Права дольщика при банкротстве застройщика как получить квартиру или вернуть деньги

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Права дольщика при банкротстве застройщика как получить квартиру или вернуть деньги" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Банкротство застройщика

Строительные компании тонут в кризисном первичном рынке жилья, как корабли в Бермудском треугольнике. Банкротство застройщика, в большинстве случаев, останавливает долевое строительство. А как быть дольщикам? Неужели нет шанса когда-нибудь получить назад внесенные средства или новую квартиру?

На самом деле, государство достаточно хорошо защищает дольщиков от подобных ситуаций. Им необходимо лишь четко выполнять регламентированную законом последовательность действий и знать свои права, это позволит получить компенсацию от строительной компании.

Почему застройщик становиться банкротом

По стереотипному мнению, банкротство застройщика считается в 100% случаев ситуацией, когда после вывода своих активов он ликвидируется намеренно. Такие мошеннические действия конечно имеют место, но далеко не в большинстве случаев, как считают дольщики.

На самом деле, 80% застройщиков попадают под процедуру банкротства по следующим причинам:

  • Выплаты валютных кредитов. Резкий скачок курса может в несколько раз увеличить задолженность по кредиту. Такая ситуация является не редкостью и уже привела к банкротству многих застройщиков.
  • Цены на строительные материалы значительно выросли. Увеличение издержек, регулярные просрочки расчетов с контрагентами могут привести к аресту активов, принудительному взысканию, как следствие, жалобам дольщиков, выплате неустойки, нехватке средств и итоговому банкротству.
  • Неграмотное ведение хозяйственной деятельности. Внесенные гражданами-участниками средства в долевое строительство могут быть нецелесообразно растрачены, использованы в личных целях застройщика, либо на другие нужды. В этом случае, может не хватить средств для завершения постройки объекта, а застройщик обанкротится.
  • Взносы на квартиру увеличились, но способность покупать квартиры у граждан снизилась. Если стоимость жилья оказывается больше, чем россияне способны заплатить, при этом застройщик уже вложился в долевое строительство, это может привести к отказу дольщиков продолжать инвестирование строительства и банкротству.

При наступлении банкротства, дольщики смогут получить правовую защиту согласно 7 главе ФЗ-127. В течение 5 дней после объявления застройщика банкротом, строительная компания обязана направить дольщикам уведомления, о начатой процедуре банкротства, после чего, каждый гражданин-участник может предъявить свои требования в страховую компанию для возмещения убытков.

Кто выплачивает страховку, если страховая компания обанкротилась

Бывают ситуации, когда страховщик, призванный обезопасить вложения дольщика, также заявляет о несостоятельности и не может выплатить требуемую компенсацию. В таком случае возмещение ущерба необходимо взыскать с застройщика, обратившись в суд.

Что ждет дольщиков, если застройщик объявлен банкротом

Финансирование строительства дает дольщику право рассчитывать на приобретение права собственности в строящейся многоэтажке. Но если застройщик банкротиться, не достроив дом, реализовать это права не представляется возможным. Единственное что может дольщик, как и другие кредиторы, требовать возвратить вложенные в строительство деньги.

При банкротстве строительной компании, ее имущество выставляется на торги, полученные деньги идут на уплату долгов кредиторам – инвесторам, контрагентам, бюджету, сотрудникам компании, дольщикам и т.д. Выплаты кредиторам, согласно законодательства о банкротстве осуществляются в порядке очереди, которая распределяется следующим:

  1. Отдаются долги сотрудникам компании банкрота, выплачиваются зарплаты, премии и т.д.
  2. Выплачивается компенсация лицам, которым был нанесен вред здоровью.
  3. Возвращаются средства дольщиков.
  4. Выплачиваются задолженности компаниям, инвесторам и другим лицам.

В случае если у застройщика нет активов или средства от их продажи закончились раньше, чем очередность выплаты дошла до дольщиков, от всех остальных долгов он освобождается, а оставшиеся кредиторы, включая дольщиков, соответственно, без удовлетворения.

В такой ситуации можно воспользоваться вторым способом защиты прав граждан-участников долевого строительства – обратиться к органам исполнительной власти, ссылаясь на ФЗ-214 и потребовать выполнения условий, прописанных в ДДУ.

Ведь муниципальные органы изначально разрешили застройщику строительство, выдав соответствующие документы, признав таким способом его надежность. И теперь, при банкротстве застройщика, они должны нести ответственность перед дольщиком, гарантировав ему получение жилья.

Не стоит забывать об этом альтернативном способе защитить права дольщиков, который реализуется путем подачи заявления о включении в общефедеральный реестр по правилам, указанным в Приказе № 403, утвержденном Минрегиона в 2013 году.

Преимущества дольщиков перед другими кредиторами

Законодательство о банкротстве наделяет дольщиков особым статусом – участник строительства. Их выделяют в особую группу, что дает им преимущества перед другими кредиторами.

Основными привилегиями дольщиков, недоступными другим кредиторам, являются:

  1. Возможность выбрать форму требований: деньги или предоставление жилья. Государственная защита не зависит от выбора дольщика и предоставляется в полном объеме.
  2. Задолженность перед дольщиками погашается в третью очередь, а не в четвертую, как перед остальными кредиторами.
  3. Граждане-участники могут организовывать и проводить собственные собрания кредиторов, коллективно принимать решения путем голосования на собраниях.
  4. Как участники строительства дольщики могут претендовать на компенсацию убытков, понесенных в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств.
  5. Для заключения мирового соглашения требуется не меньше ¾ голосов участников, состоящих в реестре требований кредиторов.
  6. Требования по передачи жилого объекта могут осуществляться тремя разными способами, в зависимости степени завершенности строительства.

Важно! Согласно ст.ст. 2, 201.9 ФЗ-127, если граждане-участники предъявили требование на предоставление жилья, они не относятся к кредиторам, и, соответственно, не могут претендовать на очередь в разделе имущества должника. Порядок погашения не денежных задолженностей в рамках долевого строительства регулируется ст. 201.10-201.11 ФЗ-127.

Чтобы претендовать на часть от продажи имущества банкрота, дольщику необходимо быть включенным в реестр требований кредиторов. Предъявить свои денежные требования дольщики должны в определенные законодательством о банкротстве срок:

  • 30 дней — после выхода публикации о банкротстве застройщика;
  • 2 месяца – если застройщика признали банкротом и суд ввел относительно него конкурсное производство.

Если срок пропущен, дольщик останется «за реестром» и шанс получить вложенные в строительство средства в этом случае практически отсутствует.

Читайте так же:  Бухгалтерский учет операций с жд билетами

На что могут рассчитывать дольщики, если застройщик объявлен банкротом

Включение в реестр лишь часть процедуры, основная цель – получение возврат инвестированных средств или получение жилья.

Если выбор дольщиков — получения жилья, погасить такие требования Закон о банкротстве предлагает несколькими способами:

[2]

  • Передача недостроенного дома. В таком случае, граждане-участники, восстановленные в правах дольщиков, создают жилищно-строительный кооператив, на баланс которого переходит объект незавершенного строительства. Осуществляют финальный этап строительства они своими силами (ст. 201.10).
  • Передача готового для проживания объекта. Если объект был построен и введен в эксплуатацию, дольщики могут требовать передачи жилья в их распоряжение. Особенности такого способа прописаны в статье 201.11. Подойдет он только при 100% готовности объекта.
  • Привлечение нового застройщика. Согласно ст. 201.15-1-201.15-2, права и обязательства можно возмездно передать другому застройщику для продолжения долевого строительства.

Стоит учитывать, что в любой момент, дольщики могут изменить свои требования путем голосования и подачи заявления о переходе в другой реестр. Судебная практика на этот счет противоречива. Некоторые суды считают, что такая возможность прямо не предусмотрена законодательством. Разбираться в подобных нюансах должен только специалист в области права.

Что делать если застройщик обанкротился

Автоматическое включение дольщиков в реестр требований кредиторов не предусмотрено законом. Об этом придется ходатайствовать перед Арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве конкретного застройщика.

Важно! Если ДДУ не прошел гос. регистрацию, включение в реестр кредиторов считается невозможным. Поэтому, при заключении договора долевого участия, убедитесь в его регистрации в соответствующих органах.

Все требования указанные в заявлении направленном в суд должным быть обоснованы и подтверждены нормативными актами. При неграмотном составлении заявления или неубедительном изложении требований, суд вправе отказать во включении в реестр.

Пакет документов для арбитража потребуется следующий:

  • Заявление с требованием включить дольщика в реестр кредиторов или подреестр требований о передаче жилья.
  • Копия ДДУ.
  • Копии платежных документов, подтверждающих инвестиции в строительство.
  • Копия паспорта дольщика.
  • Другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.

Обратите внимание! Госпошлину дольщики не оплачивают.

Если дольщик решит заявить дополнительные требования к застройщику, нарушившему сроки ДДУ, о выплате неустойки, потребуется составить отдельное заявление. В этом случае на рассмотрение в упрощенном порядке не стоит рассчитывать, придется прийти в судебное заседание.

Совет! Если дольщики вступили в брак до заключения ДДУ и намеревались получить квартиру в общую долевую собственность (а не совместную как супруги), подавать заявление и отдельный пакет документов должен каждый супруг.

Если вы хотите, чтобы ваши требования не остались без внимания и были удовлетворены, а жилье предоставлено, при получении уведомления о банкротстве застройщика, обратитесь к профессиональному юристу за консультацией и помощью.

Не знаете, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве? Обращайтесь в общество защиты прав потребителей «Правовой надзор». Мы поможем решить вашу проблему и добиться компенсации от должника абсолютно бесплатно.

Банкротство застройщика

Банкротство застройщика — что делать дольщику? Как вернуть свои деньги с минимальной потерей, что можно сделать исходя из ситуации, стоит ли вступать в ЖСК? Помощь юристов Законного Права в защите прав дольщиков при банкротстве застройщика.

Долевое строительство всегда сопровождается определенной долей риска. Но риски бывают разными: одно дело — если в силу экономических причин застройщик задерживает сдачу дома на пару месяцев, и совсем другое — это банкротство застройщика. Потому что последствия у такого события для дольщиков не слишком жизнерадостные.

Например, определенная часть дольщиков в расчете на собственное жилье взвалила на свои плечи не самый легкий груз — ипотечный кредит. И они обязаны каждый месяц вносить за ипотеку серьезные суммы — но при этом жить в уже оплаченной квартире они не могут, и продать ее они тоже не в состоянии.

Если у оплатившего ДДУ дольщика нет хоть какого-то собственного жилья – проблема становится еще острее, потому что крышу над головой приходится арендовать, а это – ежемесячные и весьма значительные расходы.

Как видим – при любом раскладе ситуация не радостная. И возникает закономерный вопрос – а как получилось, что застройщик дошел до такой жизни и превратился в банкрота? Ведь от ответа на него будет зависеть схема действий дольщика по возврату собственных средств, вложенных в строительство.

Почему происходит банкротство застройщика?

Застройщик может стать банкротом либо потому, что так сложились объективные обстоятельства, либо потому, что хочет воспользоваться банкротством для избегания ответственности и решения своих проблем.

К числу объективных причин банкротства можно отнести, например:

Объективность причин банкротство застройщика важна потому, что при таком раскладе обманутые дольщики могут надеяться на реальный возврат вложенных в ДДУ средств или дождаться, когда объект перейдет к другому застройщику и квартиры все-таки будут сданы.

Но возможен и другой вариант – когда застройщик в принципе не настроен ни на какое завершение строительства и честный подход к бизнесу, и интересует его только получение средств и их вывод в собственные карманы. В том случае дальнейшие перспективы дольщиков зависят от того, отыщут ли налоговики и управляющие при проверке движения денег во время процедуры банкротства соответствующие операции на счетах и будет ли возможность что-то из этого вернуть при помощи обращения в судебные инстанции.

Процедура банкротства застройщика

Проведение процедуры банкротства строительной компании , выполняющей функции застройщика, в российском законодательстве регулируется несколькими нормативными документами. В числе этих документов – и закон ФЗ-127, согласно положений которого у застройщиков есть право добиться признания собственного банкротства через арбитражные судебные инстанции.

Фактически банкротство застройщика начинается с собрания акционеров строительной компании и принятия решения о собственной финансовой несостоятельности. На основе этого решения руководство компании составляет соответствующее заявление, которое в комплекте с предусмотренными законодательством бумагами и подтверждающими положение вещей доказательствами передается судебной инстанции.

Будет назначен специальный управляющий, который сначала, в соответствии с законом о банкротстве, сделает попытку финансового оздоровления компании – которая, надо отметить, редко когда оказывается удачной. Убедившись, что подобными мерами ничего добиться не получится, и изучив все информацию от учредителей, руководства, партнеров, поставщиков, подрядчиков и любых других задействованных в процессе долевого строительства структур и лиц, управляющий обобщает ее и формулирует свою рекомендацию для судебной инстанции.

Читайте так же:  Текучесть кадров

Суд, в свою очередь, изучает представленную информацию и принимает решение – признать банкротство застройщика или нет.

За два месяца до того, как начнется процедура банкротства , руководство строительной компании обязано письменно предупредить своих сотрудников о предстоящем увольнении и передать сведения о них в местный центр занятости.

[3]

Для того чтобы у кредиторов была возможность узнать о том, что инициировано банкротство застройщика, и предпринять по этому поводу нужные действия, строительная компания обязана опубликовать в целевых печатных изданиях специальное объявление о банкротстве.

Все принадлежащее строительной компании имущество систематизируется и на специальных торгах продается. Вырученные средства собираются и распределяются между кредиторами в соответствии с предусмотренной законами очередностью.

Две возможности дольщиков при банкротстве застройщика

Как только дольщику стало известно о том, что выполняющая функции застройщика строительная компания начала процедуру банкротства, у этого дольщика есть законное право подать исковое заявление в арбитражный суд. И в этом заявлении он может сформулировать одно из двух требований:

  • — Он может потребовать вернуть ему его деньги в полном объеме;
  • — Он может самостоятельно или совместно с остальными дольщиками создать ЖСК, силами которого дом все-таки будет достроен, сдан и квартира будет получена. Это становится возможным потому, что недостроенное здание в ходе процедуры банкротства перестает быть собственностью застройщика.

Что конкретно делать дольщику, когда началась процедура банкротства застройщика?

Одной из обязанностей арбитражного управляющего является оповещение всех дольщиков о том, что в отношении застройщика начата процедура банкротства. Это делается для того, чтобы все дольщики успели предъявить свои требования к застройщику и были включены в реестр кредиторов.

Требования предъявляются подачей заявления в арбитражную судебную инстанцию , и к этому заявлению дольщик должен приложить все подтверждающие ситуацию бумаги – ДДУ, оплатные квитанции, если нужно – допсоглашения и переписку с застройщиком. Важным моментом, о котором дольщик должен помнить, является срок подачи заявления – на это дается только два месяца, и пропускать выделенное время нельзя – иначе можно упустить и деньги, и жилье. Впрочем, для особых ситуаций есть вариант подать заявление на продление этого срока, но чтобы судебная инстанция предоставила такую возможность, нужно доказать веские причины пропуска срока и предоставить серьезные аргументы в пользу его увеличения. Здесь как никогда будет к месту совет грамотного юриста по жилищным вопросам .

Подавшие заявления дольщики включаются в реестр кредиторов, причем здесь будет разделение на два «потока» требований:

  • — Дольщики, которые нацелены на возврат собственных средств, вложенных в строительство, определяются в реестр неимущественных требований;
  • — Дольщики, которые настроены на получение недостроенной квартиры и планируют достроить ее вложением собственных сил и средств, определяются в реестр имущественных требований.

Если дольщика интересует возврат денег

В этом случае дольщик официально проводит расторжение ДДУ , и на момент такого расторжения определяется рыночная стоимость его квартиры. Однако с конкретными сроками возврата этой суммы никакой определенности нет, и наиболее вероятным ориентиром получения средств будет момент приобретения их квартиры новым покупателем. А продажей квартиры занимается ЖСК.

Практика показывает, что возврат полной суммы – редкий случай, потому что демпинг в продажах долгостроя – это не исключение из правил, а норма. Потому что дольщик в списке кредиторов занимает первую строчку. В соответствии с новым законодательством, деньги получают:

  1. Сначала работники строительной компании, выполнявшей функции застройщика;
  2. Те, кто понес моральный вред в связи с деятельностью застройщика и его банкротством;
  3. Инстанции, которым делаются выплаты в связи с возмещением судебных расходов.

И только после всего этого очередь доходит до дольщиков . Надо признать что шансы на получение денег при таком раскладе выше, чем раньше, но все равно возврат полной суммы случается далеко не всегда.

Если создается ЖСК

Каждый объект строительства в случае, если из-за банкротства застройщика его возведение не было завершено, становится основой для создания ЖСК. В этом правиле есть два исключения:

  • — Если застройщик изначально проводил мошенническую деятельность и одну и ту же квартиру продавал сразу нескольким дольщикам — создать ЖСК не выйдет;
  • — Ни о каком ЖСК не будет идти речи и тогда, когда весь построенный дом представляет собой котлован с тоскливо торчащими из него сваями – здесь все решается только возвратом денег.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Но если нет никаких мешающих созданию ЖСК причин и судебная инстанция удовлетворяет такое требование дольщиков, то в распоряжение нового ЖСК передается земельный участок и недоведенная до завершения постройка. Далее ЖСК выступает как заказчик проведения работ и заключает соответствующие договора с другими застройщиками.

Вероятнее всего, что вступившие в ЖСК дольщики будут вынуждены раскошелиться на дополнительные расходы, связанные и с постройкой, и с выплатами компенсаций не захотевшим вступать в ЖСК дольщикам. И устав нового ЖСК должен содержать конкретное упоминание о том, какие именно средства должны быть внесены каждым пайщиком на то, чтобы дом был достроен.

Как только дом завершен и сдан, ЖСК прекращает свое существование.

Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком

Причины, побудившие приобрести долевку в строящемся доме, у каждого свои. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то приобретает собственные квадратные метры впервые, кто-то просто хочет вложить имеющиеся у него свободные деньги в недвижимость. Общее у всех этих людей одно – понимание того, что приобретение квартиры через участие в долевом строительстве, несомненно, более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск. Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?

Читайте так же:  На инвестиционный налоговый кредит претендуют — ст.67 нк рф

Расторжение ДДУ как способ вернуть дольщику свои деньги

ФЗ №214 позволяет участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Правда, для этого должны быть веские основания, они перечисленны в указанном законе. По инициативе участника долевого строительства расторжение ДДУ возможно:

  1. По взаимной договоренности дольщика и застройщика: дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин, по которым он хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Застройщик с претензией соглашается и ДДУ расторгается.
  2. В судебном порядке. Участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом.

Дольщик является инвестором долевого строительства. С самого начала заключения договора и до самого окончания его действия он оплачивает постройку своей квартиры. Внесение денежных средств происходит частями либо единоразово. А потому, основным результатом, который хочет достигнуть участник долевого строительства, расторгая по той или иной причине ДДУ, — возврат своих денег. Но на самом деле не каждый представляет себе, как вернуть деньги по договору долевого строительства.

Более подробно со всеми нюансами, возникающими при расторжении ДДУ, можно ознакомиться в статье сайта «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ».

Размер суммы денежных средств, которую можно получить дольщику после расторжения ДДУ

Как правило, уже при заключении ДДУ отдельным пунктом оговорен размер суммы, которую получит дольщик в случае досрочного расторжения соглашения. И нередко это сумма меньше той, которую участник долевого строительства внес на расчетный счет фирмы-застройщика к дате окончания действия документа.

По закону, если расторжения договора все-таки удалось добиться без судебных тяжб, застройщик должен возвратить деньги в течение 20 дней. Если иное не указано в ДДУ, это должна быть сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора в полном размере. Дополнительно застройщик оплачивает проценты, пропорциональные 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Когда процедура расторжения договора ДДУ происходит в судебном порядке, размер суммы, подлежащей возврату дольщику, определяет суд. Он может согласиться с тем, что договор нужно расторгнуть, а может и отказать в этом. Кроме того, по усмотрению суда, при удовлетворении иска и вынесении решения о расторжении договора взыскиваемая сумма может быть как меньше, так и больше требуемой. Все зависит от того, насколько грамотно будут предоставлены необходимые документы и доказательства. Безусловно, лучше довериться в таком случае профессиональному юристу.

Почему при решении вопроса о расторжении ДДУ стоит обратиться к юристу

Многим дольщикам, попавшим в затруднительную ситуацию, кажется, что расторжение ДДУ – самый простой, самый верный, а быть может и единственный способ вернуть свои деньги. Этим пользуются многие недобросовестные юристы.

Прежде чем принять решение о выходе из долевого участия и расторжении соответствующего договора, нужно тщательно проанализировать сложившуюся ситуацию, взвесить все «за» и против». Правильно понять реальные последствия такого поступка может только специалист.

Не нужно обращаться с таким серьезным вопросом к первому попавшемуся юристу. Многие из них, имея своей корыстной целью заработать на чужой беде, не разобравшись в индивидуальных тонкостях проблемы, сразу советуют расторгать ДДУ с застройщиком. Ради своей выгоды и получения гонорара такие «специалисты» только ухудшают положение дольщика. Опасность заключается в том, что если расторгнуть договор, например, с фирмой, находящейся на стадии банкротства либо с неплатежеспособным застройщиком, денег можно просто не увидеть никогда. Даже с ворохом судебных решений о том, что Вам положена выплата, при отсутствии денег на счетах компании-застройщика получить их не выйдет. Между тем, имея на руках действующий ДДУ, участник долевого строительства мог бы получить свою квартиру после того, как государство достроит дом за фирму-банкрота. А так у теперь уже бывшего дольщика, увы, ни денег, ни квартиры.

И таких горе-юристов множество. Им не так важен результат и польза клиента, как жажда быстрой и легкой наживы. А потому, если перед Вами встал вопрос, как вернуть свои деньги и стоит ли с этой целью расторгать ДДУ – обращайтесь к серьезным и проверенным специалистам. Такие работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они досконально и придирчиво разберутся в проблеме, вникнут во все ее нюансы, оценят риски и последствия. И только после этого дадут совет, как вернуть свои деньги и стоит ли расторгать договор. Необходимо всего лишь связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Составить единый алгоритм действий при банкротстве застройщика сложная задача. Имея определенную практику по данному вопросу, можно дать общие направления и рекомендации дольщикам по защите оплаченных ими жилых помещений в строящихся домах.

Ситуации и законодательство

Дольщики на момент банкротства или на момент приостановки строительства могут оказаться в различных ситуациях. Например:

  • этап строительства дома (котлован, коробка, завершенный с некоторыми недоделками, полностью завершенный, но не введенный в эксплуатацию);
  • полученные застройщиком документы (продление разрешения на строительство, акт госстройнадзора об устранении недостатков, акт госстройнадзора об отсутствии недостатков, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, постановка объекта на кадастровый учет);
  • способ заключения договора (договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав требований);
  • оплата участником долевого строительства цены договора (не оплачен, частично оплачен, полностью оплачен);
  • и прочие моменты.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются гражданским законодательством и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», принятым 30 декабря 2004 г.

После признания застройщика банкротом применяется ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», принятый 26 октября 2002 г.

Процедура банкротства

Заявление о признании банкротом могут подать:

  • сам застройщик;
  • кредиторы (лица, перед которыми у застройщика имеется задолженность);
  • фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Заявление о признании банкротом рассматривается только Арбитражным судом.

Если будет установлено, что застройщик не в состоянии рассчитаться с кредиторами, то судом принимается решение о признании его банкротом. Одновременно назначается конкурсный управляющий, который фактически становится руководителем организации.

Читайте так же:  Больничный лист по совместительству

Началу процедуры банкротства предшествует подача уполномоченным лицом (кредитором, фондом или застройщиком) заявления о признании банкротом. Как правило, о подаче такого заявления дольщикам становится известно из СМИ или по «сарафанному» радио. Также информацию можно отслеживать на сайте арбитражного суда.

Рассмотрение заявления происходит, как правило, через месяц после подачи. Если доказательств достаточно, суд признает застройщика банкротом. Если недостаточно, то откладывает заседание на неопределенный срок (как правило месяц).

Таким образом, до официального признания застройщика банкротом у дольщика есть время принять взвешенное решение в отношении оплаченного жилого помещения (квартиры). О каких именно решениях идет речь рассмотрим ниже!

Застройщик официально признается банкротом после принятия Арбитражным судом решения о признании его банкротом.

Одновременно с принятием решения о признании застройщика банкротом назначается конкурсный управляющий, который выполняет обязанности руководителя. К нему переходят функции управления.

Действия дольщика до признания застройщика банкротом

До признания застройщика банкротом по большей части от действий дольщика ничего не зависит. Дольщики могут проявлять гражданскую инициативу – участвовать в согласованных митингах, требуя от властей помощи, писать письма в различные инстанции.

За это время рекомендуется подготовить пакет документов для последующего направления конкурсному управляющему: договор ДДУ, договор уступки (при наличии), документы об оплате и прочее.

Признание права собственности до банкротства

Смысл процедуры банкротства заключается в том, что требования кредиторов удовлетворяются за счет имущества должника. Строительная техника, здания, помещения, офисная оргтехника, объекты интеллектуальных прав, денежные средства на счетах – все это попадает в так называемую конкурсную массу. Это имущество реализовывается на торгах, а вырученные денежные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

В эту конкурсную массу попадают и незавершенные строительством объекты. Дольщику необходимо понимать, что, заключая договор участия в долевом строительстве, приобретается не квартира, а право требования передачи квартиры. Поэтому юридически недостроенные помещения являются собственность застройщика и по общим правилам могут быть включены в конкурсную массу и реализованы.

Однако, с 2011 года Закон о банкротстве был дополнен специальными нормами, устанавливающими особенности банкротства застройщика (параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве).

Причиной внесения изменений стало необходимость соблюдения конституционной нормы – статьи 40 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому право на жилище.

При банкротстве в соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве формируется специальная очередь требований о передаче жилых помещений. После завершения строительства квартира передается дольщику. Другие кредиторы не могут претендовать на данный жилой объект.

Однако в некоторых случаях риск «попадания» жилого помещения в конкурсную массу имеется. В таких случаях закон предусматривает защиту прав дольщика, путем признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

После того как квартира переходит в собственность дольщика, конкурсный управляющий не может совершать по ней сделки. Таким образом происходит защита имущества.

Процедура признания права собственности осуществляется исключительно в судебном порядке. Однако признавать право собственности на жилое помещение не совсем целесообразно.

  • Во-первых, как сказано выше, в отношении жилых помещений формируется отдельный реестр. Включившись в данный реестр, квартира после окончания строительства подлежит передаче дольщику.
  • Во-вторых, это судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины, оплаты услуг юриста, эксперта.

Если дольщик все же принимает решение о признании права собственности, то иск необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика до признания его банкротом. После признания застройщика банкротом все споры рассматриваются в Арбитражном суде.

О процедуре признания права собственности можно ознакомиться в статье «Банкротство застройщика. Как дольщику защитить нежилые помещения?». Процедура аналогичная.

Действия дольщика после признания застройщика банкротом

После официального банкротства дольщик может выбрать одну из следующих процедур: включиться в реестр требований о передаче жилых помещений или получить страховую выплату.

Включение в реестр требований о передаче жилых помещений

После признания застройщика банкротом необходимо направить конкурсному управляющему заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

В заявлении необходимо указать следующие сведения:

  • данные застройщика и конкурсного управляющего;
  • данные по договору и оплате за квартиру (укажите стоимость квартир и сколько денег вы уже заплатили застройщику, а также вашу задолженность, если она имеется);
  • данные о жилом помещении, которое должно быть передано дольщику по ДДУ;
  • требование о включении в реестр.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • договор долевого участия (иные документы, которые подтверждают возникновение вашего права на квартиру, например, договор переуступки прав);
  • документы, подтверждающие оплату по договору ДДУ;
  • копия паспорта дольщика;
  • кредитное соглашение, если есть;
  • документы, подтверждающие направление данного заявления в адрес управляющего и застройщика.

Адрес для направления заявления или пункты приема доводятся конкурсным управляющим путем направления почтового уведомления по адресу регистрации дольщика, а также в СМИ. Кроме того, адрес указывается в решении суда о признании застройщика банкротом.

Если квартира приобреталась в долевую собственность двумя или более гражданами, то заявление подписывается от имени всех граждан, указанных в ДДУ как участники долевого строительства.

Образец заявления

Конкурсным управляющим после рассмотрения заявление выдается уведомление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

После направления заявления требование дольщика включается в реестр. Проверить включены ли требования можно на сайте bankrot.fedresurs.ru.

[1]

Получение страховой выплаты

До 2018 года все застройщики обязаны страховать свою ответственность в страховых компаниях. Наименование страховой компании указывалось в ДДУ. При банкротстве страховой компании застройщик в течение 7 дней должен застраховать ответственность в другой компании, о чем уведомить дольщика.

Банкротство является страховым случаем и у дольщика возникает право требования выплаты страхового возмещения. Для этого необходимо обратиться в страховую компанию. Сумма выплаты составляет не менее цены договора. Неустойки, штрафы, пени страховкой не покрываются.

Заявление о выплате страховой премии можно подать в течение двух лет со дня наступления страхового случая.

После 2018 года все строительные компании, при заключении ДДУ с гражданами отчисляют процент в Фонд защиты прав дольщиков. В этом фонде денежные средства аккумулируются и при необходимости направляются на достройку объектов. В данном случае Фонд выполняет функции страховой компании, только обладает более обширными функциями и полномочиями.

Читайте так же:  Что включается в резервный капитал

Финансирование завершения строительства

Средства на достройку объектов выделяются Фондом. При недостатке средств Правительством РФ, местными властями может быть принято решение о выделении денег из бюджета. Например, при банкротстве Урбан групп Правительство РФ выделило 3 млрд рублей на финансирование завершения строительства.

Можно ли вернуть квартиру обратно, если ранее расторг ДДУ

В Юридическую консультацию Законного Права обратился участник долевого строительства: несколькими годами ранее из-за остановки фирмой-застройщиком строительных работ расторг с ней ДДУ. Застройщик, в нарушение действующего законодательства, не вернул дольщику цену договора и проценты по ней, и в настоящее время попал под процедуру банкротства. Возникает вопрос: «Как в таком случае дольщику защитить свои права?» Юрист по защите прав дольщиков отвечает.

В статье 9, части 4, Закона 214-ФЗ Российской Федерации, определяющего права и обязанности сторон ДДУ в части строительства на долевой основе жилой многоэтажной недвижимости указывается, что ДДУ считается недействующим в случае расторжения его одной из сторон в одностороннем порядке и информировании об этом второй стороны, со дня отправки такого уведомления. В сложившейся ситуации это означает, что после одностороннего расторжения дольщиком ДДУ, у фирмы-застройщика, в соответствии с законом, возникают перед дольщиком денежные обязательства и прекращаются имущественные, то есть у застройщика возникает право не передавать дольщику объект недвижимости. Правила выполнения фирмой-застройщиком денежных обязательств приведены во 2 части этой статьи.

Практика исполнения действующих правовых норм, определяющих процедуру расторжения ДДУ , показывает, что застройщик, как правило, под разными предлогами не исполняют свои денежные обязательства перед дольщиком в случаях одностороннего расторжения ДДУ. Именно поэтому опытные юристы рекомендуют не расторгать ДДУ в одностороннем порядке, а добиваться прекращения договорных обязательств в суде.

Из выше сказанного вытекает, что после одностороннего разрыва ДДУ дольщиком, у фирмы-застройщика по отношению к нему появляется обязательство по возвращению денежного эквивалента цены договора и процентов по ней. С точки зрения закона это также означает, что после получения дольщиком денежного эквивалента цены договора, он теряет право претендовать на выполнение застройщиком своих обязанностей по передаче дольщику жилой недвижимости.

Эта правовая норма подтверждена многочисленными решениями в судебных инстанциях. Например, 13 Арбитражный суд в своем судебном решении за номером А21-4787/2010 от 21 февраля 2013 году определил, что отказывает истцу в исполнении его требования по передаче жилой недвижимости, так как он являясь дольщиком в одностороннем порядке расторг ДДУ и тем самым утратил право на передачу ему застройщиком жилой недвижимости. Этот же суд принял аналогичное решение за номером А56-33132/2009-з32/11 от 2 февраля 2012 году, в котором указал, что в соответствии со статьей 453, пункт 2 ГК России после одностороннего расторжения дольщиком ДДУ, обязательства сторон утрачивают силу. Дольщик теряет право требовать включения в реестр кредиторов фирмы-застройщика на передачу жилой недвижимости.

18 Арбитражный суд в своем судебном решении за номером 18АП-536/2012 от 20 февраля 2012 года указал, что для включения в перечень дольщиков, требующих передачи жилой недвижимости, истец должен доказать, что он, в соответствии с действующим законодательством, является участником ДДУ и вступление в договорные отношения с застройщиком было совершено для получения жилой недвижимости на правах долевого участия.

Закон 127-ФЗ, статья 201.1 от 26 ноября 2002 года, определяющий правовые нормы процедуры банкротства, устанавливает, что денежное требование участника ДДУ подразумевает собой возвращение денежного эквивалента суммы, уплаченной им в счет цены договора, обязательством которого является передача жилой недвижимости. Статьей 201.4 этого же закона указывается, что во время исполнения любых процедур банкротства застройщика финансовые требования к банкроту могут предъявляться исключительно в рамках проводимых процедур и с соблюдением определенного правовыми нормами порядка предъявления их фирме-застройщику. Исключения могут касаться только текущих платежей. Также после начала проведения процедуры банкротства все действия по исполнительной документации, касающейся требований дольщиков, прекращаются до окончания этой процедуры.

Однако в практике судов отмечены несколько случаев, когда решения судебных учреждений по подобным делам принимаются с учетом презумпции возможного исполнения требования включения дольщиков, в одностороннем порядке прекративших действие ДДУ, в перечень передачи жилой недвижимости. Однако это возможно только после того, как такие дольщики совершат юридически оправданные действия, подтверждающие их положение как полноправного участника договорных отношений ДДУ. Такое решение за номером 33-4012/2015 от 17 апреля 2015 года принял областной апелляционный суд Самарской области, в котором подтверждено включение дольщика в реестр передачи жилой недвижимости после одностороннего расторжения им ДДУ.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Учитывая все вышеизложенные положения, дольщику, расторгнувшему договорные отношения ДДУ с фирмой-застройщиком в одностороннем порядке, следует направить иск о требовании исполнения денежных обязательств фирмой-застройщиком и включения его в перечень кредиторов. Оно должно быть направлено временному управляющему процессом банкротства и в Арбитражный суд , который рассматривает процедуру банкротства фирмы-застройщика.

Источники


  1. Астахов, Павел Правописные истины, или Левосудие для всех / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 368 c.

  2. Головистикова, А.; Дмитриев, Ю. Проблемы теории государства и права. Учебник; М.: Эксмо, 2012. — 832 c.

  3. Очерки конституционной экономики. 10 декабря 2010 года. Госкорпорации — юридические лица публичного права. — М.: Юстицинформ, 2010. — 456 c.
  4. Задачи и тестовые задания по судебной медицине: моногр. . — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 624 c.
Права дольщика при банкротстве застройщика как получить квартиру или вернуть деньги
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here