень, который требуется для подобных сделок, независимо от типа ипотеки. В случае, когда строительство дома не завершено, потребуются следующие бумаги:

  • анкета, в которой указывается стандартная информация о заемщике (найти заявление можно в банке, а примеры заполнения – в интернете);
  • удостоверение личности;
  • трудовая книжка;
  • справка с места работы с указанием уровня доходов (для пенсионеров – подтверждение начислений);
  • если в договоре ипотеки фигурирует несколько человек, то все они должны подготовить эти бумаги;
  • выписка с банковского счета;
  • номер банковской карты (если заемщик является клиентом учреждения, в котором оформляет ипотеку).

Также необходимо отметить, когда произойдет регистрация в приобретенной квартире. Если посмотреть на это с точки зрения действующего законодательства, то никаких ограничений не предусмотрено. Тем не менее, в банковском договоре могут прописываться пункты, которые запрещают человеку регистрироваться в квартире без разрешения непосредственного собственника. Процедура выглядит следующим образом: человек подает обращение в банк и просит одобрения на регистрацию. Если на это дается разрешение, то гражданин собирает документы и прописывается в жилье.

Как оформить документы, и как выглядит порядок оформления ипотеки, мы разобрались. Главное, делать все последовательно и без спешки. Если мы начнем с правильной подборки застройщика и банка, то проблем не возникнет.

Пошаговая инструкция оформления ипотеки в новостройке со всеми нюансами и предложений банков

Покупка недвижимости на первичном рынке с использованием ипотечных средств несколько отличается от того, как это происходит при покупке вторички. Особенно много нюансов отмечается в том случае, если оформляется ипотека в новостройке, находящейся пока на стадии строительства. Хотя механизм проведения подобных сделок в банках уже четко отработан, у большинства рядовых покупателей квартир, не имеющих опыта в приобретении недвижимости, возникает довольно много вопросов. Попробует найти ответы на каждый из них.

Особенности приобретения в ипотеку жилья в новостройке

Практически все банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании, предлагают отдельные программы для покупки квадратных метров на первичном и вторичном рынках. Отличаются они не кардинально, но разница все же есть.

Аккредитация застройщика и новостройки

Главное отличие заключается в том, что на вторичном рынке покупатель может приобрести в ипотеку практически любую понравившуюся ему квартиру, конечно, при условии ее юридической чистоты. А вот кредиты на покупку квадратных метров в новостройках большинство банков готовы выдавать только при условии, что данный объект прошел аккредитацию, а застройщик выступает партнером кредитной организации.

Читайте так же:  Обзор программы «семейный автомобиль»

В теории потенциальный заемщик может обратиться в банк за выдачей кредита на новостройку, которая не проходила аккредитацию. Но, нужно понимать, что в этом случае процесс оформления кредита будет более длительным, а вероятность положительного исхода заметно ниже. Связано это с тем, что банк обязательно запросит представить полный комплект документов на новостройку и строительную компанию, занимающуюся ее возведением, будет проводить проверку законности стройки и деятельности застройщика.

Дополнительный залог или поручительство

В том случае, если оформляется ипотека на квартиру в строящемся доме, находящемся на ранней стадии готовности, может потребоваться предоставить банку дополнительный залог, которым может стать любая имеющаяся в собственности заемщика недвижимость. При этом важно, чтобы ее стоимость была соизмерима размеру кредита, чего добиться порой довольно непросто. Это требование есть не у всех банков и обычно распространяется на новостройки, находящиеся на этапе котлована или возведения первых этажей.

Когда новостройка будет возведена и документы о праве собственности на квартиру получены, залог переоформляется. Если покупаемая в ипотеку квартира находится в доме, который уже на высокой стадии готовности, а объект и застройщик аккредитованы банком, то дополнительный залог не требуется.

Особенности сделок в зависимости от стадии готовности объекта

Стоит понимать, что если речь идет о покупке квартиры в новостройке, которая сдана, а на квадратные метры в ней можно сразу получить документы о праве собственности, то уже можно рассчитывать на оформление ипотеки на тех же условиях, что и для вторичного жилья.

Существует также так называемый «мертвый период». Это время, когда дом уже сдан, но оформление документов о праве собственности еще не началось. Обычно длится он недолго, но в некоторых случаях может растягиваться на несколько месяцев. Такие объекты банки кредитуют по программам, рассчитанным на новостройке. Но в некоторых кредитных организациях, например, Сбербанке, есть специальные программы кредитования недвижимости, находящейся во временно неопределенном состоянии.

Требования к заемщикам

Если говорить о требованиях, предъявляемых непосредственно к заемщикам, то они стандартны для ипотечных ссуд. Вот основные из них:

  • Возраст на момент оформления кредита не менее 18 лет (у некоторых банков может быть выше), а на момент погашения кредита 70–75 лет.
  • Российское гражданство и постоянная регистрация.
  • Трудовой стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев, а в общем не менее года.
  • Положительная кредитная история.

Последнее важно как для основного заемщика, так и для созаемщиков, если они привлекаются к сделке.

Пожалуй, самое главное требование, предъявляемое к тому, кто собирается оформлять ипотеку, заключается в стабильности его финансового положения, наличии возможности оплатить первоначальный взнос по кредиту, а в дальнейшем вносить ежемесячные платежи. Соотношение дохода и взноса по кредиту каждый банк определяет самостоятельно, но в среднем платеж должен быть не более 40–50% от совокупного дохода семьи. Естественно, что каждая ситуация рассматривается индивидуально и принимать эти цифры за окончательные не стоит.

Какие документы нужно предоставить

Перечень документов для тех заемщиков, которые планируют купить новостройку, прошедшую аккредитацию банка, стандартен и не вызывает трудностей с их предоставлением. Заполнив заявку-анкету, к ней нужно приложить:

  • Копию паспорта.
  • Копию трудовой книжки.
  • Справку о доходах (чаще всего это 2НДФЛ, хотя может быть и документ по форме банка, а для пенсионеров – выписка со счета о поступлении пенсионных отчислений, для зарплатных клиентов дополнительно предоставлять ничего не требуется).
  • Если оформляется дополнительный залог, то полный пакет документов на эту недвижимость.

Первые три документа в перечне должен предоставить как заемщик, так и все созаемщики, принимающие участие в сделке.

Как происходит процедура оформления покупки новостройки в ипотеку

Пошаговая инструкция для тех, кто собирается купить квартиру в новостройке на кредитные средства, выглядит следующим образом.

Шаг 1. Выбор новостройки и застройщика.

Покупка новой квартиры должна начинаться с выбора новостройки, ее расположения, класса комфорта, а также других желаемых особенностей приобретаемого жилья. При этом крайне важно обращать внимание как непосредственно на характеристики новостройки и на то, насколько она соответствует ожиданиям, так и максимально полно проанализировать застройщика. Особое значение имеют опыт его работы и количество успешно и своевременно реализованных проектов, отсутствие значительных срывов сроков сдачи объектов, негативных отзывов других покупателей.

Найдя понравившийся жилой комплекс, нужно забронировать в нем квартиру, чтобы в то время, когда будет рассматриваться заявка на ипотеку, она не была продана другому покупателю. Оформить бронь отдельные застройщики готовы на безвозмездной основе, но на подобную щедрость можно рассчитывать далеко не всегда. Наиболее распространенная на рынке практика — заключение платного агентского договора о предоставлении услуги бронирования. Важно отметить, что если в итоге кредит не будет одобрен или покупатель сам по какой-то причине решит отказаться от сделки, оплаченные застройщику деньги он потеряет.

Шаг 2. Выбор банка.

Определившись с новостройкой, нужно обратиться в отдел продаж застройщика и обозначить желание приобрести квартиру при помощи ипотечного кредита. Представители строительной компании обычно готовы предложить покупателю на выбор несколько банков с разными кредитными предложениями, среди которых всегда можно найти подходящее. В первую очередь стоит обращать внимание на те банки, которые работают с программами господдержки, предлагают лучшие условия для молодых семей, готовы принять материнский капитал.

Отдельные заемщики предлагают покупателям квартир воспользоваться услугами штатного ипотечного брокера, который будет представлять интересы потенциального заемщика сразу в нескольких банках. Услуги подобных специалистов могут позволить оформить кредит быстрее и порой на более выгодных условиях, но они не всегда бывают бесплатными.

После выбора банка, остается подать заявку на получение ипотеки, приложить к ней требуемые документы и ждать ответа.

Шаг 3. Подписание договора с застройщиком и банком.

Если заявка на кредит была одобрена, то можно приступать непосредственно к оформлению сделки. Первым делом подписывается договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Этот документ — гарантия того, что после окончания строительства и введения дома в эксплуатацию, квартира будет передана покупателю.

Затем с подписанным ДДУ нужно прийти в банк, где был одобрен кредит, для заключения кредитного договора. Если по условиям банка происходит оформление дополнительного залога, то подписывается также и залоговой договор, а также оформляется страховка. Напомним, страхование предмета залога обязательно, а вот стоит ли застраховать жизнь и здоровье, заемщик может решить самостоятельно. Порой на последний вид страховки приходится соглашаться для получения более выгодного кредита с низкой процентной ставкой.

[1]

Шаг 4. Регистрация договора.

Читайте так же:  Увольнение иностранного гражданина

С договором ипотеки и ДДУ необходимо обратиться в местное подразделение Росреестра, чтобы зарегистрировать их. Это нужно для наложения обременения на недвижимость, которое будет снято после полного погашения задолженности по ссуде.

Во многих регионах для регистрации сделки в 2019 году можно обратиться как в Росреестр, так и в МФЦ. Это порой бывает удобнее, хотя и несколько удлиняет процесс (в среднем на 3 дня).

Шаг 5. Выплата средств застройщику.

Когда регистрация договоров завершена, нужно предоставить их банку, который на основании этих документов перечислит деньги застройщику. С этого момента заемщик начинает ежемесячно выплачивать кредитные взносы.

Шаг 6. Сдача новостройки.

Завершающий этап сделки наступает тогда, когда дом, в которой приобретается квартира, будет сдан в эксплуатацию. После этого можно оформить документы о праве собственности на квартиру, заключить договор страхования недвижимости. На этом этапе обязательна процедура оценки квартиры и составление акта определения ее рыночной стоимости. Этот документ требуется как для банка, так и для страховой компании.

Таков примерный порядок действий при покупке квартиры в новостройке при помощи ипотечного кредита. В зависимости от индивидуальных особенностей сделки, он может быть несколько изменен.

Сколько времени пройдет между принятием решение о покупке квартиры на первичном рынке в ипотеку и моментом, когда сделка будет полностью оформлена, во многом зависит непосредственно от заемщика, его расторопности и наличия свободного времени.

Если говорить о сроках, от заемщика не зависящих, то они примерно следующие:

  • Рассмотрение заявки на предоставление ипотечного кредита в банке – 5–10 рабочих дней.
  • Регистрация документов в Росреестре – 10 дней, при подаче через МФЦ – 13 дней.

Все остальное зависит непосредственно от заемщика и того, насколько быстро он сможет прийти в банк для подписания документов, как будет происходить его взаимодействие с застройщиком, страховой компанией.

Преимущества ипотеки в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке имеет ряд бесспорных преимуществ, независимо от того, привлекаются ли к сделке заемные средства или нет. К плюсам относятся:

  • Возможность приобрести жилье относительно недорого, особенно в том случае, если сделка будет заключаться на ранней стадии готовности объекта.
  • Юридическая чистота недвижимости.
  • Актуальность жилья для современного рынка, его повышенная ликвидность.
  • Привлекательность с инвестиционной точки зрения, ведь после сдачи новостройки в эксплуатацию квартиру в ней можно будет продать уже заметно дороже.

[3]

Список банков и процентные ставки

Практически в каждой кредитной организации предлагаются ипотечные ссуды на приобретение квартиры в новостройке по ДДУ. Но вот условия у банков отличаются как в части процентной ставки, так и по иным параметрам. Попробуем рассмотреть предложения самых крупных игроков рынка, работающих в большинстве регионов страны.

По итогам 2017 года лидерами рынка ипотечного кредитования остались Сбербанк и «ВТБ 24». Объясняется это привлекательными кредитными программами, высоким уровнем доверия и обширной региональной сетью каждого из них.

Сбербанк предлагает ипотеку на новостройку под 9,5% годовых. Но это базовая ставка, которая действует для зарплатных клиентов банка, готовых оформить страхование жизни и здоровья. Для тех, кто зарплатным клиентов не является, ставка будет на 0,5% выше, а при отказе от оформления страховки ставка поднимется еще на 1%. Минимальный размер собственных средств – 15%.

«ВТБ 24» предлагает аналогичную ставку – 9,5% годовых и она также актуальна при условии полного страхования жизни. Но в этом банке оформляются кредиты и под 9% — сделать это смогут учителя и врачи. Для зарплатных клиентов предлагается ставка 9,2%. Минимальный первоначальный взнос – 10%.

В 2017 году еще одним лидером сферы ипотечного кредитования стал «Райффайзенбанк». У него базовая ставка составляет 9,25% для покупки квартиры у аккредитованного застройщика и 9,5% у любого другого. Первоначальный взнос 10%.

Уже много лет выгодные процентные ставки предлагает банк «Дельтакредит». На начало 2019 года — от 8,25% годовых. Но получить такую ставку не так просто. Для этого потребуется выполнить ряд условий — внести первоначальный взнос 50%, оплатить единовременную комиссию за снижение процентной ставки, оформить полный страховой пакет. В итоге выгодное на первый взгляд предложение оказывается уже далеко не таким привлекательным.

Лидеры рынка по объему ипотечного кредитования также «Банк Москвы», «Альфа-Банк», «Уралсиб», «Совкомбанк».

Покупка новостройки в ипотеку — возможность стать хозяином собственного современного и комфортабельного жилья. Ставки по таким кредитам снижаются, а дополнительные программы господдержки делают ипотеку доступной и недорогой.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Единственный риск, с которым может столкнуться покупатель квартиры в новостройке, связан с вероятностью затягивания сроков строительства или полной заморозки. Однако при выборе надежного застройщика, который прошел проверку банка, такой сценарий развития событий крайне маловероятен.

Источники


  1. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.

  2. Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.

  3. Понасюк А. М. Медиация и адвокат. Новое направление адвокатской практики; Инфотропик Медиа — М., 2012. — 370 c.
  4. Власенко, Н.А. Модернизация специальностей в юриспруденции. Сборник материалов по итогам подготовки паспорта специальностей научных работников / Н.А. Власенко. — М.: Проспект, 2015. — 747 c.
  5. ашов, А. И. Правоведение. Учебник для вузов / А.И. Балашов, Г.П. Рудаков. — М.: Питер, 2015. — 544 c.
Как оформить ипотеку от застройщика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here