Кто такой ипотечный агент и принципы его работы

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Кто такой ипотечный агент и принципы его работы" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Кто такие ипотечные агенты?

Деятельность ипотечного агента

Основателями такой коммерческой организации могут становиться юридические и физические лица. Эта группа лиц вносит в общий капитал некоторое количество денежных средств. Именно с этого и начинается основание ипотечного агента. Допускается привлекать не только денежные ресурсы, главное, чтобы они не противоречили ныне действующему законодательству.

Организация самостоятельно формирует требования по выдаваемым ипотечным займам. Специальная организация, которая будет заниматься всеми бухгалтерскими вопросами и исполнительные органы являются выборными и определяются на собрании учредителей. Каждый ипотечный агент, который зарегистрирован в России, обязан иметь собственный устав. В этом документы закреплена вся его деятельность.

Регулирование деятельности

Требования, которые предъявляются к ипотечным агентам, прописаны в ст.8 федерального законодательства. В соответствии с этим законом деятельность организации будет разрешена только после того, как ипотечный агент зарегистрирует себя в качестве акционерного общества. Весь капитал такой организации распределяется на некоторое количество акций. Держатели акций ипотечного агента имеют соответствующие права на капитал общества и на принятие участие в управлении.

В законодательстве прописаны даже требования к названиям таких акционерных обществ. Оно будет зарегистрировано только в случае, когда в полном названии организации присутствуют слова «ипотечная специализированная организация», допускаются «ипотечный агент».

Виды ипотечных агентов

Сегодня существует некоторое количество известных ипотечных агентов. Первым в их числе является АИЖК. Особенность данного кредитного агента заключается в том, что принадлежит он полностью правительству страны. Подобное акционерное общество специализируется на рефинансировании жилищных кредитов, которые люди ранее уже успели получить в разных банках на территории РФ. Источниками финансирования данного ипотечного агента являются инвестиционные ресурсы и периодические взносы государства, которые пополняют уставной капитал.

Именно благодаря акционерному обществу АИЖК у населения появилась возможность получить в разных банках страны жилищный кредит на льготных условиях. Этот ипотечный агент разработал стандарты выдачи таких кредитов, как «Материнский капитал», «Военная ипотека», «Молодые учителя» и пр.

К проверенным ипотечным агентам относятся следующие закрытые акционерные общества: Ипотечный агент ИТБ, МКБ, ипотечный агент Открытие, ипотечный агент НОМОС. Правильный выбор ипотечного агента способствует значительному облегчению и ускорения получения жилищного кредита .

Кто такой ипотечный агент и зачем он нужен?

Понятие ипотечного агента является новым для нашей страны. Многие физические лица, которые планируют покупать жилье, оформив ипотечный кредит, не спешат пользоваться услугами ипотечных агентов, так как не представляют, кто они такие и зачем нужны.

Чьи интересы представляет ипотечный агент?

На первый взгляд может показаться, что ипотечный агент является посредником между кредитной организацией и потенциальным заемщиком. Это не совсем так. Если физическое лицо решает оформить в банке ипотечный кредит, ему обязательно необходимо соответствовать довольно жестким требованиям кредиторов, например, иметь хорошую кредитную историю, надежных поручителей и т.п. А вот ипотечный агент – это самое простое решение всех вопросов, которые могут возникнуть при оформлении ипотечного кредита от подбора оптимального варианта ипотечной программы и до решения всех вопросов, которые могут возникнуть в ходе оформления займа этого типа.

Особенности работы ипотечного агента

Оформление ипотечного кредита посредством использования услуг ипотечного агента является самым простым и быстрым вариантом. Современные ипотечные агенты должны отвечать строгим требованиям:

  1. Знать все действующие в стране кредитные ипотечные программы, чтобы посоветовать своему клиенту самый выгодный для него вариант.
  2. Разбираться в особенностях оформления и получения ипотечного займа, чтобы оперативно решить все возможные вопросы, которые могут возникнуть при оформлении кредита этого типа.
  3. Предоставлять услуги по полному сбору необходимого пакета документов.
  4. Умение выявить мелкие нюансы в ипотечном договоре, а также знать, как их можно обойти.

Стоимость услуг хорошего ипотечного агента напрямую зависит от особенностей оформления ипотечного кредита. Но результат оправдывает средства – клиент получает ипотечный кредит под самую низкую процентную ставку и на самых выгодных условиях.

Виды организаций

Ипотечный агент – это один из специалистов, который работает в хорошем агентстве недвижимости. Однако сегодня в стране есть и организации, специализация которых довольно узкая – это ипотечное жилищное кредитование.

[1]

С появлением в стране ипотечных агентов оформить ипотечный кредит физическим и юридическим лицам стало намного проще. И, несмотря на то, что большинство граждан не спешит пользоваться услугами ипотечных агентов, именно эти специалисты способны решить большинство вопросов, возникающих во время оформления кредита этого типа, не только максимально грамотно, но и оперативно.

Ипотечный агент

Ипотечный агент – это отдельный вид коммерческой организации, суть деятельности которой сводится к приобретению прав по банковским кредитам, предоставлению клиентам ипотеки и закладных. В качестве ипотечного залога, как правило, выступает недвижимость.

Принцип работы ипотечного агента

При создании ипотечной организации, группа лиц, которые являются создателями (могут быть как и физические, так и юридические лица) вносит необходимое количество финансовых ресурсов в общий капитал акционерной организации. Возможно так же привлечение других видов имущества, если такое не противоречит законодательству. Затем такая организация вносит свои требования по выданному ипотечному займу. На собрании учредителей такого акционерного общества выбирается будущий исполнительный орган и специальная организация, которая будет вести бухгалтерский учет.

Ипотечный агент в России имеет свой устав, в котором закреплена его деятельность. Получение ипотечным агентом своих кредитных средств обосновано договором купли — продажи. Стоимость облигаций не может быть больше стоимости всего покрытия ипотеки, за вычетом процентов выплаты этих облигаций. Важным фактором является то, что сумма всех платежей облигаций с ипотечным займом должна быть не больше суммы платежей, которые приходят как выплата займа. Денежные ресурсы от продажи облигаций направлены на то, чтобы получить кредитные требования, а так же для выплат исполнительной службе за услуги, которые она предоставила.

Агент ипотечный может рассматривать кредитные требования, что являются обеспеченными ипотекой, а так же закладные ценные бумаги разных вариантов. Может использоваться как традиционное правопреемство, так и договор купли – продажи.

Правопреемство может выражаться в двух видах: сингулярном и универсальном. Под сингулярным понимают тот вид правопреемства, при котором правопреемник берет на себя все обязанности и права предыдущего правопреемника. Это невозможно лишь в ряде тех случаев, когда законодательством в принципе запрещается использование такой процедуры.

Читайте так же:  Что такое аварийное жилье закон о сносе аварийного жилья, порядок оценки и программа расселения

При осуществлении сингулярного правопреемства правопреемник может получить только определенную часть прав человека, который предшествовал ему в этом положении.

Требования для деятельности ипотечного агента

Данные требования находятся в восьмой статье федерального законодательства про ипотечных агентов. Они гласят о том, что организация, оказывающая услуги ипотечных агентов, функционирует в том случае, когда она зарегистрирована как акционерное общество, весь её капитал подлежит распределению на определенное количество акций. Эти акции подтверждают право каждого акционера на участие в управлении компании и капиталом.

Закон про акционерные общества

В декабре 1995 года был принят закон про акционерные общества, в котором предусматривается возможность осуществить передачу своих полномочий (если они заключаются в единоличном исполнении обязанностей управляющего компанией, директора или же генерального директора) некоторой организации, занимающейся коммерческой деятельностью (в будущем её можно называть организацией, которая управляет), или же отдельному частному предпринимателю (который будет считаться управляющим). Больше того – в этой статье говорится о том, что такие действия совершать необходимо. Всю работу по финансовой статистике ипотечные агенты в России должны передавать другой организации, которая специализируется на этом вопросе.

Следующий пункт этой статьи указывает на ограничения штатной структуры организации, оказывающей ипотечные услуги. Ипотечное агентство не может, согласно с законом, иметь закрепленных за договором штатных работников.

Особые требования в законодательном порядке устанавливаются к ипотечному агенту касательно его фирменных наименований. Такое фирменное именование обязательно должно быть составлено только на государственном языке, так же в обязательном порядке должно указывать на текст «государственная специализированная организация».

Кто не может выдавать ипотечные ценные документы?

В шестой статье рассматриваемого закона есть прямое указание на то, что за исключением тех лиц, которые в согласии с данным законом получили право заниматься ипотечной деятельностью, больше никто не имеет права реализовывать такую деятельность. Конкретнее речь идет об ипотечных ценных бумагах и праве на привлечение финансовых средств или же других ресурсов, имущества. Так же запрещено использовать слова с указанием на сертификаты участия в ипотечных операциях. Нельзя использовать словосочетание «агент ипотечный » в любых его вариациях или «ипотечная организация».

Этот закон устанавливает требования в жестком и обязательном порядке, и это требования, которые предъявляются к организациям, оказывающим ипотечные услуги. Среди прочих требований и запретов указано, что такие организации не могут заключать подобные договоры с физическим лицом, а так же реализовывать другие виды коммерческой деятельности кроме тех, которые прямо не запрещены законом. Если данные требования проигнорированы, то этот факт является прямой причиной для ликвидации организации, оказывающей ипотечные услуги и занимающейся незаконной деятельностью. Такая ликвидация проводится всегда в порядке судебного разбирательства. Иск подает федеральный орган исполнительной власти.

Что собой представляют ипотечные агенты? в закладки 1

Термином ипотечный агент принято называть вид коммерческих организаций, которые занимаются покупкой прав по банковским кредитам, предлагают своим клиентам закладные и ипотеки. По ипотечному кредиту залогом практически всегда выступает недвижимость.

Деятельность ипотечного агента

Основателями такой коммерческой организации могут становиться юридические и физические лица. Эта группа лиц вносит в общий капитал некоторое количество денежных средств. Именно с этого и начинается основание ипотечного агента. Допускается привлекать не только денежные ресурсы, главное, чтобы они не противоречили ныне действующему законодательству.

Организация самостоятельно формирует требования по выдаваемым ипотечным займам. Специальная организация, которая будет заниматься всеми бухгалтерскими вопросами и исполнительные органы являются выборными и определяются на собрании учредителей. Каждый ипотечный агент, который зарегистрирован в России, обязан иметь собственный устав. В этом документы закреплена вся его деятельность.

Регулирование деятельности

Требования, которые предъявляются к ипотечным агентам, прописаны в ст.8 федерального законодательства. В соответствии с этим законом деятельность организации будет разрешена только после того, как ипотечный агент зарегистрирует себя в качестве акционерного общества. Весь капитал такой организации распределяется на некоторое количество акций. Держатели акций ипотечного агента имеют соответствующие права на капитал общества и на принятие участие в управлении.

В законодательстве прописаны даже требования к названиям таких акционерных обществ. Оно будет зарегистрировано только в случае, когда в полном названии организации присутствуют слова «ипотечная специализированная организация», допускаются «ипотечный агент».

Виды ипотечных агентов

Сегодня существует некоторое количество известных ипотечных агентов. Первым в их числе является АИЖК. Особенность данного кредитного агента заключается в том, что принадлежит он полностью правительству страны. Подобное акционерное общество специализируется на рефинансировании жилищных кредитов, которые люди ранее уже успели получить в разных банках на территории РФ. Источниками финансирования данного ипотечного агента являются инвестиционные ресурсы и периодические взносы государства, которые пополняют уставной капитал.

Именно благодаря акционерному обществу АИЖК у населения появилась возможность получить в разных банках страны жилищный кредит на льготных условиях. Этот ипотечный агент разработал стандарты выдачи таких кредитов, как «Материнский капитал», «Военная ипотека», «Молодые учителя» и пр.

Кто такой ипотечный агент и принципы его работы

Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным статьей 8 настоящего Федерального закона требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам),… … Официальная терминология

ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ — специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам… … Юридическая энциклопедия

Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и закладных. Организация, которой предоставлено право осуществлять… … Ипотека. Словарь терминов

Ипотечный агент — Специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным статьей 8 Федерального закона требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

АГЕНТ ИПОТЕЧНЫЙ — ИПОТЕЧНЫЙ АГЕНТ … Юридическая энциклопедия

Сервисный агент (ипотека) — Сервисный агент (здесь и далее термины используются применительно к ипотечному жилищному кредитованию) организация, которая формирует пулы ипотечных кредитов для последующей передачи, организации, осуществляющей секьюритизацию, обеспеченную… … Википедия

ЗИА — закалочно испарительный аппарат Источник: http://www.alf center.com/pbt/magazine3/Material 14 Tipaylov.shtml ЗИА «Зенит интернет альянс» сообщество поклонников ФК «Зенит» http://www.zenitspb.org/​ Санкт Петербург ЗИА … Словарь сокращений и аббревиатур

ВИА — Всероссийская интернет академия http://www.internetacademy.ru/​ образование и наука, РФ ВИА Вьетнамское информационное агентство ДРВ Вьетнам ВИА «Военно исторический архив» … Словарь сокращений и аббревиатур

Дериватив — (Derivative) Дериватив это ценная бумага, основанная на одном или нескольких базовых активах Дериватив, как производный финансовый инструмент, виды и классификация ценных бумаг, рынок деривативов в мире и России Содержание >>>>>>> … Энциклопедия инвестора

Банк — (Bank) Банк это финансово кредитное учреждение, производящее операции с деньгами, ценными бумагами и драгоценными металлами Структура, деятельность и денежно кредитной политика банковской системы, сущность, функции и виды банков, активные и… … Энциклопедия инвестора

Читайте так же:  Как и где найти сотрудника на работу

АИЖК и сервисные агенты

Кто такие сервисные агенты? Как выдаются кредиты и займы АИЖК? Несколько схем выдачи кредитов.

Сервисные агенты АИЖК

  • Как известно, АИЖК самостоятельно кредиты не выдает, а выдает либо:
    через уполномоченные банки, когда сперва банки выдают кредиты собственными деньгами, а потом рефинансируют их в АИЖК;
  • либо по агентской схеме, через, так называемых «сервисных агентов».

Кто такие «сервисные агенты»?

Это различные организации, которые организуют процедуру выдачи кредита (займа), но (и это важно) выдают кредит(займ) не своими деньгами, а напрямую: с баланса АИЖК.

Почему это важно?

Потому что кредиты может выдавать только кредитная организация, имеющая соответствующую лицензию.

А если организация сама кредиты не выдает, а лишь организует необходимый сервис для выдачи кредита, то иметь банковскую лицензию такой организации не обязательно.

А потому, в качестве сервисных агентов могут выступать не только банки, но организации, не имеющие банковских лицензий.

[3]

Впрочем, банки тоже могут быть в роли сервисных агентов: никто не запрещает.

И банк, как кредитная организация, может работать с АИЖК по двум схемам:

  • как сервисный агент, организуя процедуру выдачи кредита. Но сам кредит выдается с баланса АИЖК.
  • Выдавать кредит своими деньгами, какое-то время держать кредит у себя на балансе, а затем рефинансировать кредит в АИЖК.

Зачем организации быть сервисным агентом, если деньги выдаются с баланса АИЖК, проценты за пользование кредитом также перечисляются в АИЖК и сервисный агент не касается ни кредитных средств, ни процентов, которые заемщики платят АИЖК?

Все объясняется достаточно просто: сервисные агенты работают по агентской схеме, в случае выдачи кредита заемщику получают агентское вознаграждение от АИЖК. И за это, сравнительно небольшое вознаграждение сервисные агенты и работают.

Плюсы агентской схемы очевидны: АИЖК непосредственно кредиты не выдает, но через своих многочисленных сервисных агентов деньги АИЖК выдаются по всей России, за исключением достаточно небольшого количества регионов.
А для сервисных агентов — это бизнес: надежный бизнес в партнерстве с АИЖК и без вложения собственных денег.

Статьи о кредитовании

Ипотечными брокерами называют юридических лиц и ИП, помогающих заемщикам подобрать выгодную программу кредитования. Если брокер работает в специализированной компании или агентстве недвижимости, он лучше знает условия и технологии банков, поэтому лучше подберет учреждение, соответствующее возрасту, доходам и кредитной истории покупателя. При наличии определенного опыта и связей посредник поможет оформить документы и пройти все процедуры оформления. Ипотечный брокер не нужен при покупке жилья в новостройке. В каждой конкретной программе участвуют только аккредитованные кредитные учреждения.

Российские особенности ипотечного брокериджа

В развитых странах брокеридж распространен широко. В Европе услугами посредников пользуется 40-60% лиц, оформляющих сделки с недвижимостью, в США – более 60%. В России этот бизнес развит слабо и никак не регулируется государством. Проверить независимость и надежность подобного агента достаточно сложно. Многие представители этой профессии сотрудничают с кредитными учреждениями и получают от них комиссионные. Велика вероятность того, что будет предложена программа, которая выгодна не покупателю недвижимости, а банку.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы оформить ипотеку, требуется достаточно объемный пакет документов. Отдавая справки и копии в банк, риск минимальный, так как менеджеры обязаны соблюдать конфиденциальность в процессе выполнения служебных обязанностей. Это условие закреплено законодательством. Если документы везет агент, риск утечки информации увеличивается. Из-за отсутствия законодательной базы велика вероятность обратиться к мошеннику.

Основными клиентами ипотечных агентов становятся те, у кого действительно нет времени, и заемщики с плохой кредитной историей. Для них посредник действительно может найти выгодную программу.

Необходимо учесть, что на большинство покупателей квартир и домов большое влияние оказывает опыт взаимодействия с одним конкретным банком, привлекательная реклама или популярность бренда. Клиент не пытается отыскать другую программу независимо от процентной ставки и других условий. Если в подобной ситуации обратиться к посреднику, можно сэкономить не только время, но и деньги.

Важно! Эксперты-экономисты главной причиной медленного развития этой сферы бизнеса считают недоверие россиян. Причем подобное отношение часто бывает обоснованным.

Деятельность ипотечного брокера от А до Я

В оформлении ипотечного займа участвую 2 стороны: кредитное учреждение и покупатель недвижимости. Агент может представлять как банк, так и его клиента, взаимодействуя и другими участниками рынка: риэлторами, оценщиками, страховыми компаниями.

Обязанности

Определить функциональные обязанности можно из должностной инструкции. Подобный специалист обязан:

  • провести мониторинг всех доступных программ;
  • помогать при выборе оптимальной кредитной программы;
  • исполнять все поручения, обозначенные в договоре;
  • предоставлять консультации, связанные с кредитованием;
  • объяснять риски, связанные с любой сделкой;
  • разрешать конфликты интересов в пользу клиента;
  • обеспечить конфиденциальность;
  • обеспечить клиента всеми данными, необходимыми для исполнения поручения;
  • перед заключением сделки изучить финансовое положение клиента;
  • оказывать помощь при оформлении пакета документов;
  • сопровождать сделку и ее обслуживание;
  • взаимодействовать с другими участниками рынка: агентствами недвижимости, оценочными и страховыми компаниями;
  • предупреждать клиента об ответственности за предоставление недостоверной информации.

Внимание! Чаще всего с брокером оформляется договор поручения. Это значит, что посредник может действовать от имени клиента, но за его счет.

Возможности брокерских услуг

Если агент работает в специализированной компании, спектр услуг достаточно широкий:

  • оценка финансового состояния заемщика, заказ кредитной истории в нескольких бюро, ее анализ;
  • помощь при сборе документов, их проверка и оценка;
  • предоставление консультаций по процедуре кредитования и обслуживания кредита, рискам, способам повышения статуса;
  • расчет сопутствующих расходов;
  • поиск оптимальной программы;
  • расчет переплаты и анализ схем погашения задолженности;
  • помощь при оценке недвижимости;
  • предварительное согласование с банком;
  • оформление и подача заявки;
  • сопровождение при оформлении и подписании договора (анализ и коррекция условий);
  • помощь (при необходимости) в рефинансировании.

Важно! Считается, что самые выгодные услуги предоставляют ипотечные агенты, которые одновременно являются риэлторами.

Как выглядит сотрудничество с ипотечным брокером?

Если специалист выбран правильно, он уже при первой встрече начинает разбираться в ситуации.

В первую очередь он выясняет:

  • какая сумма требуется;
  • уровень и вид доходов («белые» или «серые»);
  • состояние кредитной истории;
  • сколько средств имеется на первый взнос;
  • за какой срок планируется вернуть долг;
  • есть ли дополнительные пожелания по программе.

Сотрудничество облегчают точные ответы на все вопросы.

Далее подбирается несколько программ, соответствующих конкретным условиям, и делаются расчеты. При нестандартной ситуации на подбор оптимального варианта требуется время.

Пакет документов собирает заемщик. При необходимости ему предоставляется консультация. Заявка оформляется агентом и чаще всего одобряется, так как хорошие ипотечные брокеры являются постоянными клиентами банков.

Если ответ положительный, заемщик начинает собирать документацию на недвижимость. Помощь агента требуется, если кредитное учреждение не работает с какой-то категорией недвижимости. Посредник необходим и при оценке и страховании недвижимости и жизни заемщика. У него чаще всего имеются оценочные и страховые компании, с которыми он сотрудничает постоянно.

Читайте так же:  Как перейти с енвд на усн

Все документы сдаются в банк, агент изучает договор и договаривается о внесении изменений в текст (если это необходимо). После подписания соглашения сдаются документы на регистрацию недвижимости. При возникновении затруднений с выплатами можно обратиться к тому же специалисту, чтобы выбрать программу рефинансирования.

Что нужно, чтобы стать ипотечным брокером?

Учитывая ситуацию на рынке, многих интересует, как стать ипотечным брокером. Так как рынок России отличается от моделей США и Европы, адаптировать зарубежные программы обучения нельзя. Первыми необходимость в обучении поняли банки, АИЖК и гильдия риэлторов. С 20015 года стали открываться школы и курсы в городах, где эти специалисты наиболее востребованы.

На данный момент самым крупным центром можно считать АНО «Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров». Это организация разделила обучаемых на несколько категорий и начала тестирование и выдачу сертификатов. Были разработаны профессиональные стандарты. Крупные брокерские компании сотрудников обучают самостоятельно.

Банкам важно, чтобы посредники умели классифицировать заемщиков, собирать стандартные пакеты документов и упрощать их обработку. Для риэлтора важно, чтобы брокер помогал ему увеличить количество клиентов.

Исходя из этих требований, были разработаны задачи обучения:

  • научить привлекать потенциальных заемщиков;
  • научать расширять ассортимент услуг;
  • научить оценивать риски и осуществлять предварительный отбор клиентов;
  • научить работать с оценщиками и страховщиками;
  • научить документообороту и применению современных технологий.

Обучение проходят 3 категории слушателей:

  • будущие сотрудники крупных брокерских компаний;
  • сотрудники предприятий, для которых брокеридж не является основной сферой деятельности;
  • частные лица, желающие обучиться новой профессии с нуля или повысить квалификацию.

Центры обучения создают банки, агентства недвижимости, брокерские компании, ВУЗы. Чтобы стать ипотечным брокером, нужно найти обучающий центр. Если поблизости такого нет, стоит поискать в сети интернет. Желательно иметь высшее образование. После очного или заочного обучения нужно сдать экзамен. При положительном результате выдается сертификат.

Плюсы и минусы оформления ипотеки через посредника

Основным преимуществом привлечения к поиску кредитной программы квалифицированного специалиста считается экономия времени, необходимого для поиска. Провести анализ всех кредитных предложений (боле ста) неспециалисту нереально. Кроме того, в рекламе или на сайте информация неполная и не всегда актуальная. Посредник знает все нюансы, способен точно определить сумму, рассчитав дополнительные расходы (комиссии, страхование, услуги оценщика).

Чаще всего заявки подаются в несколько банков. Сделать это самостоятельно достаточно сложно. Ипотечный брокер находит самые выгодные предложения, определяет, какие документы нужны, сам несет пакет во все кредитные учреждения и согласует пожелания заемщика с требованиями кредиторов.

Совет! Эксперты уверяют, что обращаться к ипотечному брокеру, если сумма сделки большая (от 3-х, 4-х миллионов). Если он найдет предложение с процентной ставкой ниже средней хотя бы на 1%, экономия составит 30-40 тыс. в год. Средний срок договоров по ипотеке 7 лет. В результате посредник позволит сэкономить до 140 тыс. рублей. Его услуги будут стоить 20-50 тыс. рублей.

Как правильно выбрать ипотечного брокера?

При выборе посредника следует учесть, что брокер-одиночка без офиса не способен предоставить качественную услугу. Лучше обращаться в крупную компанию, работающую с несколькими банками. Агента со статусом юридического лица следует выбирать по рекомендации (идеальный вариант) или исходя из отзывов. Не стоит забывать о существовании «серых» посредников. Они просто рассылаются заяки. При отрицательном результате забирают предоплату и исчезают.

Отличия легального брокера от «серого»:

«Серый» ипотечный брокер

Есть телефон для контактов, встречи назначаются в офисе

На контакт выйти сложно, встречу может назначить в кафе

Зарегистрирован в реестре юрлиц, имеет сертификат

Может работать без сертификата

Не предлагает подделывать документы, давать взятки, оформлять кредит под чужим именем

Может предложить справки о доходах с завышенными показателями, посоветовать дать взятку сотруднику банка, «подчистить» КИ

Не дает гарантий, что заявка будет одобрена

Уверяет, что результат будет на сто процентов положительный

Тратит на все действия неделю или больше

Возвращает предоплату, если результат отрицательный

Не возвращает предоплату при любом исходе

Стоимость услуг 2-3% от суммы

Важно! Самые хорошие агенты имеют сайты, их упоминают в СМИ, они не рассылают спам и не клеят объявления на улицах. Квалифицированный посредник способен предоставить консультацию по любому вопросу, который касается кредитования и его работы.

Заключение

Собственный агент — это, конечно, удобно, но только в том случае, если совершенно нет времени. Можно попытаться и самостоятельно оценить свои возможности и несколько самым популярных предложений банков. Никакой агент не поможет, если КИ в плачевном состоянии. Проверить неоплаченные штрафы и коммунальные услуги все равно придется. Это существенно улучшит КИ, если нет открытых кредитов.Воспользоваться услугами агента стоит, если после всех усилий появилась твердая уверенность, что самостоятельно справиться не получится.

§3 Органы управления ипотечного агента Ипотечный агент имеет систему органов, состоящую из общего собрания акционеров, совета директоров (если иное не предусмотрено уставом на основании ч.2 п.] ст.64 Закона об ЛО), коллегиального исполнительного органа (если его наличие предусмотрено уставом п.1 ст.67 Закона об АО) и единоличного исполнительного органа, полномочия которого должны быть переданы коммерческой организации. 3.1 Общее собрание ипотечного агента

Законом об ИЦБ не предусмотрены специальные положения в отношении общего собрания акционеров ипотечного агента, поэтому применению подлежат общие нормы акционерного законодательства. Так не содержится ограничений на принятие общим собранием ипотечного агента решений по вопросам его компетенции (за исключением запрета на внесение в устав изменений, связанных с изменением предмета или цели его деятельности, и на изменение общего количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создастся (ч.5 и 6 пЛ ст.8 Закона об ИЦБ)).

Законом об ИЦБ предпринята попытка обеспечения контроля за деятельностью ипотечного агента в процессе «работы» сскьюрнгизационного проекта. Так, специализированный депозитарий обязан осуществлять контроль за соблюдением ипотечным агентом требований Закона об ИЦБ, Закона о РЦБ, иных нормативных правовых актов и условий эмиссии, установленных зарегистрированным решением о выпу ске таких облигаций (чЛ пЛ ст.34 Закона об ИЦБ). На первый кзгляд, если общее собрание ипотечного агенга принимает какое-либо неблагоприятное для инвесторов решение, последнее направление контроля может быть истолковано как позволяющее специализированному депозитарию вмешаться. Однако не ясно относится ли это только к вопросам контроля за распоряжением имуществом (исходя из названия ст.34 Закона об ИЦБ), составляющим ипотечное покрытие или распространяется и на несвязанные с имуществом вопросы.

Представляется, что в Законе об ИЦБ следует прямо предусмотреть: (1) возможность устанавливать в уставе ипотечного агента ограничения на принятие решений общим собранием акционеров по вопросам его компетенции60, а также (2) запрет на внесение изменений в устав после регистрации решения о выпуске (например, «внесение в устав ипотечного агс»гга изменений и (или) дополнений поле регистрации решения о выпуске облигаций с ипотечным покрытием не допускается»). При этом в решении о выпуске следует указать, что, если акционеры принимают решение в нарушение ограничений, установленных в уставе, то владельцы ипотечных облигаций имеют право требовать досрочного погашения облигаций. OS

Читайте так же:  Образец претензии к застройщику об устранении недостатков с примером требуем исправить дефекты по за

На сегодняшний день, для придания структуре сделки секьюритизации большей стабильности, в качестве акционеров ипотечного агента используются лица, чья заинтересованность п принятии негативно влияющих на сделку секьюритизации решений мала. Например, специально созданные для целей сделки секыоритизации юридические лица, зарегистрированные в государствах, законодательство которых позволяет им ограничить себя в принятии такого

решения. Так в секморитнзационном проекте ОАО «Агентство по ипотечному

жилищному кредитованию» (далее «АИЖК»)12* в качестве акционеров ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» используются два нидерландских фонда — штихтинга (Stichting AHML Finance I и Stichling AHML Finance И)61 (о штихтингах подробнее говориться в разделе 3.3 §3 главы I и в разделе 4.1 §4 настоящей главы).

АИЖК и сервисные агенты

Один из вариантов оформления долгосрочного ипотечного займа — обращение в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ДОМ.РФ). Организация не работает напрямую с заемщиками, а действует через посредников, которыми выступают банки, сервисные агенты. Выдача кредитов через сеть сервисных агентов производится в соответствии со стандартами агентства, но имеет и свои особенности. Они касаются лицензирования агентов и схемы выдачи кредитных средств физическим лицам.

Зачем нужен сервисный агент?

Сервисный агент (СА) — организация, которая привлекает клиентов, консультирует, сопровождает процесс оформления жилищного займа. Заемщик получает деньги от АИЖК, но непосредственно с клиентом работают сотрудники сервисного агента. В качестве СА могут выступать финансовые организации, в том числе банки, компании-застройщики, страховщики и другие организации. Чтобы выдавать клиентам займы, банку или другой кредитной организации необходима государственная лицензия. СА не выступают кредитодателями, а лишь предлагают клиентам удобный сервис для оформления ипотечного займа по программе АИЖК. Лицензия в этом случае не требуется.

Сервисным агентом АО «ДОМ.РФ» (бывш. АИЖК) по обслуживанию действующих ипотечных кредитов (займов) является банк ВТБ.

Для Агентства выгодно иметь представительства в каждом регионе России, расширять сеть посредников и привлекать новых заемщиков. При этом экономятся средства на аренду офисов, зарплату сотрудникам. Средства на займы поступают из бюджета АИЖК, проценты и тело кредита заемщик также выплачивает Агентству. Прибыль СА формируется из агентских выплат за привлечение клиента и оформление займа. Такая работа не требует лицензирования, вложения собственных средств, а гарантии выплат основаны на сотрудничестве с государственной компанией, которая более 20 лет работает в сфере кредитования, рефинансирования долгосрочных жилищных займов.

Как работают и за что отвечают?

Если СА выступает банк, то существует два варианта выдачи займов. Первый вариант предусматривает использование средств Агентства, когда кредит списывается с баланса. Оформление договора, сопровождение и обслуживание кредита входит в обязанности агента. Второй вариант основан на банковском кредитовании: займ формируется из средств банка. Некоторое время кредит остается в собственности банковской организации, а затем рефинансируется по программе АИЖК. Все стандарты и требования Агентства соблюдаются в полном объеме, одобрить заявку должен банк и АИЖК. В рамках обслуживания кредита сервисный агент:

  • Контролирует уплату ежемесячных платежей и общее соблюдение графика погашения займа;
  • Предоставляет ипотекодателю необходимые справки (в Пенсионный фонд, налоговые органы);
  • Выдает разрешения на перепланировку залоговой недвижимости, смену страховщика и др.;
  • Решает проблемы, возникающие при погашении займа.

Чтобы застраховать риски, связанные с непогашением кредита, предусмотрена возможность выкупа закладной банком. В этом случае обращается взыскание на ипотечную недвижимость, она реализуется, а полученные средства идут на полное погашение кредита. Если сервисным агентом выступает не банк, то деятельность ограничивается сервисными услугами и сопровождением кредита. Чтобы стать СА, необходимо пройти аккредитацию в АИЖК.

Заключение

Сервисными агентами являются не только банки, но и организации, не имеющие лицензии на кредитование населения. Основная деятельность агентов заключается в организации и сопровождении кредита, при этом стандарты и требования АИЖК полностью соблюдаются.

Создание ипотечного агента посредством реорганизации

ик Устав ЗЛО «ПсрпмП ипотечный агент ЛИЖК».

ипотечным агентом в результате универсального правопреемства (ч.2 п.> ст.8).

Такой переход не только прав, но и обязанностей неудобен для создания ипотечного агента как специального юридического лица по следующим причинам. Во-первых, переход прав и обязанностей к ипотечному агенту (с учетом п.22 Постановление ВАС РФ № 19 о принципе справедливого распределения активов и пассивов реорганизуемого общества между его правопреемниками) противоречит коммерческим интересам в сделке секьюритизации — финансирование становится дороже за счет того, что инвесторы будут оценивагь различные риски перехода не только прав, но и обязанностей (о чем подробно говорилось в разделе 2.1 §2 главы I).

4Л Создание ипотечного агента

Рассмотрим сначала ситуацию, когда ипотечный агент создается путем учреждения. Здесь возможны два варианта: (1) учредителем является первоначальный собственник активов (оригинагор). который оплачивает уставный капитал ипотечного агента требованиями по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладными и становится акционером ипотечного агента (ч.2 п. 1 ст.8); и (2) учредителем является лицо, отличное от первоначального собственника (оригинатора), которое оплачивает уегавный капитал своими средствами. И в том и в другом случаях нужно учитывать общие требования, предусмотренные ст. 66 ГК и ст.10 Закона об АО; особенности учреждения обществ с участием иностранных инвесторэв могут быть предусмотрены федеральными законами (п.6 ст. 9 Закона об АО).

Остановимся подробнее на первом варианте: оригинатор — акционер ипотечного агента. Сразу возникает вопрос: каковы юридические последствия того, что оригинатор становится акционером ипотечного агеггга? Между ипотечным агентом и оригинатором могут возникнуть отношения дочернего и основного обществ: общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное общество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом (п.1 ст. 105 ГК и п.2 ст.6 Закона об АО). На основании ст. 6 Закона об АО юридическими последствиями признания ипотечного arcirra дочерним по

отношению к оригинатэру как основному обществу будут являться следующие (a)

Ипотечный агент ис будет отвечает по долгам оригинатора. Однако после признания оригинатора банкротом и открытия конкурсного производства, кредиторы имеют право на удовлетворение своих требований к оригинатору из конкурсной массы, в которую входит все имущество должника (оригинатора), имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства (ст. 124 и ст. 131 Закона о банкротстве), за исключением имущества, которое исключается из конкурсной массы (п.2 ст. 131 Закона о банкротстве). Таким образом, акции в ипотечном агенте могут быть реализованы третьему лицу; при этом, такое неизвестное гретьс лицо может быть не заинтересовано в сделке секьюритизации, *гго может негативно повлиять на управление ипотечным areirroM и, в конечной счете, на исполнение его обязательств перед владельцами ипотечных облигаций. (b)

Читайте так же:  Что такое спецоценка условий труда

Если будет установлено, чго оригинатор ииеет право давать ипотечному arcirry как дочернему обществу обязательные дл* него указания, то оригинатор будет отвечать солидарно с ипотечным аге»ггом по сделкам, заключенным последним во исполнение таких указаний. При этом оригинатор будет считагься имеющим право давать ипотечному агенту обязательные для него указания только в случае» когда это право предусмотрено в договоре с ипотечным агентом или его уставе (ч.2 п.З ст.6 Закона об АО). Такое требование (по сделкам, заключенным во исполнение указаний основного общества) не носит субсидиарный характер и может быть предъявлено основному обществу сразу. Следует отметить отличие положения ч.2 л.З ст.6 Закона об АО от положения с п.1 ст. 105 ГК, которое предусматривает, что основное общество, которое имеет право давать дочернему обществу, в том чисче по договору с ним, обязательные для него указания, отвечасг солидарно с дочерним обществом по сделкам, заключенным последним во исполнение таких указаний. Отличие в формулировках положения об ответственности основного общества говорит само за себя.

В случае банкротства ипотечного агента по вине оригинатора последний несет субсидиарную ответственность по его долгам. Банкротство ипотечного агента будет считаться происшедшим по вине оригинатора только в случае, кегда оригинатор использовал указанные право (право давать ипотечному агенту как дочернему обществу обязательные для него указания) и (или) возможность (даьать обязательные указания) в целях совершения ипотечным агентом действия, заведомо зная, что вследствие этого наступит банкротство ипотечного агента (ч.З п.З ст.6 Закона об ЛО). Как указывает М.В. Телюкина, положение ч.З п.З ст.6 Закона об АО «в качестве основания привлечения основного общества к субсидиарной ответственности называет прямой умысел»: использование возможности определять решения дочернего общества заведомо зная, что вследствие этого наступит его банкротство. Как отмечает автор, «такая формулировка вступает в противоречие с нормами ст. 105″* ГК РФ, которые допускают субсидиарную ответственность основного общества при наличие вкны (то есть, имеется ввиду любая вина, в том числе неосторожная)»71. (d)

Акционеры дочернего общества вправе требовать возмещения основным обществом убытков, причиненных по его вине дочернему обществу (п.З ст.6 Закона об АО). (e)

В отношении сделки, совершенной должником с заинтересованным лицэм, (это может быть дочернее и основное общество (ст. 19 Закона о банкротстве)), в данном случае, сделки по передаче ипотечного покрытия оригинатором ипотечному агенгу, Закон о банкротстве предусматривает более «строгие» правила оспаривания (ст.61.2 и 61.3) (о чем подробно говориться в разделе 4.1 §4 главы III).

Риск солидарной ответственности оригинатора по долгам ипотечного агента, равно «-як и рис.к субсидиарной ответственности оригинатора в случае банкротства ипотечного агента несовместимы с такой структурой сделки сскьюритизаиии, когда оригинатор стремится использовать данную финансовую технику для получения преимуществ в связи с обязательными нормативами и требованиями и для целей бухгалтерского баланса (о чем подробно говорилось в разделе 2.1 §2 главы 1). Что касается цели получения преимущества с точки зрения привлечения финансов, то поскольку такая солидарная и субсидиарной ответственность существует, до некоторой степени «теряетея» юридическая самостоятельность активов. Иными словами, инвесторы справедливо могут задать вопрос: если ипотечный агент не сможет отвечать по долгам, то способен ли оригинатор; это ведет к необходимости анализа рисков, связанных с деятельностью оригинатора (о чем говорилось в разделе 2.1 §2 главы 1). Таким образом, коммерческие мотивации проведения сделки секыоритизации снижаются или вообще пропадают.

Далее следует остановиться на втором варианте — когда учредителем является лицо, отличное от первоначального собственника (или иных сторон в сделке). В этом случае требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекэй, и (или) закладные могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об or суждении этого имущества (ч.2 п.1 ст.8). Возникает вопрос, кто может являться учредителем ипотечного агента в данном случае?

Как указывалось в разделе 3.3 §3 главы I, для «обособления» активов специального юридического лица и (или) акций в специальном юридическом лице от кредиторов оригинатора, сделки структурируются таким образом, чтобы специальное юридическое лицо было юридически независимо от оригинатора; в качестве примера юридического обособления слециального юридического от других сторон сделки приведено учреждение специального юридического лица с использованием специального фонда (штихтинга). И российских сделках секьюритизации этот способ также используется. Гак в первом проекте АИЖК в качестве акционеров ЗАО «Первый ипотечный арент АИЖК» используется два нидерландских фонда — штихтинга (Stichting AHML Finance I и Stichting AHML Financc II)14″. В последующих проектах для ЗЛО «Второй ипотечный агент АИЖК» и ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» также использовались нидерландские пггихтинги. Управление ипотечным агентами на основании договора осуществляет Управляющая компания «ТМФ РУС», которая не связана с оригинатором, АИЖК. Таким образом, ипотечные агенты были созданы как независимые («сиротские») юридические лица для целей сделок секьюритизации.

[2]

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как подробно объясняегся в разделе 3.1 §3 главы III, на сегодняшний день отсутствует какая-либо российская коммерческая или некоммерческая организация, которая могла бы использоваться в качестве акционера ипотечного агента по аналогии с нидерландским штихтингом для обеспечения независимого («сиротскою») статуса ипотечного агента.

Источники


  1. Ваш домашний адвокат. Экстренная юридическая помощь. Советы Юриста. — М.: Мир книги, 2016. — 448 c.

  2. История Библиотеки Академии наук СССР. 1714 — 1964 / ред. М.С. Филиппов. — М.: М-Л: Наука, 2017. — 600 c.

  3. История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.
  4. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2004. — 142 c.
  5. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.
Кто такой ипотечный агент и принципы его работы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here