Особенности ипотечного кредитования в россии

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Особенности ипотечного кредитования в россии" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Особенности ипотечного кредитования (стр. 1 из 13)

Глава I. Ипотечное кредитование и его роль в РЭ

1.1 Ипотечное кредитование: сущность и эволюционное становление

1.2 Механизм ипотечного кредитования

1.3 Классификация зарубежных моделей ипотечного кредитования

1.3.1 Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования

Глава II. Реализация процесса ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.1 Анализ и оценка проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ

2.2 Особенности применения систем ипотечного кредитования регионов РФ

2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

2.3.1 Перспективы развития ипотечного кредитования в городах Челябинск и Миасс

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества — средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека — это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института — устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом — постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Крупным, пока ещё не используемым в России, ресурсом для инвестиций в основные фонды выступают сбережения денег населением. В зарубежных странах эти деньги через эмиссию и продажу ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, становятся источником реальных капитальных вложений. Для России это имеет актуальное значение, ибо население хранит свои сбережения в значительной степени в валюте вне банков.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование в Российской Федерации.

Предмет — механизм реализации ипотечного кредитования в России.

Цель: на основе анализа состояния, выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Цель может быть достигнута через решение следующих задач:

Анализ развития и становления ипотечного кредитования в РФ;

Разбор механизма и этапов ипотечного кредитования.

Рассмотрение моделей ипотечного кредитования, применяемых за рубежом и в России.

Определение факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ.

Для более полного раскрытия сущности изучаемого объекта, в данной работе были использованы следующие методы исследования: наблюдение, сравнение, абстрагирование, аналитический метод, синтез и обобщение

В настоящее время разрабатываются различные модели системы ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. Их разработкой занимаются ученые: Горемыкин В. А, Журбина Е., Зубков Г.С. и Симионов Ю.Ф.

Глава I. Ипотечное кредитование и его роль в РЭ

1.1 Ипотечное кредитование: сущность и эволюционное становление

Термин «ипотека» (от греч. hypotheke -залог) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). (Приложение 1) [13, — с.5-6]

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotetheca — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. [13, — с.4]

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями-прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. [13, — с.4]

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию — создавались специальные «социальные институты». Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых — это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда, поддержка в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

В широком смысле слова ипотека — это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель. [13, — с.5-6]

Читайте так же:  Льготы заслуженному врачу россии

Ипотека несет в своем содержании две составляющие — экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (обмен, купля-продажа) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [13, — с.5]

[3]

В правовом отношении ипотека — залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека обеспечивает реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны. [13, — с.5]

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития воспроизводства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

обязательное обеспечение залогом;

длительный срок предоставления кредита;

государственная регистрации ипотеки.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками — обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал; так при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Рефинансирование — это восстановление кредитоспособности кредитного учреждения посредством перепродажи ранее выданных ипотечных кредитов.

Ставка рефинансирования ЦБ-это ставка, под которую Центральный банк Российской Федерации выкупает у подведомственных ему коммерческих банков кредиты и иные ликвидные банковские активы. Другое применяемое название — учетная ставка ЦБ. На текущий момент она равна 13%. [13, — с.5-6]

Ипотечное кредитование до 1861 года.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. В Россию институт ипотеки пришёл из Западной Европы.

Уже в XIII-XIV веках одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. Развитием института ипотеки земли государство всегда помогало помещикам. [44,-c.35]

Особенности развития ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

Уже в XIII-XIV в.в. одновременно с правом частной собственности на землю возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — санкт-петербургские и московские конторы государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786г. эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк.

29 октября 1768г. манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786г. с целью организации Ипотечного кредита землевладельцем.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценен, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространенным. Например, в 1867г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874г. — 294,9 млн. руб., в 1877 г. — 415 млн. руб.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891г. организует московское домовладельческое общество, на которое возлагаются специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действующих на ипотечном рынке, имеющих колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника, имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

В 1896г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретенной земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5% годовых.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а так же непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, образующихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитие как американской, так и европейских ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

Читайте так же:  Кто может стать участником аукциона по банкротству условия участия в торгах

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражения следующие положения:

  • — основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
  • — порядок заключения договора об ипотеке;
  • — закладная как ценная бумага;
  • — государственная регистрация ипотеки;
  • — обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
  • — переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
  • — последующая ипотека;
  • — уступка прав по договору об ипотеке;
  • — обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
  • — особенности ипотеки земельных участков предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Необходимо отметить, что августовский кризис 1998г. вызвал существенное снижение объемов ипотечного кредитования и количество кредитных сделок. Однако существенное улучшение данных показателей к концу 1999 — началу 2000г. давало основание предполагать, что ипотечный рынок стабилизируется и упоминаемый провал был временным явлением, не повлиявшим на общее положительное состояние рынка.

Специалисты коммерческих банков и риэлтерских фирм в России разработали ряд схем кредитования приобретения жилья, которые применяются на практике.

Первая — модель депозитного института (сберегательные банки). Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их. Эти же банки являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих портфелях. Подобная модель привычна для стран бывшего Советского Союза.

Вторая — модель ипотечных компаний, которая работает иначе. Ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит, компания продает его третьему лицу — инвестору. Продает непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.

Развитие второй модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В то же время модель ипотечной компании является привлекательной для многих банков тем, что дает принципиально новый подход к решении. Проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу кредитования жилищного строительства. Программа предусматривает создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

Практика жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо отметить трудности формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением будущего огромного рынка ипотечных кредитов.

Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, в то время как в России объем ипотеки не превышает 2,4% ВВП. Сегодня в среднем только около 10% жилья приобретается по ипотечным кредитам. Значительно выросла и инвестиционная привлекательность ипотечного рынка. Ипотечного кредитование становится сферой выгодного вложения средств как для банков, так и для их клиентов.

[2]

Ипотечный рынок России должен быть цивилизованными и, как показывает опыт развитых ипотечных рынков, вместе с корректной борьбой за клиента должна идти и борьба за чистоту ряда ипотечных кредитов.

По прогнозам ведущих экспертов ипотечного рынка, тенденции рынка ипотечного кредитования в России таковы:

  • · Стабилизация цен на недвижимость, благоприятна для роста ипотеки.
  • · Объем ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках в 2008 году был удвоен.
  • · На рынке ожидается развитие ипотеки коммерческой недвижимости.
  • · Появляются программой по кредитованию приобретения земли под залог и строительство индивидуальных домов.
  • · Еще недавно большинство программ ориентировалось на вторичный рынок, а сегодня наметился рост покупок квартир в новостройках. Новостройки по ипотеке становятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита.
  • · Ипотека, которая традиционно считалась инструментом приобретения массового жилья, стала активно проникнуть и в сегмент элитного строительства. Сделки свыше миллиона долларов, совершаемые с использованием ипотеки, — сегодня уже не редкость.
  • · Все больше банков кредитуют покупку загородного жилья и земельных участков.
  • · Ипотечные программы активно продвигаются в регионах России.

В целом развитие ипотечного кредитования в России идет по пути снижения нагрузки на заемщика. Условия выдачи кредитов в банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным. Раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Теперь же стал возможным учет и других доходов заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. Изначально по ипотеке можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился, можно приобрести и новостройку, и загородный дом и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала дифференцированной. На ее размер влияет несколько факторов — доходы заемщика, длительность рассрочки, тип приобретаемого жилья.

Таким образом, в России в настоящее время, несмотря на финансовую нестабильность уже довольно активно применяются различные схемы ипотечного кредитования. На выбор модели влияют, прежде всего, социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и степень поддержки региональных властей.

Читайте так же:  Сообщение об открытии расчетного счета образец заполнения

Следует также отметить, что саму возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно связывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

Развитие ипотечного рынка кредитования неотделимо от развития экономики страны и мира в целом. Для детального понимания сути проблемы на современном этапе целесообразно исследовать ее применительно к существующим социально-экономическим условиям. Тем более что экономический кризис 2008 года наложил существенный отпечаток на ипотечное кредитование, значительно замедлив темпы его развития.

Обратимся к анализу рынка ипотечного кредитования в России XXI века.

Ипотечное кредитование населения. Развитие ипотеки в России.

Особенность ипотеки заключается в том, что в ней участвует большинство населения и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

РФ пережила за период своей эволюции многие фазы градостроения. В текущий момент Россия перешла от этапа нехватки жилья по причине недостаточных темпов его строительства к периоду его перепроизводства по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения. В настоящее время около 60% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, почти 10% семей стоят в очередях, и при сложившейся жилищной политике потребуется около 20 лет, чтобы решить только проблемы очерёдников.

Существует несколько систем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании:

долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Его основа – создание рыночной системы долгосрочного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правила оценки платежёспособности заёмщиков должны быть стандартизированы, а также должен иметься набор развитых финансовых инструментов для привлечения средств.

Кредитование жилищного строительства. В рамках этого направления предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья. Эти кредиты выдаются банком-кредитором на оплату строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов погашают полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Она организуется через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сокращает необходимый размер кредита. Субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учёт по улучшению жилищных условий. Субсидии предоставляются за счёт средств бюджетов разных уровней.

Современная государственная жилищная политика должна ориентироваться на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями. А государственное бюджетное финансирование должно направляться на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Ипотека бывает 2 видов: американская и немецкая.

Американский вариант – наиболее распространённый. Клиент получает кредит в банке, покупает квартиру или дом, которые сразу поступают в его собственность, то есть он может их дарить, продать, завещать и т.д. Погашает кредит постепенно, лет за 15-20, с %.

Немецкий вариант отличается именно тем, что в собственность заёмщика квартира переходит только после полного погашения кредита. Клиент там живёт, но собственником не является. Обычно такую схему практикуют застройщики, продавая квартиры в новых домах «по частям». Россия пошла по американскому пути.

К основным требованиям ипотеки можно отнести следующие:

Сумма кредита обычно составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков (если они имеются) за соответствующий расчётный период;

При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих доходах заёмщика и созаёмщика.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:

система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России.

Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлечённых финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Бюджетные средства следует направлять на адресные целевые субсидии семьям, у которых не хватает для ипотеки собственных сбережений.

Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в различных регионах должны определяться не только политической волей у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платёжеспособного спроса на жильё и его предложением.

Читайте так же:  Оформление командировки за границу

Анализ практики работы российских банков по программам ипотечного кредитования выделяет ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, не менее 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах указывается срок до 10 лет).

Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать сложно.

Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (з/п, дивидендов, арендных платежей) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры. отдых). Однако подтвердить величину зарплаты могут немногие граждане (в основном сотрудники российских коммерческих структур).

Валюта кредитования. В настоящее время стоимость кв.метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения з/п установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда з/п в валютном эквиваленте уменьшилась в несколько раз.

Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям.

[1]

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека является частным случаем кредитования и появление такого банковского продукта позволило многим российским гражданам стать владельцами собственного жилья. Количество подобных предложений сегодня огромно и понять, с чем связана их популярность можно, изучив основные особенности ипотеки. Именно о них и пойдет речь в статье.

В чем сущность ипотечного кредитования?

Процесс кредитования связан с выдачей кредитором определенной суммы денежных средств на определенный срок и под определенные проценты. Такое взаимовыгодное сотрудничество позволяет банку получать прибыль, а заемщик получает деньги для реализации своих целей. Все вопросы взаимодействия основных сторон сделки четко регламентируются действующим законодательством.

Ипотечное кредитование всегда тесно связано с понятием залогового имущества, выступающего в качестве обеспечения по займу. При осуществлении деятельности у банковской организации всегда существует определенная доля риска в виде возможности невозврата кредитных средств. Причиной подобной ситуации могут стать различные жизненные обстоятельства, при наступлении которых заемщик оказывается не в состоянии погашать займ. В этом случае банк получает право реализовать заложенное имущество и покрыть свои убытки за счет средств от продажи.

В качестве залога может выступать любой вид имущества, в том числе наделы земли, здания, сооружения, жилая недвижимость, машины и другие объекты. На практике большинство ипотечных сделок сегодня заключаются с закладыванием жилой недвижимости, так как такой вид имущества обладает высокой ликвидностью и считается наиболее привлекательным для банковского учреждения.

Залоговое имущество по ипотеке является специфическим объектом залога, так как невозможно предсказать изменение его стоимости в будущем. Цена его может подняться или опуститься в зависимости от состояния экономики и иных факторов. Стоимость жилой недвижимости в большинстве случаев имеет динамику движения в большую сторону, поэтому риск появления убытков при продаже такого имущества у банка минимален.

На время пользования кредитными средствами на объект залога накладывается обременение. В случае жилой недвижимости наличие его для заемщика означает возможность проживания и использования инженерных коммуникаций помещения, но при этом накладывается запрет на проведение имущественных операций, включая сдачу жилья в аренду или его дарение, продажу. В некоторых случаях можно продать или сдать жилье, но только получив предварительно на проведение подобной операции разрешение со стороны банка.

Разновидности ипотечного кредитования

Наиболее распространена в нашей стране ипотека для приобретения жилой недвижимости, которая относится к разновидности целевого кредита. Популярность и востребованность таких предложений банков во многом связана с преимуществами, которые заемщик получает при оформлении договора. После привлечения кредитных средств на покупку жилья человек сразу становится владельцем имущества и не испытывает необходимости в длительном накоплении и сбережении собственных средств.

Залогом при таком виде ипотеки выступает приобретаемая недвижимость, и не нужно искать иное обеспечение по кредиту. Благодаря большому количеству ипотечных предложений подобного вида, у физических лиц имеется возможность получить средства на покупку готового или строящегося жилья, на цели строительства или приобретение частного дома. На рынке финансовых услуг можно найти предложения для приобретения комнаты или доли в квартире.

Помимо целевой ипотеки на приобретение жилья существуют следующие разновидности:

  • нецелевой займ — средства выдаются под залог, в качестве которого выступает недвижимость заемщика, и он может тратить деньги на любые цели;
  • земельная — связана с выдачей кредита для приобретения участка земли;
  • загородная — на кредитные средства приобретается недвижимость за городом.

Отдельную категорию составляет так называемая социальная ипотека. Такие программы направлены на решение жилищного вопроса определенной категории граждан и в большинстве случаев имеют поддержку со стороны государства. Среди них существуют проекты регионального и федерального значения. Социальные программы отличаются лояльными условиями кредитования, в их число входят предложения для военнослужащих, молодых семей и специалистов.

Основные особенности ипотеки

На рынке финансовых услуг сегодня существует множество ипотечных предложений, которые в большинстве случаев отличаются целями кредитования, длительностью действия соглашения, размерами процентных ставок и суммами первоначального взноса. Уточнить условия предоставления займа всегда можно в отделении банка или на его электронном ресурсе. Практически на каждом портале кредитных учреждений сегодня имеются ипотечные калькуляторы, представляющие собой удобный инструмент для возможности проведения самостоятельных расчетов параметров кредитования.

Основной отличительной особенностью всех ипотечных займов является то, что ипотеки без залогового имущества не существует. В качестве него чаще всего выступает приобретаемая на ипотечные средства недвижимость, но в России больше распространены варианты с предоставлением обеспечения в виде собственного жилья заемщика.

Читайте так же:  Пошаговая инструкция, как продать квартиру без посредников

Основными особенностями ипотеки считаются следующие моменты:

  • длительный срок действия кредита, значение которого варьируется от 10 до 50 лет;
  • большие суммы заемных средств;
  • исключительно целевое использование кредитных денег;
  • наличие определенных требований со стороны банков к заемщику и приобретаемой на кредитные средства недвижимости.

Кредитные организации готовы работать только с надежными и проверенными клиентами, поэтому тщательное внимание уделяется личности заемщика и его кредитной истории. Не меньшее значение придается ипотечному объекту, который должен иметь не только достаточную степень ликвидности, но и быть «чистым» с юридической точки зрения.

В чем заключаются нюансы российской ипотеки?

При заключении ипотечной сделки участвует как минимум две стороны. В качестве залогодержателя выступает кредитное учреждение, которое выдает займ. Залогодателем является лицо, которое предоставляет обеспечение по кредиту в виде залогового имущества. В повседневной жизни более распространены понятия кредитор и должник. В качестве заемщика может выступать не только физическое, но и юридическое лицо.

Для признания за договором ипотеки юридической силы он должен быть заключен в письменной форме и пройти процедуру государственной регистрации. Специалисты советуют тщательно изучать пункты договора, так как от грамотности его составления во многом зависит развитие в дальнейшем ипотечных отношений. Действующее законодательство требует указания в ипотечном соглашении следующих требований:

  • полного описания предмета ипотеки;
  • результатов оценки имущества;
  • сроков выполнения ипотечных обязательств;
  • размера займа;
  • условия проведения взыскания;
  • данных о залогодателе, перечня оснований для владения имуществом для залога.

Нотариально заверять ипотечный договор не требуется. Сведения по ипотеке вносятся в единый реестр, содержащий информацию обо всех проводимых с недвижимым имуществом сделок. При этом на залоговую недвижимость накладывается обременение, которое до его снятия выступает в качестве запрета на проведение имущественных операций с предметом залога. Прекращение обременения возможно только после полного погашения ипотечного кредита заемщиком и отсутствия претензий со стороны кредитной организации к заемщику.

Рекомендации по оформлению ипотеки

Для многих принятие решения о необходимости оформления ипотечных отношений с банком является непростым решением. При этом многие совершают ряд типичных ошибок и не учитывают особенности ипотечного кредитования, что в конечном итоге ведет к получению отрицательного ответа в возможности получения займа или чревато заключением договора на невыгодных для клиента условиях.

Попытки скрыть плохую кредитную историю сегодня безрезультативны, так как специалисты банка в короткие сроки способны получить всю необходимую информацию о клиенте из электронных баз. Факты выявления лжи со стороны клиента чреваты для него не только отказом в получении кредита, но и занесением в «черные» списки.

Опасность неправильной оценки собственных сил и параметров ипотечного кредитования заключается в том, в лучшем случае заемщик будет нести финансовое бремя ответственности длительное время, потеряв существенный размер денежных средств в виде итоговой переплаты по кредиту. При наихудшем развитии событий физическое лицо окажется не в состоянии погашать кредитные обязательства и потеряет не только деньги, но и залоговое имущество.

Для исключения неприятных ситуаций специалисты советуют придерживаться следующих рекомендаций:

  1. реально оценивать собственные финансовые возможности, просить в банке реальную сумму, которую в дальнейшем можно будет платить;
  2. не прибегать к валютным займам, так как в ситуации валютного скачка существует большая доля риска оказаться в долговой яме, выбраться из которой будет затруднительно или невозможно;
  3. выбирать предложения с фиксированной ставкой, что позволит получить график выплат с фиксированной ежемесячной суммой платежа;
  4. уточнить возможность досрочного погашения займа.

Специалисты советуют перед оформлением изучить как можно больше информации о надежности банков и их финансовых продуктов. Обращение в российские банки-лидеры не гарантирует получения наиболее выгодного предложения. Стоит изучить существующие акции и специальные предложения от банков и застройщиков, так как часто по ним можно получить более лояльные условия кредитования по сравнению со стандартными предложениями. При наличии социальных льгот их также стоит использовать для оформления или погашения кредита, это существенно снизит размер переплаты и личную финансовую нагрузку.

Заключение

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Отличительной особенностью ипотеки любого вида является обязательное наличие залогового имущества, которое до момента погашения займа формально принадлежит банку и на него накладывается обременение. Ипотечные кредиты связаны с длительным процессом кредитования и необходимостью соблюдения требований законодательства в части должного оформления. Перед оформлением заемщик и имущество проходят проверку банком на соответствие предъявляемым требованиям, а возможность выбора наиболее выгодного предложения во многом зависит от соблюдения основных правил и рекомендаций.

Источники


  1. Зайцев, Р. В. Признание и приведение в исполнение в России иностранных судебных актов / Р.В. Зайцев. — М.: Wolters Kluwer, 2013. — 208 c.

  2. Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.

  3. Краткий курс по теории государства и права. Учебное пособие. — М.: Окей-книга, Рипол Классик, 2016. — 144 c.
  4. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь бизнесмена (англо-русский, русско-английский) / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2007. — 560 c.
  5. Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.
Особенности ипотечного кредитования в россии
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here