Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру – особенности отношений между банком и заемщиком и обра

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру – особенности отношений между банком и заемщиком и обра" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду людям

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду: есть ли выгода

Всем привет! С Вами Денис! Приветствую всех новых подписчиков, пришедших на мой уютный канал после . Ну а сегодня, как я и обещал, расскажу о своем мнении по поводу ипотеки, как средства инвестирования.

Т.е. если вы берете квартиру в ипотеку, сразу же ее сдаете в аренду, и со временем выходите » в плюс». У меня есть несколько знакомых, которые вложили деньги по этому методы. Давайте я расскажу Вам о всех плюсах и минусах.

Итак, как говорят приверженцы этого метода вложения денег, плюсов тут очень много:

  1. Вы берете ипотеку, а оплачиваете ее за счет арендатора;
  2. В конце, через 10-20 лет, у вас останется квартира в собственности, которая к тому же вырастет в цене.
  3. Через какое-то время, стоимость аренды вырастет, а платеж по кредиту останется прежним;

Т.е., пока все выглядит очень»красиво», выгодно, перспективно. Но, мы пока не говорили о минусах и дополнительных расходах, которые понадобятся.

Но, давайте для начала просто рассчитаем все доходы и расходы.

Сдавать ипотечную квартиру в аренду: можно ли плюсы и минусы

» » Содержание Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом.

В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Как сдавать квартиру в ипотеке и можно ли это делать?

› Время на чтение: 3 минутыАА Ипотечная квартира – это актив.

Его собственник имеет право извлекать экономическую выгоду от имущества. Дополнительный доход можно получить, если сдавать квартиру, которая находится под залогом в банке, а средства от аренды направлять на погашение кредита. Но договор ипотечного кредитования накладывает некоторые ограничения на права распоряжения недвижимостью.

Выясним, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чем это грозит заемщику с юридической точки зрения, и как правильно сдать внаем заложенную недвижимость, чтобы минимизировать свои риски.

Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства.

Законно ли сдать в аренду ипотечную квартиру

Естественно, большинство заемщиков по ипотечному кредиту – это люди, перед которыми остро стоит жилищная проблема.

Чтобы преодолеть материальные трудности с погашением ипотеки, некоторые заемщики решаются на передачу залогового объекта, в данном случае жилья, в аренду.Содержание Аренда кредитной квартиры – это не только оптимальный вариант решения проблем с выплатой ипотечного кредита, но и эффективный инвестиционный инструмент, которым умело пользуются многие займодержатели. Представители такой группы заемщиков изначально приобретают жилые помещения в ипотеку для сдачи их внаем.

Можно ли ипотечную квартиру сдавать в аренду

» Взятие ипотеки – дело серьезное.

Выплаты по такому кредиту могут растягиваться на 10 лет. За такое длительное время все в жизни заемщика может измениться.

[1]

К сожалению, по ряду причин у собственника квартиры может серьезно ухудшиться финансовое положение. Например, из-за увольнения с работы, задержки заработной платы, потери члена семьи, который приносил весомую часть дохода.

Во всех этих сложных ситуациях у человека возникает вопрос, откуда же взять деньги на погашение обязательств по кредиту? Решение такой проблемы может появиться неожиданно. Заемщик вдруг решает сдать в аренду квартиру, только вот не знает, как это можно сделать и законно ли это?

Выбрать такой способ рекомендуется людям при следующих условиях: если у арендодателя есть другое жилье, где он может проживать бесплатно;

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру – особенности отношений между банком и заемщиком и образец договора

Ипотека – это отдельная форма кредита, имеющая целевой характер и позволяющая купить квартиру или иной вид недвижимости.

Он имеет некоторые нюансы, с которыми необходимо ознакомиться, прежде чем приступать к поискам нанимателя. Данный вид кредитования регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Согласно указанному нормативно-правовому акту, объект недвижимости, приобретенный на банковские средства, является собственностью заемщика.

[3]

Соответственно, он может распоряжаться им по собственному усмотрению (п.1 ст. 209 ГК РФ)

Как сдать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

  1. 40277
  2. Время чтения: 3 мин.
  3. Опубликовано: 16.05.2018

Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру.

Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка.

Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Этот вопрос остаётся открытым. Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду.

В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать возврата ссуды.

Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России.

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку.

В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость»

— Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры.

Можно ли сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке?

» Ипотека Автор Антон Величко На чтение 6 мин. Просмотров 33 Опубликовано 23.11.2018 Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и делать это правильно, если в договоре ипотечного кредита прописано условие сдачи в аренду жилья с разрешения банка.

Читайте так же:  Корпоративная норма — это

Давайте выясним практику многих заемщиков и ответим на животрепещущий вопрос.

Неважно в какую ипотеку вы приобрели жилье, в военную или «гражданскую», в кредитном договоре всегда указывают, что недвижимость может подвергаться перепланировке, сдаваться или продаваться только с согласия кредитной организации. Но что важнее для банка или того, кто выдал кредит военнослужащему, чтобы тот вовремя платил и не создавал проблем или все-таки контроль за заложенным недвижимым имуществом?

И как сдача ипотечной недвижимости происходит реально?

Можно ли сдавать в аренду ипотечную недвижимость

Покупка квартиры в ипотеку для аренды

Разрешение банка зафиксировано в договоре на ипотеку. Здесь же прописываются обязательные условия для заемщика. Необходимо уведомить банк о намерении и заключить официальный договор с арендатором.

Банк запрещает сдавать в наем залоговую недвижимость.

Это условие прописывается отдельным пунктом в кредитном договоре. Также в договоре указываются последствия нарушения данного правила.

Банк никак не регламентирует вопрос аренды залогового имущества. Заемщик в праве сам распоряжаться имуществом, без ведома банка. Важно! Намерение оплачивать ипотечный кредит исключительно доходом с аренды жилья может отрицательно повлиять на решение банка об одобрении кредита.

Какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру

Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий.

В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением.

В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать ипотечную недвижимость в аренду

Фактическое вселение и/или регистрация производится только после получения письменного согласия банка». Но на деле мало кто из арендодателей соблюдает это правило.

— Если вы не уведомляете банк о сдаче недвижимости в аренду, то он имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств, то есть выплаты всей оставшейся суммы кредита, — говорит Алексей Шмонов, гендиректор портала о недвижимости Move.su. — Смысл прост — если вы сдаете жилье в аренду, то у банка повышаются риски.

Сдавать ипотечную квартиру в аренду: можно ли плюсы и минусы

Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду: Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу.

В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением.

Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.

Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением.

В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Можно ли сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке?

Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников.

Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия: Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете; В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.

Извлекаем максимальную выгоду, или Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Часто банки бывают против сдачи залогового объекта в аренду, так как при заключении договора ренты заемщик получает доход от жильцов даже в случае .

То есть, банк, забирая недвижимость, не может распоряжаться ей до выселения квартиросъемщиков. Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке: Все зависит от банка. Сбербанк запрещает сдачу жилья в аренду до погашения ипотеки.

[2]

Об этом свидетельствуют условия договора. Если вы желаете оформить ипотеку, чтобы сдавать жилье и закрывать кредит с помощью этих средств, то необходимо:

  1. Запросить разрешение на заключение договора аренды.
  2. Выбрать банк, который предоставляет жилищные кредиты с возможностью сдачи объекта в аренду.

Есть возможность договориться с сотрудниками банка о пересмотре условий договора, если в нем прописан запрет на сдачу жилья в аренду. Но такая просьба не будет удовлетворена в Сбербанке.

Эта организация не отличается гибкостью, поэтому рекомендуется сотрудничать с другими кредиторами при оформлении ипотеки.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру: условия ипотеки, необходимые документы и советы юристов

Именно поэтому там зачастую предусматривается пункт, где фиксируются конкретные вопросы относительно аренды помещения в залоге.

То есть банк-кредитор решает, можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру. В первую очередь, задавая вопрос о правомерности, необходимо внимательно ознакомиться с Федеральным законом об ипотеке.

Стоит отметить, что такие возможности в нем непосредственно предусматриваются. В положениях правового документа указывается, что заемщик – будущий владелец недвижимости – имеет следующие права:

  1. получать из залоговой недвижимости доходы.
  2. взять для собственного проживания ипотечную квартиру;

Важное дополнительное условие, которое обязан обеспечить будущий собственник – срок аренды должен быть не больше фактического времени, предусмотренного для обеспечения обязательств по кредиту.

В Федеральном законе также акцентируется внимание на том, что осуществляется сдача жилого помещения в аренду только в строгом соответствии с ее назначением.

Сдача в аренду ипотечной квартиры: закон, требования банка и выгода

Руководствуясь нормативными актами, кредитор вправе запретить посуточную аренду жилья, предполагающую быстрый износ квартиры.Для того чтобы сдавать ипотечное жилье третьим лицам, необходимо руководствоваться положениями договора с банком.

На практике встречаются следующие варианты условий:

  • Аренда запрещена. Согласие на сдачу жилья связано с риском для финансового учреждения, так как в квартире будут проживать граждане, не имеющие отношения к кредитным обязательствам.
  • Кредитор прописывает конкретные параметры услуги: срок, условия соглашения по найму, регистрацию сделки.
  • Заемщик, заселяя жильцов, должен получить согласие банка.
  • В соглашении отсутствует информация об аренде. Заемщику следует уточнить данные у кредитора. Разрешение или отказ банка определяет возможность аренды недвижимости.
  • Кредитор допускает сдачу жилья без согласования с банком.
Читайте так же:  Уполномоченный по охране труда

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру – особенности отношений между банком и заемщиком и образец договора

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Данное право также регламентируется №102-ФЗ, в ст. 29 которого говорится, что заемщик вправе:

    использовать жилплощадь по назначению, т.е. проживать в ней; получать финансовую прибыль от заложенного имущества.

Таким образом, использование ипотечной квартиры для получения дохода не является нарушением закона. Однако здесь следует учитывать ограничение, которое устанавливается п.

2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому, распоряжение собственностью не должно нарушать интересов третьих лиц, охраняемых государством.

В случае с ипотечным кредитованием, их роль выполняет банк, выдавший заемные средства на приобретение недвижимости.

Получается, что, хотя закон не устанавливает прямой запрет на сдачу жилплощади в аренду, согласование с залогодержателем необходимо. На сегодняшний день существует 3 варианта использования ипотечной недвижимости: Кредитное соглашение не содержит каких-либо ограничений по использованию предмета сделки либо прямо разрешает сдачу квартиры в аренду (последнее встречается крайне редко).

Можно ли сдавать в аренду взятую в ипотеку квартиру

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

  1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
  2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

Квартира взятая в ипотеку: можно ли сдавать и на каких условиях

Ипотека – это отдельная форма кредита, имеющая целевой характер и позволяющая купить квартиру или иной вид недвижимости. Для многих именно этот тип займа является единственной возможностью стать обладателем собственного жилья. Но следует учитывать характерные особенности данного вида кредитования, например, долговременный срок выплаты (до 30 лет). За это время обстоятельства могут измениться и возможно, возникнет вопрос, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку. Он имеет некоторые нюансы, с которыми необходимо ознакомиться, прежде чем приступать к поискам нанимателя.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру – особенности отношений между банком и заемщиком и образец договора

Двухкомнатные квартиры также пользуются спросом, но гораздо меньшим, чем однокомнатные, а сдавать их можно за 50 000 — 80 000 рублей в Санкт-Петербурге и Москве при наличии хороших условий для комфортного проживания квартиросъемщиков. Однако необходимо также помнить о 13% налоге и о расходах по коммунальным платежам. Как правило, арендаторы жилья платят только за воду и электроэнергию, а все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья из денег, взятых за аренду.

Можно — ли ипотечную квартиру сдавать в — аренду

И закон говорит — «да». Так в Федеральном Законе «Об ипотеке» прописано, что залогодатели (покупатели жилья) имеют право извлекать из заложенного согласно ипотечному договору имущества «доходы и плоды». При этом в положении четко сказано, что залогодатели имеют право без получения согласия банков (залогодержателей) сдавать в аренду заложенное по ипотеке недвижимое имущество при условиях, что оно сдается на сроки, не превышающие периода, обеспеченного кредитными обязательствами. В законе также подчеркнуто, что передача жилья в аренду возможна только в тех целях, которые соответствуют непосредственному предназначению имущества.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку

Как правило, банковское учреждение после такого обращения можно ли сдаст квартиру купленную в ипотеку разрешения от страховой компании, чтобы учесть новый возможный риск, связанный с передачей квартиры третьему лицу. В этом случае стоимость страховки может возрасти, а, следовательно, возникает вопрос, выгодно ли взять квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать ее в аренду. Но на этот вопрос может ответить только будущий владелец недвижимости.

Сдавать ипотечную квартиру в аренду: можно ли, плюсы и минусы

Как выход из трудной ситуации – заранее, еще при составлении кредитного договора, обговорить с кредитором возможность сдачи внаем, и тогда проблем со штрафами и срочном погашении кредита с банком не возникнет. Но стоит помнить, что дополнительные доходы от аренды облагаются налогом, и это важно учесть. Обычно кредитные организации заинтересованы в оплате кредита вовремя, и не препятствуют сдаче квартиры внаем.

Особенности сдачи ипотечной квартиры

Моя же идея в том, чтобы аренда покрывала большую часть кредитных выплат (в идеале конечно было бы хорошо еслиб, получаемые деньги за аренду превышали кредитные выплаты) ну или полностью покрывала бы. И даже если придется доплачивать, то по идее доплата будет впринципе незначительной. Но зато в итоге ты будешь иметь свою квартиру за которую ты по сути заплатил копейки.

Пикап Форум

Возможность сдавать недвижимость в наем зависит от того, какие права имеет владелец на данный объект недвижимости. Например, владельцы приватизированных квартир распоряжаются имуществом по собственному усмотрению. Их правомочия ограничиваются той чертой, за которой уже нарушаются права других лиц.

Как сдать квартиру в аренду

Банки делятся здесь на 2 категории – запрещающие сдачу квартиры в аренду, и те, которые не препятствуют данной деятельности. Но вторая категория кредитных учреждений требует взамен на это взятие соответствующего разрешения и оповещения о подобных планах.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это сделать правильно

В случае если вы решите не регистрировать соглашение аренды, и сдавать недвижимость нелегально, вас ожидают неприятные сюрпризы. По закону банк наделен правом периодически контролировать состояние залоговой недвижимости. Проверки проводятся неожиданно, но не чаще 2 раз в год.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Итак, давайте рассмотрим принцип работы вышеуказанной схемы. Функционирует она довольно просто: вы покупаете квартиру за счет привлеченного банковского кредита, но не живете в ней сами, а сдаете в аренду на длительный срок, осуществляя ежемесячные платежи за счет тех денег, которые вы получаете в виде арендной платы. При удачном стечении обстоятельств вам удастся «выйти в ноль» и кредит за вас, по сути, будет оплачивать квартиросъемщик. Особенно удачным удается даже взять вторую ипотеку и проделать тоже самое еще раз. Если же найти сговорчивого клиента не получится и вы будете вынуждены уступить, размер ваших личных затрат будут несравненно мал по сравнению с той суммой, которую вам пришлось бы платить из собственного кармана, ни прибегни вы к такой схеме.

Читайте так же:  Сотрудники, чья работа имеет разъездной характер

Можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Сдавать квартиру можно для получения основного или дополнительного дохода. Банки могут запрещать пользоваться жильём таким способом, ссылаясь на своё право залога. Пункты о запрете аренды, в том числе по военной ипотеке, предусматриваются как в предварительных соглашениях, так и в основных договорах.

Можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Подобный запрет уменьшил количество покупателей на первичном рынке жилья. Многим импонировала мысль об оплате из дополнительного источника. Некоторые банки оставили такую ситуацию на выбор самих заемщиков. В таких случаях, когда кредитная организация не вносит обязательным пунктом договора запрет на аренду, заемщик сам вправе решать, как ему поступать.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Подводные камни и риски ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:
  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:
  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:
  • увеличение суммы ежемесячных выплат;
  • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Читайте так же:  Кто может взять опекунство над пожилым человеком

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2019 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Сегодня многие жители нашей страны приобретают жилую недвижимость в ипотеку. Кто-то заключает договор ипотечного кредитования с банком для улучшения жилищных условий и это становится оптимальным вариантом покупки квартиры. Хотя, довольно многие граждане РФ заключают ипотечный договор, чтобы сохранить личные сбережения, сделав выгодные инвестиции в недвижимость. В этом случае собственником ипотечного жилья, зачастую, предполагается сдача его в аренду – так будут покрываться затраты на ежемесячную уплату кредита, а само помещение не будет простаивать впустую, что несет дополнительные расходы на услуги ЖКХ и пр. Но тогда необходимо выяснить, а вообще, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Об этом мы сегодня и расскажем.

Законодательная база

Что касается правового аспекта данного вопроса, то законодательством РФ не предусмотрено однозначного запрета на сдачу ипотечной жилплощади. Хотя, в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» данный объект является обеспечением обязательства заемщика перед организацией, выдавшей кредит. А значит, до момента полного погашения ипотечного кредита она остается собственностью кредитной организации.

Однако, статьей 209 ГК РФ предусмотрено право собственности, устанавливаемое следующими составляющими:

Нужно обратиться к Федеральному Закону №102 (ст. 1 ч. 3 п. 1), который наделяет заемщиками правами владеть/пользоваться недвижимым имуществом в целях извлечения его полезных свойств. Но право собственника на распоряжение данным имуществом ограничены по причине имеющегося непогашенных кредитных обязательств на данную собственность.

ФЗ, являющийся регулятором в области залога недвижимого имущества, не несет в себе никакого ограничения, и не содержит непосредственного запрета в части распоряжения имуществом. Иначе говоря, позволяет проводить разные юридические процедуры с имуществом, приобретенным в кредит. К этому можно отнести сдачу жилой площади в аренду. Но существуют некоторые ограничения.

В статье 40 пункт 1 сказано, что собственник имеет право сдавать жилое помещение в аренду без непосредственного согласия кредитной организации, но это не должно противоречить ипотечному соглашению при выполнении некоторых условий:

  1. Жилая недвижимость должна использоваться только по прямому предназначению.
  2. Срок действия арендного договора не должен быть больше срока закрытия ипотечного договора.

Ограничения на возможность «запустить в оборот» (отчуждение помещения куплей-продажей, меной, дарением и пр.) ипотечное имущество устанавливаются и регулируются законодательством. В статье 129 ГК РФ четко говорится, при отсутствии всевозможных ограничений на сделки с жильем данное жилое помещение может передаваться одним лицом другому, как наследство или иными способами, не запрещенными законом.

Нюансы передачи ипотечной жилплощади в аренду

Из существующей на сегодняшний день практики видно, что большинство кредитных организаций, составляя договор ипотеки, прописывают условия, когда заемщик не вправе проводить различные действия с недвижимым имуществом, не согласовав их кредитором. В том числе, к таким действиям относится:

  • перепланировка;
  • продажа жилого помещения;
  • сдача в аренду ипотечной квартиры;
  • визиты родственников на какое-то время;
  • регистрация на данной площади иных лиц;
  • обменные операции с помещением.

Для сдачи ипотечного жилья в наем необходимо соблюдать прописанные в договоре условия.

В случае, если заемщик планирует сдавать в наем ипотечную жилплощадь в аренду, не нарушая условия договора, возможно несколько вариантов развития событий:

  1. Получение согласия от кредитной организации на сдачу жилого помещения. При этом условия аренды дополнительно оговариваются с кредитором. В случае несогласия кредитора с определенными пунктами арендного соглашения, он вправе выдвинуть свои условия. Только после соблюдения всех формальностей будет выдано положительное решение кредитной организации.
  2. Запрет кредитной организации на оформления арендного договора, предметом которого является ипотечная квартира. В случае, если банк не разрешает аренду, а заемщик все-таки подписывает арендный договор, то такие действия являются незаконными.
  3. Кредитная организация в ипотечном договоре не накладывает ограничений на проведение действий с жилым помещением либо прямо разрешает заключение арендного договора заемщиком.

Многими кредиторами не обращается внимания на взаимоотношения заемщика с арендаторами ипотечного жилья, пока им регулярно и без задержек вносятся платежи в счет погашения кредита.

Как мы отметили ранее, при согласии кредитной организации на проведение арендных операций заемщиком необходимо составить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Рассмотрим несколько вариантов заключения заемщиком арендного договора на ипотечную недвижимость.

Заключение арендного договора

Для сдачи в аренду жилого помещения гражданину не потребуется получение статуса юридического лица или индивидуального предпринимателя. А значит, доказательств тому, что заемщиком осуществляется коммерческая деятельность кредитной организации будет достаточно трудно.

Взаимоотношения собственника жилого помещения и арендатора, так же как и с налоговыми инстанциями, не препятствуют отношениям банка и кредитора, если последним регулярно вносятся соответствующие платежи, а жилое помещение содержится в должном состоянии.

Жилье, приобретенное по военной ипотеке

Относительно военнослужащих и недвижимости, которая приобретена по программе «Военная ипотека», то такую ситуацию сложно назвать однозначной. Казалось бы, собственник вправе использовать свое имущество по собственному усмотрению, в частности оформлять возмездный арендный договор. Но, законодательством РФ запрещается организация коммерческой деятельности военнослужащими. Опять-таки, можно оспорить то, что возмездная сдача квартиры по арендному соглашению – это коммерческая сделка, тем более, если сделка заключается на короткий срок и без оформления договора.

Читайте так же:  Трудовая миграция в россии

Впрочем, существует еще одно препятствие – кроме кредитной организации держателем залогового жилья выступает государство. И, допустим, кредитная организация может «прикрыть глаза» на сдачу жилого помещения в аренду, то от государства такой лояльности навряд ли следует ожидать.

Ипотечный договор СберБанка

Условия, прописанные Сбербанком для получателей ипотечного кредита, содержат запрет, на передачу предмета залога иным лицам на правах аренды без согласования этих действий с кредитором. Значит, необходимо обратиться к кредитору с соответственным заявлением. Кредитная организация рассмотрит его и озвучит свое решение. Обычно, оно бывает в пользу заемщика.

На самом деле, практически никто из получателей ипотечного кредита не обращает внимания на данный раздел договора. В особенности, дело касается неофициальных взаимоотношениях, которые не подтверждены договором. Проследить подобные сделки не имеют возможностей ни кредитные организации, ни налоговые органы. Но стоит понимать, что, заключая «джентльменское соглашение» с арендатором ипотечной квартиры, ее собственник сталкивается с определенными рисками.

Выгода сдачи в аренду ипотечной квартиры

Естественно, каждый получатель ипотечного кредита, предполагающий сдавать помещение в наем, задается вопросом, а есть ли выгода от подобной сделки. Здесь есть определенные плюсы и минусы, которые мы далее перечислим.

Положительные моменты заключения арендного соглашения

Плюсы есть, и они довольно существенны! Это:

  1. Значительное снижение финансовой нагрузки на заемщика.
  2. Получаемая ежемесячно плата за аренду квартиры соизмерима, а иногда и превышает сумму платежа по ипотечному договору.
  3. Жилая недвижимость неизменно пользуется повышенным спросом, а это значит, что инвестированные в недвижимость финансы довольно быстро окупятся.

Минусы оформления аренды на ипотечную недвижимость

Минусы заключения договора аренды на ипотечную жилплощадь можно описать следующими пунктами:

  1. Вероятность нанесения состоянию помещения серьезного ущерба.
  2. При положительном решении на сдачу заемщиком ипотечной жилплощади в аренду кредитная организация обычно весьма серьезно повышает страховую (до 30%).
  3. Нередко после передачи помещения арендатором собственнику (окончание срока арендного договора) оно требует ремонта.
  4. Кредитная организация, поставленная в известность о планах заемщика сдать ипотечную жилплощадь в наем, может повысить ставку по кредиту.

Кроме этого, заметим, что арендатор, не будучи собственником помещения, не всегда заинтересован в обеспечении сохранности имущества и не несет ответственности перед кредитной организацией. Хотя арендатор ипотечного жилья тоже сталкивается с рисками – если залогодержатель обнаружит нарушения кредитного соглашения, тогда арендный договор будет расторгнут, а арендатор будет выселен из данного помещения.

Наказание за нарушение ипотечного договора

Если кредитная организация обнаруживает какие-либо запрещенные действия с ипотечным жильем, то она может инициировать следующие наказания:

  • на первый раз уполномоченный кредитора может ограничиться указанием на нарушение и вынесением устного предупреждения;
  • наказание бывает и более серьезным – штраф за нарушения условий ипотечного договора, при этом сами нарушения фиксируются кредитором;
  • при повторе аналогичных нарушений, кредитор имеет право аннулировать договор и истребовать незамедлительного погашения суммы, оставшейся по ипотечному договору;
  • если у заемщика нет возможности рассчитаться с кредитным учреждением, то через суд жилье будет изъято, как предмет залога;
  • собственник и его арендатор будут обязаны выселиться из квартиры, а само жилье будет продано на аукционных торгах – кредит будет закрыт, хотя это не лучшим образом отразится на кредитной истории заемщика.

Больше того, если станет известно, что заемщик занимался незаконным предпринимательством, то он должен будет ответить перед налоговой.

Самым нейтральным решением тут можно назвать штраф – правда, в такой ситуации лицо, арендующее квартиру, не сможет компенсировать затраченные на аренду жилья деньга, но и собственник также будет наказан.

Вот почему категорически рекомендуется не просто подбирать жилое помещение для последующей передачи его в аренду, но и кредитную организацию, которая положительно отнесется к подобным сделкам.

Порядок действий при сдаче ипотечной жилплощади

Не стоит пренебрегать возможностью убедить кредитную организацию вынести положительное решение на сдачу в аренду ипотечного помещения. Целесообразно обратить внимание кредитора на то, что его интересы от арендной сделки не пострадают. Для этого нужно:

  1. Направить заявление кредитору с указанием причин, побудивших заемщика на подобный шаг (материальные затруднения и пр.).
  2. Ознакомить кредитора с арендным договором, который должен содержать такие разделы, как содержание помещения в хорошем состоянии, пользование ею по прямому назначению и т.д., кроме того, положительная характеристика арендатора станет вашим преимуществом.
  3. Приложить к пакету документов уведомление об уведомлении страховой компании о предполагаемых намерениях.

После чего останется дождаться решения кредитора. Обычно такое заявление рассматривается около семи дней. В случае положительного решения можно смело оформлять сделку аренды ипотечного жилья. Если это долгосрочной арендный договор (больше 12 месяцев), его следует зарегистрировать.

Впрочем, многих людей не останавливает запрет банка на сдачу квартиры, более того, некоторые вовсе не информируют об этом кредитную организацию. Не секрет, огромное количество арендных договоров в нашей стране заключается устно. Конечно, по закону требуется заключение договора в письменной форме, но собственник и арендатор, нередко ограничиваются устным соглашением. Но это влечет за собой определенные риски.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источники


  1. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.

  2. Жилина, Е. А. Юридическая служба предприятия: cоздание и управление / Е.А. Жилина. — М.: КноРус, 2010. — 168 c.

  3. Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.
  4. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.
  5. Под., Ред. Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней / Под. Ванян. — М.: Рязань: Узорочье, 2012. — 528 c.
Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру – особенности отношений между банком и заемщиком и обра
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here