Можно ли продать ипотечную квартиру и как это правильно сделать

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Можно ли продать ипотечную квартиру и как это правильно сделать" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Как продать недвижимость в ипотеке?

Национальные особенности экономического развития нашей страны привносят свои риски: например, из-за курсовой разницы для заемщиков, взявших кредит в валюте, выплаты могут оказаться непосильными. А в кризис 2008 года случались прецеденты, когда банк в одностороннем порядке требовал у клиента досрочного погашения ипотечного кредита. Во всех этих случаях единственным выбором для собственника является продажа залоговой недвижимости. Итак, можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и как это сделать правильно?

После девальвации рубля, выплата валютного ипотечного кредита многим россиянам может оказаться не по карману

Юридический статус

С законодательной точки зрения, ипотека – это кредит под залог недвижимости. Таким образом, квартира, купленная в ипотеку, с одной стороны – находится в собственности получателя кредита, а с другой – является залоговым имуществом, то есть служит гарантом возврата денег кредитору. До полной выплаты кредита квартира считается обремененной, то есть такие операции, как сдача недвижимости в долгосрочную аренду или ее продажа могут осуществляться только с согласия банка.

Все условия продажи залоговой недвижимости должны быть прописаны в договоре ипотечного кредитования, поэтому если вы решили продать купленную по ипотеке квартиру, первым делом нужно обратиться именно к этому документу. Условия от банка к банку могут различаться достаточно сильно: некоторые заимодавцы позволяют продать обремененную квартиру только через несколько лет после заключения кредитного соглашения, другие облагают сделку «драконовскими» штрафными санкциями, третьи требуют 1 % от суммы кредита только за согласие на проведение продажи. Непременным условием согласия банка на сделку всегда является отсутствие задолженностей и просрочек по текущим платежам.

За редким исключением (например, продажа «первичной» квартиры, которая существенно подорожала в процессе строительства дома) реализация ипотечной недвижимости не приносит продавцу большой выгоды.

Непростые условия сделки и сложности с поиском покупателей обычно приводят к тому, что ипотечную квартиру приходится продавать на 10-15% дешевле среднерыночной цены

Продать ипотечную квартиру можно одним из трех способов: закрыть кредит, сменить заемщика, заменить залог.

Закрытие кредита

Эта схема позволяет снять с квартиры обременение, после чего собственник может распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Последовательность действий в теории выглядит так: заемщик находит покупателя и заключает предварительное соглашение; банк дает разрешение на досрочную выплату кредита; покупатель вносит предоплату в размере невыплаченной доли кредита; банк закрывает кредит и снимает с квартиры обременение; покупатель и продавец заключают сделку купли-продажи; продавец получает оставшуюся часть суммы, а квартира переходит к покупателю.

Купили квартиру в ипотеку? Готовьтесь, что продать ее будет непросто

Разумеется, в реальной жизни все еще сложнее. Потенциальные покупатели, располагающие нужной суммой в наличке, обычно не горят желанием рисковать деньгами, выплачивая задаток «под расписку» для закрытия чужого ипотечного кредита. Ведь оформление документов на снятие обременения может занимать до трех месяцев, и все это время покупатель, по сути, находится в подвешенном состоянии. Чтобы уменьшить риски, обычно используются банковские ячейки: в один сейф помещается сумма, необходимая для снятия залогового бремени, а во второй – сумма, причитающаяся продавцу. После завершения сделки доступ к первому сейфу получает банк, а ко второму – бывший заемщик. Также может использоваться безотзывный аккредитив – в этом случае перемещение средств происходит через специальный счет.

Однако нередко покупатель и сам не имеет достаточных наличных средств для покупки недвижимости, поэтому вынужден прибегнуть к ипотеке в другом банке. В этой ситуации согласие на операцию приходится получать уже в двух банках. Если сделка будет одобрена, банки произведут взаиморасчет – кредитор покупателя переводит остаток суммы по кредиту продавца в его банк в счет погашения долга.

Если найти покупателя самостоятельно не удается, можно обратиться в риэлтерское агентство, предлагающее услугу «снятие обременения». В этом случае риэлторы из собственных средств «гасят» в банке остаток ипотечного кредита, после чего продают ее на общих основаниях. Однако такая сделка достаточно невыгодна и подходит лишь покупателям, которым срочно нужны деньги.

Смена заемщика

Эта схема несколько проще. Она используется в том случае если покупатель квартиры готов принять на себя обязательства по выплате остатка кредита продавца. Смена заемщика выгодна и для банка, поскольку, в отличие от варианта с досрочной выплатой, он не теряет проценты. Впрочем, большинство банков неохотно одобряют подобные сделки. Ведь новый кредитополучатель может оказаться не таким надежным, как старый. К тому же, замена заемщика ухудшает качество ссуды с точки зрения ЦБ.

Смена заемщика может быть выгодна всем сторонам, но банки идут на такую сделку неохотно

Замена залога или перекредитовка

Данная схема будет оптимальна, если вы собираетесь поменять ипотечную квартиру на жилье большей площади или, также по ипотеке, приобрести недвижимость в другом регионе России. Обычно банк соглашается на перекредитовку, если сумма нового займа на 20-30 % перекрывает остаток по старому. Сделка осуществляется на основании договора обмена квартир и передачи в залог банка нового жилья, при этом со старой квартиры обременение снимается и налагается на новую недвижимость.

Для улучшения жилищных условий можно использовать схему замены залога

Словом, какой бы вариант продажи ипотечной квартиры вы ни выбрали, процедура будет весьма непроста – и это если даже не говорить о действительно сложных случаях, таких, как необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке, или оформление договора переуступки прав требования (ДДУ). Поэтому, если вы собираетесь приобрести квартиру в инвестиционных целях, гораздо выгоднее будет рассрочка от застройщика.

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть, чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.

Кратко о самой схеме

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Читайте так же:  Когда дают больничный по беременности и родам

Как ее реализовать

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

В этом случае я написала 2 варианта продажи:

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них я подробно и поэтапно расписала: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Юристы помогут оформить продажу

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы решите — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советую обратиться к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег. Для этого напишите юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже таких квартир у меня достаточный.

В этой статье я подробно расписала инструкцию продажи ипотечной квартиры, когда покупатели приобретают ее полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п. Если же покупатели сами с ипотекой, то инструкция посложнее, читайте про нее здесь.

Краткая инструкция

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут банку, чтобы полностью погасить долг по кредиту. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. Как только обременение с квартиры снимут, покупатели с собственниками оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупателями станут собственниками. О том как лучше рассчитаться написано внизу после инструкции.

Весь порядок действий я поделила на 3 основных этапа: 1) снять обременение с квартиры с помощью досрочной оплаты ипотеки деньгами покупателя; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

Этап №1 – снять обременение с квартиры

  1. Первым делом собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения долга и снятия обременения с квартиры.

Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатили ипотеку, а остальное банк не касается. Для этого нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

Найти покупателей, которые согласятся до сделки купли-продажи отдать часть денег собственникам для полного погашения долга по ипотеке и для снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

На основании предварительного договора, покупатели и продавцы обязуются в будущем заключить договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял. 2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е. как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковскую ячейку.

Соглашение о задатке идет как приложение к предварительному договору. В нем обязательно указывайте: 1) Что соглашение составлено для надлежащего исполнения предварительного договора + дата его подписания; 2) ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей; 3) Сумма задатка и что он идет в счет стоимости квартиры; 4) Ответственность каждой стороны по задатку — если продавец отказывается продать квартиру, то он возвращает задаток в двойном размере + срок возврата (например, в течении трех дней). Если покупатель отказывается от сделки, то продавец оставляет задаток себе.

ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или соглашение о задатке. Об этом далее.

Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения долга по ипотеке.

Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Пишут заявление о досрочном погашении долга (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок, об этом ниже.

После передачи денег сторонам уже можно подписать предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

После погашения долга, собственникам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Все они должны прийти в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка — закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

Читайте так же:  Торговый эквайринг. принцип работы системы

Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е. в графе «Ограничение» будет пустая строка.

Дополнение: иногда покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это все для подстраховки. Ничего в этом страшного нет — в любое время можно прописаться обратно. Инструкции: 1) как выписаться из квартиры; 2) как выписать несовершеннолетних детей.

Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

Некоторые сделки купли-продажи обязательно удостоверяются нотариально, т.е. придется обращаться к нотариусу удостоверять договор купли-продажи. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали потому, что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых случаях.

Если достаточно договора в простой форме, то я крайне не советую искать шаблоны в интернете и самостоятельно его составлять. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка купли-продажи уникальна, а все эти типовые шаблоны не имеют пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу/риэлтору. Он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №3 – Зарегистрировать сделку купли-продажи

Если договор составлен в простой форме (без заверения у нотариуса), то участники сами подают документы на регистрацию сделки. С 2017 года во многих городах зарегистрировать сделку купли-продажи можно только в МФЦ (Многофункциональный центр). Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимают, только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

[1]

Сам процесс подачи документов в МФЦ или в Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

[3]

    Собственникам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Госпошлину оплачивают покупатели, и делят ее поровну.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить документы в оригиналах. Какие документы нужны от собственников перечислены здесь.

Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или перед сотрудником МФЦ, без разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра . Но не всегда регистраторы укладываются в срок. Чтобы уточнить завершение регистрации, можно позвонить по телефону и назвать оператору номер заявления, которые есть в расписке.

  • В назначенный день забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет указано, что они теперь является собственниками (правообладателями) квартиры. Свидетельства о праве собственности уже не выдают. При себе иметь паспорта и ранее выданные сотрудником расписки.
  • Если в будущем вы собираетесь купить квартиру, по ссылке читайте инструкцию как ее проверить на «юридическую чистоту» и на долги. Автор — риэлтор с юридическим образованием.

    Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариса

    Если договор удостоверялся нотариально, то нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать документы на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

    Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Участники сделки должны оплатить нотариусу госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

    После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

    Как лучше произвести расчет за покупку

    Покупатели могут передать остальную часть денег продавцам на разных этапах. Тут уже как стороны договорятся. Важно, что каждый из способов должен обязательно указан в самом договоре купли-продажи, а именно в пункте про порядок расчетов.

    Я советую, чтобы покупатели передали остальные деньги через арендованную банковскую ячейку. Доступ к этой ячейке продавцы могут получить только после регистрации сделки купли-продажи, т.е. когда покупатели уже станут собственниками квартиры. Практически все банки предоставляют такие услуги. Если договор купли-продажи нужен только в нотариальной форме, то ячейку можно арендовать у самого нотариуса.

    Если в вашем случае достаточно простой формы договора купли-продажи, то сделать можно все одновременно: собственники вместе с представителем банка подает документы в МФЦ на снятие обременения с квартиры. Далее в тот же день собственники вместе с покупателями подают документы и составленный договор купли-продажи на регистрацию. Регистратор сначала снимет запись об ипотеке, т.е. снимет обременение, и следом же зарегистрирует сделку. Но здесь нужно хорошо сориентироваться по срокам, а для этого следует обратится к профессионалам — юристу или риэлтору. Если же договор нужно обязательно нотариальный, то такая схема не подойдет. Нотариус потребует сначала снять обременение с квартиры.

    Видео удалено.
    Читайте так же:  Скачать образцы заполнения
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Можно ли продать ипотечную квартиру и как это правильно сделать

    Смотрите видео по теме статьи

    ИПОТЕКА. ОБМЕН КВАРТИР С ДОПЛАТОЙ!

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Ипотечное жильё является выходом из сложной ситуации с собственным жильём для многих россиян и поэтому государство строго следит за тем, чтобы банки не завы. →

    Можно ли продать ипотечную квартиру и как это правильно сделать

    Смотрите видео по теме статьи

    Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

    Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

    Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

    Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

    При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

    Как продать ипотечную квартиру?

    Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

    1. Досрочное погашение займа.
    2. Самостоятельная продажа.
    3. Продажа с помощью банка.
    4. Продажа долговых обязательств.

    Досрочное погашение

    Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

    Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

    Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

    1. Определение суммы задолженности по кредиту.
    2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
    3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
    4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
    5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
    6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

    Самостоятельная продажа

    Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

    Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

    1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
    2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
    3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
    4. С квартиры снимается обременение.
    5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
    6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

    Продажа ипотечного жилья банком

    При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

    Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

    Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

    Продажа долговых обязательств

    Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

    Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

    • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
    • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

    Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

    В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

    Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

    Налоговые обязательства

    Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

    Читайте так же:  Договор о полной материальной ответственности, образец

    Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

    Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

    Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

    Алгоритм проведения сделки следующий:

    1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
    2. Уточняет в банке сумму долга.
    3. Погашает сумму задолженности.
    4. Находит покупателя на жильё.
    5. Получает документ о снятии обременения.
    6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
    7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

    Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

    Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

    Документы для продажи ипотечной недвижимости

    Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?
    • документ, подтверждающий платёжеспособность;
    • договор купли-продажи с покупателем;
    • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
    • закладная по займу;
    • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
    • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

    Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

    Можно ли продать ипотечную квартиру и как это правильно сделать

    Смотрите видео по теме статьи

    Покупка квартиры с обременением. Пошаговая инструкция к сделке

    Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

    Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

    Покупка ипотечной квартиры в ипотеку: все, что нужно знать.

    » data-medium-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=300%2C199″ data-large-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=640%2C425″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

    Покупка ипотечной квартиры в ипотеку сопряжена со множеством трудностей и особенностей. Приобрести ипотечную квартиру ничуть не проще, чем продать ее. Во многом это связано с требованиями банков, а также с тем, что для покупки такой квартиры не предусмотрено облегченных условий: заявитель должен соответствовать всем требованиям банка, как если бы приобретал в ипотеку новое жилье.

    Преимущества, которыми обладает покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, достаточно внушительны. В первую очередь, вы получаете жилье по более привлекательной стоимости и зачастую под более доступный процент. Кроме того, покупка квартиры с обременением по ипотеке в случае, если квартира продается «с молотка» или по специальной программе, реализуется на более выгодных условиях: банку важно «отбить» свои деньги, и выгоду в этом случае упускать нельзя.

    Однако для того, чтобы приобрести новую квартиру максимально выгодно, важно знать, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, и следовать определенным правилам. В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку выгодно, и обязательно ли для этого обращаться в банк продавца. Также мы рассмотрим риски покупателя, связанные с покупкой такой квартиры, и расскажем, как избежать сложностей при оформлении сделки.

    [2]

    Покупка квартиры в ипотеке: риски покупателя.

    » data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/investitsionnyj-risk.jpg?fit=300%2C115″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/investitsionnyj-risk.jpg?fit=640%2C245″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

    Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя будут связаны в основном со способом расчета с продавцом. Впрочем, такие финансовые риски есть в любом случае, все зависит от продавца. Рассмотрим более подробно какие риски возможны при покупке ипотечной квартиры.

    Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя могут быть связаны со следующими ситуациями:

    Наиболее безопасный способ, при котором можно рассчитаться с продавцом – использование ячейки банка-кредитора при его непосредственном участии. В этом случае риски покупателя минимальны, однако такой способ поддерживают не все банки, в основном – только крупные банки вроде Сбербанка, ВТБ или Россельхозбанка.

    Итак, как мы видим, практически все риски покупателя связаны со способом расчетов с продавцом. Стоит отдельно упомянуть еще об одной причине, по которой сделка может не состояться. Если продавец нарушил свои обязательства перед банком и осуществил незаконную перепланировку, сделка вовсе не состоится, поскольку продавать такой объект банк попросту запретит.

    Преимущество покупки ипотечной квартиры заключается в том, что в большинстве случаев вы получаете жилье по более доступной стоимости, а также получаете жилье, которое гарантированно соответствует всем современным требованиям.

    Какими способами может быть приобретена ипотечная квартира в ипотеку?

    » data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaja_dvuhkomnatnaja_kvartira-2.jpg?fit=300%2C208″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaja_dvuhkomnatnaja_kvartira-2.jpg?fit=640%2C445″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

    Наиболее простой и доступный способ, которым может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств на покупателя. Это выгодно всем участникам сделки: продавец избавляется от ненужного жилья, а вы получаете более привлекательные условия.

    Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, может быть осуществлена в ипотеку двумя способами:

    • Совместное с продавцом обращение в банк и переоформление ипотечных обязательств.
    • Обращение в банк с заявлением на оформление ипотеки на залоговую недвижимость.

    Если с первым способом все более-менее понятно, то второй способ известен далеко не всем. В таком деле как продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека играет особую роль. Должников, которые не справились с выплатой ипотеки, в настоящее время достаточно много. Поэтому практически в каждом крупном банке есть залоговые объекты, которые выставлены на продажу по решению суда. Если вас интересует продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека других людей позволяет приобрести недвижимость по более низкой стоимости и с более привлекательной процентной ставкой, поэтому этим способом пользуются те, кто хочет получить максимальную выгоду. Минус здесь только один: вы не выбираете, в каком районе расположено жилье, придется довольствоваться тем, что есть.

    Какие документы необходимы для покупки ипотечной квартиры в ипотеку?

    » data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/reg143.jpg?fit=300%2C180″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/reg143.jpg?fit=640%2C384″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

    Наиболее распространенный способ, как купить ипотечную квартиру в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств. Однако для этого вам потребуется доказать банку, что вы соответствуете его требованиям, и переоформление ипотеки на вас будет хорошим решением. Для того, чтобы покупка квартиры с обременением по ипотеке состоялась, важно предоставить полный пакет документов. В числе прочего, потребуется предоставить следующие обязательные документы:

    В некоторых случаях пакет документов может быть расширен индивидуально. Так, если вы планируете использовать материнский капитал, вам потребуется предоставить сертификат, а также справку из ПФР о количестве доступных средств. Обращаем ваше внимание, что многие банки не принимают льготы и скидки при переоформлении чужой ипотеки. Этот параметр необходимо уточнять заранее.

    Читайте так же:  Учет рабочего времени сотрудников

    Как может быть оформлена покупка квартиры с обременением по ипотеке?

    » data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/kto_mozhet_podpisyvat_pervichnye_dokumenty.jpg?fit=300%2C200″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/kto_mozhet_podpisyvat_pervichnye_dokumenty.jpg?fit=640%2C426″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

    Существует несколько способов, которыми может быть осуществлена покупка квартиры с обременением по ипотеке.

    Первый способ -приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

    Как происходит покупка ипотечной квартиры за наличный расчет:

    • Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
    • После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
    • Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

    Второй способ – покупка ипотечной квартиры в ипотеку в том же банке. Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке – об этом способе мы говорили в нашей статье выше. Купить такую квартиру можно как через продавца-заемщика, так и при прямом обращении в банк.

    Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у банка, то вам следует обратиться в банк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

    После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

    Самый сложный способ – оформление ипотеки в другом банке. Несмотря на то, что такой вариант между банками практически никак не регулируется, отчаиваться не стоит. Вариант, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в другом банке все-таки есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. В некоторых случаях остаток достаточно небольшой, и задача вполне осуществима. Чаще всего, эти деньги вносятся либо из собственных средств, либо оформляется займ на эту сумму в агентстве недвижимости. Оформление кредита для этого мы не рекомендуем, так как после всего у вас будет два долговых обязательства, а потребительский кредит и вовсе выдается под достаточно большой процент, что для многих может оказаться неприемлемо.

    После того, как ипотека продавца погашена, обременение с квартиры снимается, и вы можете подать документы на приобретение этой квартиры в другой банк через ипотеку. Такой способ подходит только в том случае, если вы доверяете продавцу, так как риски в этом случае повышены.

    Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку?

    » data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/870×390-870×390.png?fit=300%2C134″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/870×390-870×390.png?fit=640%2C287″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

    В нашей сегодняшней статье мы постарались максимально подробно рассмотреть, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку. К какому выводу можно прийти на основе всего вышеописанного? Если вы покупаете квартиру у живого человека, обман будет возможен всегда. К сожалению, это так. Обман возникает не только при покупке недвижимости. Нас стремятся обмануть везде и всегда. С этим надо смириться, и об этом надо помнить. И выбирать такие способы расчетов с продавцом, при которых вас нельзя будет лишить недвижимости, или нельзя будет не вернуть вам деньги.

    Доверять нельзя никому, даже своим родственникам. Как только речь идет о деньгах или недвижимости, в людей как будто бес вселяется: это проверено не одним поколением риэлторов и банковских специалистов. Поэтому наиболее простой способ покупки ипотечной квартиры – это прямое обращение в банк, минуя продавцов, которые все равно захотят хотя бы чуть-чуть, но навариться на продаже.

    При обращении в банк вы получаете возможность выбора. Либо вы переоформляете ипотеку владельца квартиры на себя, либо рассчитываетесь непосредственно с банком, и вот тут уж вас точно никто не обманет.

    В нашей статье мы рассмотрели основные риски покупателя, связанные со способом расчета с продавцом, а также рассмотрели способы, которыми может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

    Если вы планируете приобрести в ипотеку именно квартиру, которая уже оформлена в ипотеку, порядок действий может быть следующим:

    • Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
    • Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
    • Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др.
    • Получение решение в нескольких банках.
    • Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
    • Снятие обременение с квартиры в юстиции.
    • Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
    • Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
    • Подписание кредитной документации и страховки.
    • Регистрация сделки в Росреестре.
    • Перечисление кредитных средств продавцу.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Мы надеемся, что наша статья была информативной и полезной для вас. Если мы вам помогли, будем благодарны за положительную оценку нашей статьи. Если же у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях или в специальном разделе нашего сайта: мы обязательно подробно вам ответим!

    Источники


    1. Хргиан, А.Х. История и методология естественных наук. Выпуск 03. Физика / А.Х. Хргиан. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2012. — 292 c.

    2. Асланов, Р.М. и др. Уголовное право. Особенная часть; СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2011. — 236 c.

    3. Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.
    4. Ло, Реймонд Фен-Шуй и анализ судьбы; София, 2011. — 224 c.
    5. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.
    Можно ли продать ипотечную квартиру и как это правильно сделать
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here