Как работает рассрочка от застройщика при покупке квартиры

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Как работает рассрочка от застройщика при покупке квартиры" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Покупка квартиры в рассрочку как альтернатива ипотеке

Купить квартиру в рассрочку — альтернативный выход для тех, кто не хочет или не может воспользоваться ипотечным кредитованием. К рассрочке прибегают в тех случаях, когда в скором времени ожидается серьезный доход. Покупая квартиру в рассрочку, нужно изучить некоторые тонкости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Стоит ли покупать квартиру в рассрочку

Чтобы хотя бы приблизительно ответить на этот вопрос, следует рассмотреть основные преимущества и недостатки такого вида приобретения жилья. Преимущества:

  • Практически исключена переплата по кредиту. Процентная ставка либо очень низка, либо и вовсе отсутствует.
  • Исключены дополнительные комиссии и прочие платежи.
  • В отличие от ипотечного кредита, приобретение квартиры в рассрочку требует гораздо меньше справок и документов. Нет нужды и в поручителях.
  • Недостатки:
  • Далеко не каждый застройщик или продавец готов предоставить рассрочку.
  • Рассрочка кратковременна, а это означает, что размер платежа будет достаточно внушительным. Чтобы избежать возможных проблем, стоит трезво оценивать свое финансовое положение.

Что лучше: рассрочка или ипотека? Фото:tvernews.ru

Два вида рассрочки

Сегодня покупателю доступно два варианта покупки квартиры в рассрочку. Это краткосрочная и долгосрочная рассрочка.

Долгосрочная рассрочка. Ее срок значительно дольше и зачастую превышает один год. Процентная ставка присутствует, хоть она и очень низка. Как правило, это 1% в месяц. Первоначально придется внести 20-50%.

Получение рассрочки

Сейчас существует два способа получения рассрочки:

  1. По договору купли-продажи квартиры.
  2. По договору об участии в долевом строительстве.

Вариант с договором купли-продажи

Такой способ приобретения жилья в рассрочку выглядит наиболее привлекательным. От продавца требуется предоставить целый пакет документов, покупатель же может ограничиться одним лишь паспортом. Следует внимательно изучить каждый аспект договора.

Вариант с участием в долевом строительстве

Этот вариант гораздо сложнее во всех отношениях. Основным его плюсом является то, что квартира приобретается в новостройке. Тонкостей здесь действительно немало. При выборе застройщика необходимо обратить внимание на некоторые детали:

  • Черный список проблемных застройщиков. Не стоит прибегать к услугам компаний, которые побывали в нем.
  • Длительность нахождения кампании на рынке. Стаж работы — зачастую показатель качества и профессионализма.
  • Реализованные проекты компании. Обязательно узнайте о них и детально изучите.

Кто и как может получить субсидию на покупку жилья, читайте тут.

Существуют специальные списки застройщиков, которые работают в соответствии с законодательством. Они помогут упростить процедуру выбора застройщика.

Предварительный договор

После того, как застройщик найден, следует заключить предварительный о долевом строительстве. При заключении такого договора нужно учитывать любые мелочи. Не лишним будет проверить учредительные документы фирмы, всевозможные счета и финансовые отчетности за последнее время работы.

Идеально будет иметь аудиторское заключение о работе кампании за последний год. Не менее важно располагать полной информацией о возводящемся объекте. Строительный адрес, детальные данные о квартире, сроки сдачи объекта, проектная декларация, гарантийные сроки — это далеко не полный перечень документов, которые стоит принять во внимание.

Предварительный договор — это своего рода «обещание» осуществить покупку квартиры. Он не обязывает к уплате каких-либо средств. Часто недобросовестные застройщики пытаются получить деньги уже на этапе заключения предварительного договора.

Как купить квартиру в рассрочку и без ипотеки, расскажет это видео:

Позже такие платежи они именуют «недействительными» или же «обеспечительными». В целях сбережения своих средств платить до заключения основного договора категорически не рекомендуется.

Что будет, если просрочить платеж

Помните, что согласно действующему законодательству, квартира поступает в полную собственность владельца лишь после уплаты всей суммы. До этого момента на права покупателя налагаются некоторые ограничения.

На что обратить внимание при покупке студии, узнаете из этой статьи.

В случае просрочки платежа покупатель может подвергнуться ряду санкций со стороны застройщика. А именно:

  • Уплата пени, оговоренная в договоре.
  • Расторжение договора о передаче квартиры застройщиком. Это возможно при наличии более чем трех просроченных платежей за год или же при просрочке сроком более двух месяцев.
  • Если договор расторгается и происходит возврат средств покупателю, застройщик может удержать все комиссии в свою пользу.

Все возможные санкции детально прописываются в договоре и не должны стать неожиданностью для покупателя. Варианты действий при просрочке платежа:

  1. Расторжение договора о долевом строительстве и заключение соглашения о возврате денежных средств.
  2. Передача прав и обязанностей, прописанных в договоре другому покупателю. Для осуществления такого варианта требуется согласие застройщика.
  3. Переход на ипотечное кредитование. Довольно тонкая процедура, но зачастую это единственный выход для покупателя.

Покупка квартиры в рассрочку: шаг за шагом

В любой сделке есть свои тонкости, которые вскроются лишь непосредственно в процессе оформления. Но общий алгоритм приобретения жилья в рассрочку выглядит так:

  1. Выбор квартиры и типа приобретения: у частного лица или же у застройщика.
  2. Ознакомление с продавцом. Данный пункт относится скорее к варианту с участием в долевом строительстве.
  3. Заключение предварительного договора купли/продажи. На данном этапе должны быть рассмотрены и по возможности отредактированы все существенные детали сделки.
  4. Заключение действительного договора о купле/продаже. При полной уверенности в продавце и если условия сделки приемлемы — заключайте основной договор.
  5. Передача всех необходимых документов в соответствующие государственные органы для регистрации сделки.
  6. Уплата долга перед продавцом и вступление в полное право собственности на недвижимость.

Плюсы и минусы рассрочки от застройщика, узнаете из этого видео:

Документы для покупки квартиры в рассрочку по состоянию на 2017 год.

  • Паспорт, как покупателя, так и продавца.
  • Документ, который подтверждает право собственности на квартиру.
  • Справки и выписки из домовой книги (предоставляет продавец).
  • Договор о купле/продаже.

Перечень документов не столь обширный, что значительно упрощает сделку и является еще одним аргументом за покупку квартиры в рассрочку.

Получение налогового вычета при покупке квартиры

Таким образом, в зависимости от размера заработной платы, возвращать средства можно в течение нескольких лет. Чтобы вернуть свои средства нужно предоставить в налоговую инспекцию обширный перечень документов. Их проверка не должна занять более трех месяцев, по истечению которых будет принято решение о возврате средств.

Прочие советы

Начисление процентов

Если рассрочка долговременная, то с большой долей вероятности будет присутствовать минимальная процентная ставка. Необходимо обратить внимание на то, как именно будет производиться начисление процентов. Чаще всего тут два варианта:

Читайте так же:  Как написать объяснительную на работе

  • 1% начисляется на остаток каждый месяц.
  • 12% в.

Сумма в обоих случаях будет отличаться. При 12% годовых заплатить придется значительно больше.

Внимательность

Будьте максимально внимательны при оформлении различного рода документов и договоров о покупке. Стоит обращать внимание на следующую деталь: была ли когда-либо проведена перепланировка квартиры?

Это относится к сделке с владельцем квартиры, то есть физическим лицом. Ведь если прошлый владелец не узаконил произведенные изменения, может возникнуть немало лишних хлопот. Это основной риск при покупке квартиры у частного лица.

Как получить рассрочку при покупке квартиры?

Проблемы с застройщиком

Как правило, основные проблемы со стороны застройщиков — это банкротство фирмы или же затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Если застройщик обанкротился, то дольщик вправе потребовать возврата уплаченных средств, но не может рассчитывать на право собственности на квартиру.

Как составить договор аванса при покупке квартиры, читайте здесь.

Зачастую застройщик значительно оттягивает сроки завершения строительства дома. В такой ситуации дольщик может потребовать выплату неустойки в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования.

Если покупка производится у физического лица, то видны преимущества рассрочки над ипотечным кредитованием. Но и риски здесь велики. Главное — уверенность в собственных финансах и грамотное заключение договоров.

[1]

Продажа недвижимости в рассрочку. Требования к договору

Внесение оплаты по договору купли-продажи вовсе не обязательно происходит в момент подписания с продавцом соответствующих документов. При достаточной степени заинтересованности продавца в реализации недвижимости он может пойти на определенные уступки и отложить момент окончательного расчета. В данной статье специалистами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены отдельные моменты, на которые стоит обратить внимание во время приобретения квартиры в рассрочку.

Способы покупки недвижимости

Существует несколько способов оплаты приобретенной недвижимости, каждый из них определяет выгодность (или возможность) сделки для покупателя, а также соблюдение интересов продавца.

Наиболее простым и понятным из них является прямая покупка с немедленным расчетом, когда переоформление собственности на квартиру осуществляется одновременно с проведением оплаты.

Второй способ является несколько менее простым, зато наиболее распространенным – приобретение жилья с привлечением ипотечного кредита. От покупателя не требуется наличия на руках всей необходимой суммы – необходимые средства в счет оплаты по договору вносит банк. Затем покупатель постепенно рассчитывается с банком, вознаграждением которого являются процентные выплаты по кредиту.

Третий способ оплаты квартиры — рассрочка, по сути, представляет собой комбинацию из первых двух способов. Как и во втором случае, от покупателя не требуется тут же выложить необходимую сумму, однако срок окончательного расчета не является столь отдаленным. Чаще всего речь идет о нескольких месяцев, по истечении которых все средства должны быть выплачены продавцу.

Отличие рассрочки от ипотечного кредита также заключается в небольшом сроке и полном отсутствии процентов (или процентные ставки не превышают 1% — 3%). Несколько реже рассрочка предусматривает более продолжительный срок, однако в этом случае отсрочка платежа сопряжена с необходимостью выплачивать проценты за каждый месяц отсрочки.

Еще одним отличием рассрочки от ипотеки можно считать более высокие требования первого взноса, как правило, речь идет о первоначальной выплате в размере от 30%-50% всей суммы.

Кому подходит рассрочка

Рассрочка отлично подходит тем, кто может рассчитывать на стабильное поступление достаточно солидных денежных средств. Именно поэтому приобретение квартир в рассрочку занимает меньшую популярность, чем ипотечное кредитование, при котором покупатель вполне может отдавать некоторую часть своей зарплаты в виде ежемесячных платежей по кредиту. В том случае, если у рядового гражданина имеется на руках необходимая для покупки сумма – он предпочитает прямую покупку, если же средств недостаточно – оформляется ипотека.

В ряде случае рассрочка бывает действительно выгодной, например, в том случае, если потенциальному покупателю поступило действительно выгодное предложение, которое не хотелось бы упустить. Однако на данный момент имеющихся у него денег явно недостаточно, оформление кредита занимает достаточно много времени, да и совершенно невыгодно, но, с другой стороны, ожидается скорое поступление средств, которых гарантированно хватит на оплату по договору купли-продажи квартиры. Тогда договор оплаты в рассрочку в максимальной степени соответствует интересам покупателя и продавца недвижимости.

Можно привести и другой пример – покупатель желает улучшить жилищные условия и имеет на руках некоторую сумму, которой, впрочем, недостаточно для приобретения более просторной квартиры. При нахождении подходящего варианта заключается договор приобретения недвижимости в рассрочку, покупатель вносит сумму, которая у него имеется на данный момент, в качестве первого взноса, а затем, не торопясь, продает квартиру и покрывает задолженность.

Выгода рассрочки

Главная выгода рассрочки заключается в том, что отсутствует необходимость прибегать к услугам банков, оформляя потребительский или же ипотечный кредит. Любые кредитные отношения ведут к весьма существенным дополнительным расходам, для оформления кредита зачастую требуется приобретать страховые полисы, которые покрывали бы целый ряд рисков – страхование жизни, здоровья. Кроме того, процесс оформления занимает время, а продавец, если сделка действительно интересная, вряд ли будет дожидаться, пока покупатель, который продолжает пребывать в статусе потенциального (поскольку залог еще не был получен), решит свои вопросы.

В случае необходимости приобрести более просторное жилье, не нужно срочно продавать квартиру (что сопряжено со снижением цены), не нужно нанимать жилье для временного проживания, а также нет необходимости брать кредит в банке, что повлекло бы за собой дополнительные и совершенно ненужные расходы.

Очевидная выгода от рассрочки активно используется коммерческими компаниями-инвесторами, которые приобретают квартиры на этапе строительства дома. В этом случае нет необходимости замораживать на время возведения здания сразу всю сумму, выплачивая ее оговоренными частями. Сразу же после окончания строительства, когда цена квартиры значительно вырастает, осуществляется быстрая реализация жилья с высвобождением вложенных средств. Таким образом, компания за несколько месяцев получает достаточно ощутимую прибыль, при этом примерно четверть средств оплачивается незадолго до продажи.

Момент оплаты

В рассрочку может продаваться недвижимость на вторичном рынке, а также — квартиры в строящемся доме. Одним из важных моментов является процесс передачи продавцу денежных средств в обмен на переоформление недвижимости. Здесь могут использоваться те же приемы, которые применяются в случае ипотечного кредитования (в случае реализации жилья застройщиком) или распространенный способ, используемый при продаже квартир на вторичном рынке.

Этот способ заключается в помещении денежных средств на банковской ячейке, при этом деньги будут недоступными для покупателя и продавца до момента выполнения ими всех условий договора. После чего банк предоставляет продавцу доступ к ячейке, в противном случае, если по каким-либо причинам сделка не состоялась — денежные средства возвращаются покупателю.

Заключение договора с рассрочкой

При оформлении договора с рассрочкой у застройщика, покупателю необходимо тщательно проверять все пункты этого договора. Необходимо учесть, что единственным, защищенным со стороны законодательства, способом покупки квартир в новостройке является подписание договора долевого участи ДДУ. В этом договоре может быть включено и положение о рассрочке.

Читайте так же:  Правила, как прописаться в муниципальную квартиру общий порядок и через суд

Застройщиком может предлагаться также предварительный договор купли-продажи (ПДКП), однако такой формат документа не является равноценным ДДУ, это, скорее, договор о намерениях, который, в сущности, стороны ничем не обязывает. Если же застройщик пытается принять от потенциального покупателя оплату в рамках этого договора, то следует знать, что риски оказаться обманутым крайне велики. Производитель работ (по ПДКП) не обязан сдавать объект в установленный срок, и вообще, список обязательств застройщика, к выполнению которых его можно было бы принудить, обратившись в суд, сведен к минимуму.

Покупателю необходимо тщательно изучить договор, в пункте о рассрочке должен присутствовать график выплат – необходимо точно понимать, в какие сроки и какие суммы должны быть выплачены. Поскольку при несоблюдении покупателем сроков выплат, застройщик приобретает право применять санкции, указанные в том же договоре. Кстати, пункт о соответствующих санкциях также должен быть изучен досконально.

Если предполагается продажа квартиры в рассрочку на вторичном рынке, покупатель до проведения оплаты должен быть уверен, что предлагаемая квартира не имеет никаких препятствий к продаже. То есть – отсутствует арест, залоговое обременение, отсутствуют права третьих лиц на эту квартиру, недвижимость не является общим имуществом супругов (в противном случае отчуждение возможно при нотариально заверенном документе, подтверждающем согласие супруги/супруга). Кроме того, необходимо уточнить – не проводилась ли в квартире перепланировка, и если проводилась, то была ли она узаконена соответствующим образом.

Проблемы при погашении рассрочки

В случае приобретения жилья в рассрочку у застройщика покупателю необходимо предусмотреть все варианты, и выяснить – что будет происходить в том случае, если платежи по рассрочке более вноситься не смогут. Есть несколько способов закончить отношения с застройщиком – это может быть соглашение о расторжении ДДУ, в этом случае необходимо предусмотреть возможность хотя бы частичного возврата средств или же окончание отношений может иметь вид передачи прав на исполнение обязательств третьему лицу (проще говоря, перепродажа).

Есть также альтернативный вариант – переход на ипотеку, в этом случае банки лояльно относятся к потребностям потенциального клиента, поскольку видят, что до получения квартиры в собственность осталось не так много времени, а платежеспособность покупателя уже подтверждена предыдущими взносами.

Если у покупателя при оплате рассрочки могут возникнуть проблемы с выплатами, то у продавца также могут возникнуть затруднения с исполнением обязательств. Подобные проблемы могут иметь вид банкротства застройщика, превышение оговоренного срока сдачи дома (что, кстати, случается довольно часто), строительство может быть заморожено или значительно отстать от графика.

Закон в этом случае гласит, что покупатель может подождать окончания строительства, а затем потребовать выплату неустойки (в размере, указанном в договоре и определенном законодательно) или же потребовать расторжения договора. В этом случае он получит назад ту сумму, которая была выплачена в рамках договора с застройщиком, не больше. А вот выплаты по рассрочке до расторжения договора покупатель не имеет права в любом случае, иначе застройщик может на законных основаниях потребовать неустойку.

Заключение

Рассматривая соотношение преимуществ покупки недвижимости в рассрочку и «подводных камней», которые могут оказаться препятствием при совершении сделки, эксперты RealtyPress.ru полагают, что подобная сделка является, несомненно, выгодной в целом ряде случаев. На рынке недвижимости подобные сделки отнюдь не являются редкостью, и, при желании, довольно легко найти профессионального риэлтора, который имел бы значительный опыт их проведения.

Однако необходимо заметить, что, в отличие от ипотеки или прямой продажи покупатель получает оплату не сразу, что делает для него продажу в рассрочку менее интересной. Естественно, он прибегнет к такому варианту только в том случае, когда продать объект по разным причинам будет затруднительно. Поэтому, рассматривая предложения с рассрочкой, потенциальному покупателю необходимо иметь это в виду и постараться найти ответ на вопрос – почему в данном случае возможна рассрочка? Вполне возможно, что существуют обстоятельства, затрудняющие продажу, и покупателю стоит их выявить до заключения договора и внесения по нему средств.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку

В настоящее время в России существуют два способа приобретения квартиру на первичном рынке без единовременной стопроцентной оплаты ее стоимости — ипотечный кредит и рассрочка на квартиру от застройщика.

И если об ипотеке мы уже неоднократно рассказывали, то на рассрочке имеет смысл остановиться подробнее.

Схема покупки квартиры в рассрочку

Стандартная схема покупки квартиры в рассрочку выглядит примерно так: первый взнос составляет 10-50% стоимости жилых апартаментов, остальные платежи погашаются равными долями в течение планового срока строительства дома. Обычно эти сроки составляют 6 — 12 месяцев. Правда иногда, когда предстоит долгий цикл возведения большого дома, застройщики могут предоставить и более длительную рассрочку.

Одним из основных условий такого кредитования является требование полного погашения долга до сдачи дома государственной комиссии, т.е. даже если дом не достроен, необходимо полностью рассчитаться за квартиру в плановый срок.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Обычно рассрочка предоставляется в диапазоне до 3% от оставшейся стоимости квартиры в месяц. В редких случаях, если время рассрочки на покупку квартиру не превышает нескольких месяцев, застройщиком может быть предоставлен и беспроцентный кредит.

Правовая база покупки квартиры в рассрочку

Сделка покупки квартиры в рассрочку регламентируется соглашением между правообладателем и покупателем. При этом заключается один из наиболее распространенных сегодня видов договоров:

За просрочку платежей на несколько дней застройщиком по договору могут начисляться пени. В случаях более продолжительного нарушения условий кредитования продавец обычно имеет право расторгнуть договор, но в судебном порядке.

Основные отличия покупки квартиры в рассрочку и по ипотеке: плюсы и минусы

У ипотеки по сравнению с рассрочкой есть одно существенное преимущество: у строящихся объектов, по которым банки выдают ипотечные кредиты, возникает дополнительная гарантия надежности. Банки производят проверку надежности самих застройщиков, проектной документации и правильности оформления договоров аренды земельного участка, прежде чем соглашаются на выдачу ипотечных кредитов.

Правда, в ряде случаев поручительство двух людей, а не порядочность застройщика становятся главной гарантией для финансовых организаций при выдаче ипотечного кредита.

Другой положительный момент для использования ипотечного кредита при покупке квартиры в новостройке — возможность выплат по займу в течение нескольких лет, а не нескольких месяцев. Причем после принятия дома в эксплуатацию ставки по ипотечному кредиту могут снизиться. Это уменьшение связано с тем, что после приема объекта госкомиссией, покупатель приобретает право собственности, которое становится объектом залога. При этом инвестиционные риски банка снижаются.

Читайте так же:  Как получить займ на карту кукуруза

Есть и минусы при использовании ипотеки в качестве средств на покупку квартиры в новостройке. Хотя спрос на ипотеку сегодня продолжает расти, однако, разница в процентных ставках и полной стоимости кредита при покупке недвижимости в строящемся доме и при покупке квартиры, уже находящейся в собственности, достаточна существенна.

Еще одна малоприятная деталь для покупателей квартир в новостройках — высокий размер первоначального взноса по ипотечному кредиту. Практически во всех банках он несоизмеримо выше, чем предлагают застройщики. А вот процентные ставки у банков, как правило, ниже.

С другой стороны, ипотека предполагает рутинный сбор документов, затраты на страхование и различные комиссии — все это существенно увеличивает стоимость использования кредита в отличие от рассрочки с ее почти нулевыми затратами по сопровождению заключения договора.

Плюсы покупки квартиры в рассрочку, как уже отмечалось, в простоте оформления договора, т.к. не надо собирать какие-либо документальные подтверждения платежеспособности заемщика, а также в более лояльных критериях ее получения и меньшем психологическом давлении по сравнению с той же ипотекой.

Наиболее оптимальный и выгодный вариант приобретения квартиры в рассрочку выглядит следующим образом: внесение как можно меньшего размера первоначального взноса, затем, ближе к окончанию строительства, продажа имеющейся в собственности квартиры и выплата оставшейся суммы. В других случаях надо очень скрупулезно просчитать, что будет более эффективно и менее затратно — рассрочка или ипотека.

Оформление квартиры в рассрочку

Российское законодательство допускает возможность покупки квартиры в рассрочку у физического лица. При этом недвижимость будет находиться в залоге до полного погашения задолженности перед продавцом.

Нередко у покупателей не хватает всей суммы для покупки квартиры, а продавец не хочет тратить время на поиск другого покупателя. В этом случае продавец может предложить заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Такие сделки пока не приобрели широкого распространения на рынке недвижимости из-за недостаточной осведомленности о них. Многие россияне ошибочно полагают, что в качестве кредитора может выступать только банк, выдающий ипотечный кредит.

Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности

Особенности сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой заключаются в следующем:

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
  1. Продавец выполняет роль кредитора.
  2. Покупатель расплачивается за квартиру не единовременно, а частями.

Для покупателя такой вариант приобретения квартиры имеет немало преимуществ: ему не нужно оформлять ипотеку на квартиру и нести связанные с данной процедурой издержки.

В частности, собирать документы для подтверждения платежеспособности, искать поручителей и дополнительное обеспечение, и главное – переплачивать проценты за пользование заемными средствами.

Не всем покупателям удается оформить ипотечный кредит даже на условиях повышенных ставок.

Покупателей может привлечь сделка с рассрочкой, если они в ближайшее время ожидают поступления крупной суммы: например, годового бонуса, выручки от продажи авто или загородного дома и пр. В рамках такой сделки им не обязательно ждать, пока накопится вся сумма, они могут вносить средства за недвижимость поэтапно, не опасаясь, что понравившаяся квартира будет продана другому.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Иногда продавцы идут на рассрочку из-за опасения, что в ближайшей перспективе квартира может подешеветь.

Рассрочка – это выгодно?

Можно сказать, что такая сделка с рассрочкой весьма выгодна для покупателя, тогда как для продавца она имеет немало рисков. Поэтому в грамотном проведении сделки и должном оформлении договора с рассрочкой заинтересован в первую очередь продавец. Ведь в случае неисполнения своих обязательств по внесению платежей за квартиру покупателем такой договор станет доказательной базой в суде.

После заключения сделки с рассрочкой покупатель вправе проживать в купленной им квартире.

При этом устанавливаются определенные ограничения на распоряжение недвижимостью: он не сможет перепродать ее до того, как не произведет все выплаты.

Квартира до полного погашения задолженности будет находиться в залоге у продавца, что создает для бывшего собственника определенные гарантии. В соответствии с российским законодательством такая сделка называется ипотечной, хотя в ней будет отсутствовать банк.

Квартира в рассрочку может быть продана как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В первом случае субъектами договорных отношений выступают физлица, во втором – застройщик и покупатель. Но обычно рассрочка предоставляется застройщиком до момента ввода объекта в эксплуатацию (на период строительства).

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку производится в штатном режиме, особенных отличий от стандартной сделки нет. Она предполагает прохождение следующих шагов:

  1. Стороны согласуют основные условия предстоящей сделки.
  2. Подписывается предварительный договор купли продажи и вносится авансовый платеж или задаток.
  3. Продавец приступает к сбору документов, необходимых для заключения сделки.
  4. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, в который вносятся дополнительные условия.
  5. Продавец и покупатель перерегистрируют права собственности через Росреестр, либо через МФЦ. При этом в заявлении на отчуждение прав собственности в пользу покупателя вносится указание о наложении обременения на квартиру в пользу продавца.
  6. Представленные документы проходят проверку в Росреестре в течение 7 рабочих дней (9 дней при их передаче через МФЦ).
  7. Покупатель в назначенный день получает выписку из ЕГРН, заменившую с 2017 года свидетельство о собственности. В ней прописано обременение на квартиру в виде залога. Это ограничивает права покупателя в части распоряжения квартирой: он не вправе продавать и дарить ее без согласия залогодержателя.
  8. После внесения последнего платежа покупателем продавец обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры.

Стоит отметить, что судебная практика по таким делам еще не наработана: суды могут обязать покупателя оплачивать долг в течение неограниченного времени, что невыгодно продавцу или попросту вынести постановление о единовременном погашении задолженности, которое покупатель исполнить не сможет.

Оформление договора

Поэтому весьма важным аспектом в таких сделках является грамотное оформление договора купли-продажи квартиры, детально регламентирующего порядок выплат. Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.

В частности, ст. 454, который указывает, что одна сторона в рамках такой сделки передает имущество, а вторая – обязаны уплатить за него определенную сумму, оговоренную сторонами. В ст.488 прописана обязанность покупателя произвести оплату в срок, прописанный договором о рассрочке. В случае если он не выполняет указанное условие:

  • то должен вернуть неоплаченное имущество;
  • уплатить стоимость имущества, а также начисленные на задолженность штрафные санкции.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется по общим правилам и обязательно должен содержать такие моменты:

  • стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, их контакты и паспортные данные;
  • предмет сделки: квартира, ее площадь, этаж, адрес, кадастровый номер;
  • основания распоряжения квартирой продавцом (реквизиты правоустанавливающих и правоутверждающих документов);
  • сумма сделки: договорная стоимость квартиры;
  • права и обязанности сторон.
Читайте так же:  Самые выгодные кредитные карты с льготным периодом

Особенности данного документа связаны со спецификой сделки.

Квартира будет находиться в залоге у продавца, пока за нее не будет выплачена вся сумма покупателем со ссылкой на 488 и 489 статьи ГК.

Договор должен содержать график платежей, а именно:

  • общую стоимость квартиры;
  • сумму первого платежа (первоначального взноса) в процентах и числовом исчислении;
  • количество размер последующих финансовых траншей с конкретными датами,
  • порядок внесения платежей;
  • сроки полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
  • порядок расторжения сделки при непоступлении платежей (например, обращение в суд продавца при непоступлении денег в течение 30 дней и более).

Для того чтобы обезопасить продавца стоит включить пункт о том, что продавец снимает обременение с квартиры и покупатель становится ее полноправным собственником только после внесения последнего платежа.

При соблюдении вышеуказанных правил договор купли-продажи будет зарегистрирован как ипотечный, что снимет с продавца часть рисков.

Работодатель заставляет вам уволиться по собственному желанию, но вы не хотите этого? Узнайте, что делать в подобном случае, прочитав нашу статью.

При увольнении сотрудников работодатель должен издать приказ. Форму, по которой он заполняется, вы найдете здесь.

Перечень необходимых документов для рассрочки

Сделка купли-продажи предполагает переоформление прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для заключения сделки необходимо собрать определенный комплект документов, который включает в себя:

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Как уже отмечалось, основные риски в данной сделке ложатся на продавца, но определенные опасности могут подстерегать и покупателя. Возможна такая ситуация, что нерадивый продавец откажется снимать обременение с квартиры, либо будет по разным причинам откладывать его.

Для того чтобы обезопасить себя от этого нужно всегда брать от продавца расписки в получении денег за квартиру и в последней из них должно быть дополнительно прописано, что покупатель исполнил обязательства по сделке в полном объеме.

[3]

Желательно, чтобы в процедуре передачи денег принимал участие нотариус, который подтвердит, что погашение задолженности происходило полностью по графику.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как купить квартиру на вторичном рынке в рассрочку

По Гражданскому кодексу РФ сделки по продаже квартир на вторичном рынке в рассрочку являются вполне правомерными. Теоретически все довольно просто. Покупатель, не имеющий на руках полной суммы, необходимой для приобретения квартиры, выплачивает продавцу первый взнос. Как правило, это около 50% стоимости объекта. Остальное же по заранее согласованному графику перечисляется на счет продавца в течение, например, года – именно такой срок обычно фигурирует в договорах купли-продажи по такой схеме.

Кому принадлежит купленная в рассрочку квартира

До момента выплаты полной суммы квартира находится в залоге у продавца, все условия сделки тщательно прописываются в договоре: сумма первого платежа, период рассрочки, проценты, начисляемые на остаток средств (и предусмотрено ли такое начисление), схема выплат и т. д. Когда покупатель выплачивает полную стоимость квартиры, он оформляет право собственности.

Однако схема несет существенные риски как для покупателя, так и для продавца.

Для покупателя жизненно важным фактором в этом случае становится юридическая чистота объекта. Безусловно, к проверке можно привлечь специалистов, однако, как показывает практика, это не гарантирует стопроцентного результата.

Чем рискует покупатель

При обычной купле-продаже с одномоментной оплатой если право собственности покупателя не будет зарегистрировано, то деньги вернутся к нему сразу же и в полном объеме. В случае покупки в рассрочку, если в регистрации сделки будет отказано, возвращать уже выплаченные средства придется через суд.

И даже если суд встанет на сторону покупателя, не факт, что продавец окажется платежеспособным. Если полученные деньги он уже успел потратить, а проблемную квартиру по той или иной причине нельзя арестовать и продать в счет погашения долгов (к примеру, на нее уже заявили требования третьи лица), то ждать возврата выплаченных средств придется годами.

Кроме того, продавец может решить отказаться от сделки, набрать долгов, заболеть, умереть и пр. В каждом подобном случае судебные тяжбы за возврат выплаченных средств будут для покупателя длительными и непростыми.

Чем рискует продавец

Со другой стороны, для добросовестного продавца вполне вероятна перспектива длительных судебных разбирательств по такой сделке, если покупатель не исполнит свои обязательства.

Когда покупатель заплатил значительную часть стоимости квартиры, а остатки выплатить не может или отказывается, перед продавцом возникают серьезные проблемы. Наложить судебный арест на имущество неплательщика не всегда возможно – имущества попросту может не быть. Расторгнуть сделку и вернуть квартиру себе возможно лишь в том случае, если средства еще не потрачены, что далеко не всегда так.

Помимо этого, продавцу нужно учитывать, что к моменту окончания рассрочки в условиях нестабильной экономики национальная валюта может потерять часть покупательной способности.

Как купить квартиру в рассрочку от застройщика

Приобретение жилья на условиях рассрочки может быть отличным вариантом для покупателей, которые не располагают всей суммой. Строительные компании нередко разрабатывают такие схемы, предлагая недвижимость в новых домах со скидкой и поэтапной оплатой. Но у подобных операций есть свои особенности и подводные камни. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры в рассрочку у застройщика, плюсы и минусы стоит выяснить обязательно.

На каких условиях предоставляется рассрочка

Покупка в рассрочку от строителей означает, что оплата за квартиру происходит поэтапно. Будущий владелец находит подходящее жилье и обсуждает с застройщиком условия совершения сделки. Затем он оплачивает первоначальный взнос (обычно это 30-50%), а оставшуюся сумму вносит ежемесячно или ежеквартально. Бывает, что первый взнос требуется внести не сразу, а, например, через полгода.

После полного погашения долга квартира переходит в собственность. Но договором может устанавливаться и иной момент перехода права собственности.

Условия покупки недвижимости с поэтапной оплатой в Москве и Спб обычно следующие:

  • Покупателям предлагается только жилье на первичном рынке. Это может быть уже сданный объект или помещение, которое находится на стадии строительства;
  • Рассрочка не всегда является беспроцентной. Чаще всего застройщик берет за услугу 1-3% годовых;
  • Купить квартиру без первоначального взноса маловероятно. Такие варианты предлагаются редко, и скорее всего это будет недвижимость с плохой ликвидностью;
  • Некоторые строители дают возможность получить отсрочку оплаты. Ее максимальная продолжительность – один год.

Приобретение жилья в рассрочку без банка – неплохой вариант, когда человек располагает достаточно крупной суммой. Покупатель будет избавлен от волокиты, которая имеет место при ипотеке: сбора справок, проверки кредитной истории.

Но есть и серьезные недостатки. Сумма первого взноса в таких случаях большая, а рассрочка предоставляется на сравнительно короткий период (от 3 месяцев до 3 лет). Кроме того, стоимость квартиры для клиента может оказаться завышенной.

Необходимые документы

Если подходящий вариант найден и принято решение заключать сделку, от каждой из сторон потребуются документы. Покупатель предоставляет только паспорт. Если он состоит в браке, нужно также нотариальное согласие на заключение договора от мужа или жены.

Читайте так же:  Для кого предназначена коммерческая ипотека, в чем выгода

Комплект документов, предоставляемый компанией-застройщиком, выглядит так:

  1. Бумаги, устанавливающие право на землю, предназначенную для строительства.
  2. Разрешение на возведение объекта недвижимости.
  3. Проектная документация на здание.
  4. Свидетельство о прохождении госэкспертизы.
  5. Результаты независимых аудиторских проверок компании-строителя.

В договоре, который составляют участники, прописывается вся важная информация. Это адрес и стоимость квартиры, размер первого взноса, периодичность выплат, сумма минимального платежа, срок, на который оформляется рассрочка. Также застройщик указывает реквизиты счета, на который нужно переводить средства.

Заверять заключаемый ДДУ у нотариуса нет необходимости, что позволяет избежать лишних расходов. Но в Росреестре его придется зарегистрировать. После этого у дольщика возникает обязанность осуществлять выплаты в рамках программы рассрочки.

На что обратить внимание

Несмотря на простоту заключения сделки и преимущества, которые получает покупатель, необходимо учитывать определенные риски. Ведь во многих случаях жилье приобретается на том этапе, когда его еще нет.

Зато есть вероятность, что компания начнет затягивать сроки строительства, допустит брак в работе или вообще обанкротится. Пострадавшим дольщикам приходится долго судиться. Но даже признание их правоты еще не означает, что деньги удастся вернуть.

Поскольку репутация некоторых застройщиков оставляет желать лучшего, эксперты советуют перед покупкой изучить всю их историю: время работы на рынке, имидж, количество и качество сданных объектов.

Не будет лишним почитать отзывы на форумах, поинтересоваться, не участвует ли компания в судебных разбирательствах в качестве ответчика. Есть и еще несколько моментов, на которые нужно обратить внимание:

  • В какой валюте установлена стоимость квадратного метра. Если она обозначена, например, в долларах, стоимость жилья даже за год может существенно вырасти;
  • Периодичность внесения платежей. Она должна быть комфортной, иначе придется платить штрафы за просрочку;
  • Стороной договора должен быть именно застройщик, а не банк или другая компания. Когда рассрочку предоставляет кредитная организация, это совершенно другой вид обязательств;
  • Возможность досрочного погашения задолженности. Конечно, застройщик – не банк, и он заинтересован в скорейшем получении денег от контрагента. Но все равно надо проследить, чтобы договор не предусматривал штрафных санкций за досрочный возврат;
  • Правила расторжения договора при нарушении участниками его условий;
  • Момент, в который к покупателю переходит право собственности. Это может быть момент внесения первого взноса, окончательного погашения долга или ввода квадратных метров в эксплуатацию;
  • Имеется ли возможность перевода рассрочки в ипотеку. Это особенно важно для покупателей, которые не уверены, что их финансовое положение останется устойчивым.

Также неплохо, чтобы соглашение предусматривало возможность перемены лиц в обязательстве. Если покупатель не сможет вносить платежи, это позволит выйти из положения с наименьшими потерями.

Предоставление субсидии от государства

У некоторых категорий россиян есть шанс получить квартиру по программе «Молодая семья». Такими считаются семьи, в которых хотя бы один супруг не достиг возраста 35 лет. Для участия в программе нужно обратиться в местную администрацию и предоставить документы, подтверждающие нуждаемость в жилье.

Если по результатам проверки будет принято положительное решение, государство возместит часть расходов на приобретение жилья. Оставшуюся сумму молодая семья должна внести за счет собственных средств.

Социальная выплата может быть использована по разным направлениям:

  • Покупка квартиры или благоустроенного дома;
  • Строительство жилья своими силами (или силами подрядной организации);
  • Оплата первоначального взноса на приобретение жилья;
  • Погашение кредита на покупку квадратных метров (это может быть как основная часть долга, так и начисленные проценты).

Существуют и ограничения. Так, государственные деньги нельзя использовать для оплаты неустойки, штрафов и различных комиссионных, которые начисляются из-за неисполнения заемщиком своих обязательств.

Плюсы и минусы рассрочки от застройщика

По сравнению с ипотекой у рассрочки от застройщика есть немало преимуществ. Покупателям не нужно связывать себя долгосрочными обязательствами. Им не придется собирать кипу документов, нести расходы на оценку недвижимости, страхование квартиры, выплату комиссии банка и немалых процентов.

[2]

Вот еще несколько плюсов таких сделок:

  1. По сравнению с банками процент совсем небольшой, а иногда его нет совсем.
  2. Заявки рассматриваются в максимально короткие сроки.
  3. Квартиру можно приобрести немедленно и без лишних проверок, в том числе без оценки кредитной истории
  4. Список документов минимальный. Клиентам не надо искать поручителей, созаемщиков, тратить время на неоднократное посещение банка и страховщиков.
  5. Расходы покупателя на оформление сделки оказываются минимальными.

Отрицательные стороны тоже существуют. Прежде всего это большой размер первого взноса. Если в банках достаточно внести 10-20%, то строительные компании требуют как минимум 30%. Правда, некоторые компании разрешают оплатить взнос за счет материнского капитала.

Второй существенный минус – короткий срок предоставления рассрочки. Покупателей, способных рассчитаться за приобретенное жилье в течение одного-двух лет, не так много. Нужно учитывать и размер ежемесячного платежа, который оказывается впечатляющим.

Большое значение имеет и то, что покупатель получает право собственности не сразу. Как правило, полноправным владельцем он становится только после выплаты всей суммы.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка квартиры в рассрочку у застройщика – неплохой способ быстро решить проблемы с жильем. Но подходит он только покупателям с устойчивым материальным положением, ведь каждый месяц придется вносить крупные суммы. И, конечно, перед заключением сделки необходимо тщательно проверить застройщика, изучить его документы и текст договора.

Источники


  1. Золотов, Ю. А. История и методология аналитической химии / Ю.А. Золотов, В.И. Вершинин. — М.: Academia, 2015. — 464 c.

  2. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Омега-Л, 2012. — 608 c.

  3. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.
  4. Авакьян, С.А. Конституционное право России: Методическое руководство к семинарам; М.: Российский Юридический Издательский Дом, 2013. — 370 c.
  5. Троицкий, Н. А. Корифеи российской адвокатуры: моногр. / Н.А. Троицкий. — М.: Центрполиграф, 2015. — 416 c.
Как работает рассрочка от застройщика при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here