Преимущества и недостатки жилищно-накопительного кооператива

Предлагаем ознакомится со статьей на тему: "Преимущества и недостатки жилищно-накопительного кооператива" с комментариями профессионалов. Все вопросы по теме вы можете задать нашему дежурному консультанту.

Жилищно накопительный кооператив.

Продолжу сегодня тему по выбору инструментов для покупки жилья. Если помните, в прошлый раз я писал по поводу жилищно-строительного кооператива, а сегодня хочу рассказать про близкий к нему — жилищно накопительный кооператив.

Не думайте, что статьи по выбору способов покупки жилых помещений в блоге о финансах и инвестициях будут лишними.

На самом деле я рассматриваю покупку квартиры в контексте инвестиций, с целью последующей его сдачи в аренду. Поэтому эта серия статей очень даже к месту и весьма актуальна для любого инвестора.

Кстати, не стоит зацикливаться только на жилых помещениях. Недвижимость – это и офисы, склады, гаражи, помещения под магазины, и много всего другого. И некоторые виды описанных финансовых инструментов хорошо работают не только для покупки квартир.

Жилищно накопительный кооператив. Отличия, преимущества и недостатки.

После статьи про жилищно-строительный кооператив (ЖСК), напрашивается вопрос, а зачем писать про жилищно накопительный кооператив (ЖНК) целую статью? Ведь уже по их названиям видно, что структура у них схожая. И да и нет. Отличия есть, и для многих весьма существенные.

Главное отличие и преимущество: ЖСК создается для строительства какого-то одного конкретного дома, и распределяет квартиры только в нем.

Кстати, я еще не слышал, чтобы ЖСК создавали для строительства нежилого дома – если такое возможно и были факты – напишите в комментариях.

ЖНК же может работать с разными объектами недвижимости, на разных улицах и даже в разных городах. Не говоря уже о таком явном и сильном отличии, что жилищно накопительный кооператив может покупать как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, без ограничений.

Суть механизма ЖНК в том, что в нем аккумулируются (накапливаются, что понятно уже из названия) денежные средства самих пайщиков (аванс + ежемесячные платежи с процентами). Именно на эти накопления и приобретаются квартиры, склады и другие объекты с последующей передачей их пайщикам в порядке очередности. Т.е. финансирует покупку за счет своих же членов кооператива — вскладчину.

У члена кооператива есть право жить в данном жилье, сдавать в аренду, и даже прописаться в ней. И берет на себя обязательство ежемесячно платить взносы. Вроде как ипотека, только прав больше и проценты значительно ниже.

Перечислю главные преимущества жилищно-накопительного кооператива:

Недостатки тоже присутствуют, и для кого-то они окажутся существенными.

  • Объект недвижимости не Ваша собственность, до полной выплаты всех платежей. В случае полной потери источников дохода и невозможности дальнейших платежей, с Вами даже судится не будут. Квартира то принадлежит ЖНК.
  • Довольно-таки большой первоначальный взнос. Я пока встречал от 35 до 50% от стоимости планируемого к покупке объекта недвижимости. Не все имеют возможность выложить сразу такую сумму.
  • Долгий срок ожидания получения выбранного Вами объекта – от нескольких месяцев до нескольких лет – зависит от количества пайщиков.

Жилищный кооператив – альтернативный способ покупки жилья

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

  1. Стандартные жилищные кооперативы;
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
  2. Утверждается устав строительного сообщества;
  3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
  4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

  • Правила входа в союз и выхода из него;
  • Размер первоначального взноса;
  • Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

  • Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
  • Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
  • Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

  • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
  • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
  • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
  • Все вопросы решаются собранием оперативно;
  • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
  • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.
Читайте так же:  Отличия положений ао и пао

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

  • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
  • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

  • 1 год – 510 000 рублей;
  • 2 год – 500 000;
  • 3 год – 480 000;
  • 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Преимущества и недостатки жилищных кооперативов

У каждого вида жилищного кооператива имеются свои особенные преимущества, однако если обобщить, то получатся следующие положительные моменты:

  • Стоимость квартиры. Так как бюджет некоммерческой организации складывается только из средств членов объединения (полностью отсутствуют кредитные деньги), то стоимость жилья будет примерно в 2, а иногда и в 3 раза меньше. Это и есть главное преимущество любого типа ЖК;
  • Нет необходимости в справках. Для того чтобы взять ипотечный кредит, нужно представить документы о платежеспособности, доходах, справку о состоянии здоровья и т.д. Для покупки квадратных метров через кооператив достаточно предоставить паспорт и скан трудовой книжки. Объяснить такое явление просто – недобросовестные члены союза со временем отсеются сами, при этом ничего не получив.

Несмотря на такие положительные стороны, жилищные кооперативы не лишены существенных недостатков:

  • Членский взнос. Чтобы вступить в кооператив, необходимо внести сумму, равную от 3 до 7% стоимости квартиры. Этот взнос можно считать безвозмездным, так как он не идет в сумму накопления и не будет возвращен плательщику, если тот решит выйти из объединения;
  • Собственность. Когда клиент заключает договор с банком о взятии ипотечного кредита, то квартира сразу становится собственностью плательщика, хотя и находится в этот момент в залоге. В случае просрочки платежей банк дает время на исправление неприятной ситуации, так как в его интересы не входят судебные разбирательства. В случае с ЖК до момента последнего взноса жилье остается в собственности у объединения, поэтому при просрочке платежа организация вправе отобрать квартиру без разбирательств.

[3]

Жилищный кооператив – что это? (видео)

В следующем видео коротко расскажут о том, что такое жилищные кооперативы и зачем они нужны:

Членство в жилищном кооперативе приносит больше выгод, чем убытков. Все риски связаны только с тем, что гражданин сделал не правильный выбор организации.

Что такое жилищно-накопительный кооператив и какова цель его деятельности?

Большинство граждан не желают длительно копить нужную сумму, а также не доверяют банковским учреждением, предлагающим ипотеки. В таком случае им стоит обратить внимание на ЖНК. Кооператив данного вида имеет свои преимущества и недостатки. Далее узнаем, что такое жилищный накопительный кооператив и в чем его преимущества. Рассмотрим отличие ЖНК от ЖСК и ипотеки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Жилищный накопительный кооператив (сокращенно ЖНК) представляет собой потребительский кооператив, который создан в качестве добровольного объединения граждан с целью удовлетворения их потребностей в наличии жилья посредством внесения паевых взносов и их целевого использования. ЖНК является отличной альтернативой банковскому ипотечному кредитованию.

Он объединяет в себе механизмы его регулирования, а также паевых инвестиционных фондов и жилищно-строительных кооперативов, что делает для граждан получение жилого помещения максимально доступным.

ЖНК действует в соответствии с законом № 215 – ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах». В соответствии с ним регулируется деятельность, осуществляемая организацией, а также закрепляется схема покупки недвижимости посредством системы коллективных накоплений ее членов. Приобретение жилья таким способом пользуется большим спросом во многих развитых странах и набирает популярность в России благодаря выгодам для граждан и минимальным рискам.

Принцип деятельности

Принцип деятельности ЖНК состоит в приобретении недвижимости или ее строительстве за счет средств, привлеченных гражданами. Примечательно, что организация данного вида способна одновременно выступать в качестве инвестора, застройщика, а также участника долевого строительства.

В соответствии с законодательными нормами покупка в кооперативе осуществляется после внесения первой части от полной стоимости, после чего будущему владельцу нужно подождать ее покупки или строительства. Сумма вносится единовременно или путем накопления до нужного размера. Второй период является расчетным и подразумевает оплату оставшейся части стоимости жилья, которую за него уже внесло объединение. То есть гражданину нужно выплатить задолженность по ссуде с процентами.

Членом кооператива может стать любой гражданин, достигший совершеннолетия. В этих целях нужно обратиться в организацию и написать соответствующее заявление на имя директора. На его основании правление вынесет решение о приеме или отказе. Решение оформляется в письменном виде и вместе с заявлением направляется в ФНС о внесении данных о члене ЖНК.

После прохождения процедуры регистрации налоговые органы предоставят свидетельство и выписку из реестра, после чего гражданин может осуществлять взносы.

В соответствии с законодательством существует несколько видов взносов. Для оформления в организации нужно совершить вступительный взнос. Хозяйственная деятельность компании осуществляется на основании членских взносов. Полученные средства затрачиваются на оплату труда работников организации, аренду офисных помещений и другие важные расходы.
Читайте так же:  Статус микрофинансовой организации

Паевые взносы направляются на приобретение или строительство объекта недвижимости. Они составляют собой паевой фонд, денежные средства из которого могут использоваться только по назначению. Резервный фонд создан для поддержания работы ЖНК в экстренных ситуациях.

Преимущества и недостатки

ЖНК имеет следующие преимущества:

  1. Выгодные условия. Пайщики получают индивидуальный график внесения средств, а также годовую ставку на полученные деньги. В зависимости от социальной группы гражданина определяется годовой процент.
  2. Для приобретения и сооружения жилья применяются законные схемы. Каждый член кооператива способен получить информацию и просмотреть документы, подтверждающие деятельность.
  3. Целенаправленное расходование средств. Налоговая служба строго контролирует затраты, сделанные за счет паевого фонда. Они могут быть направлены исключительно на покупку недвижимости или строительство жилых объектов.
  4. Отсутствие потребности в уплате налогов. От этой обязанности пайщики полностью освобождаются.
  5. Услуги предоставляются гражданам с разным социальным статусом. Примечательно, что кооперативы поддерживают молодые семьи в вопросе покупки жилья. Для вступления в организацию нет необходимости соответствия строгим критериям.

ЖНК имеет следующие недостатки:
  1. Большой размер первоначального взноса. Предварительно граждане должны накопить 35% от полной стоимости недвижимости, чтобы им выдали заем. Это условия может отличаться в разных организациях. Однако, размер взноса превышает ипотечный.
  2. Ограничения. Зачастую ЖНК работает только в определенных в регионах, что затрудняет покупку недвижимости для многих граждан.
  3. Недвижимость числится на балансе кооператива до полного погашения средств, взятых при займе. В свою очередь, при оформлении ипотеки жилье оформляется в собственность гражданина и выступает в качестве залога в банке.
  4. Длительное ожидание покупки недвижимости. Члены некоторых ЖНК имеют жалобы на организации, так как сроки приобретения жилья намного превышают обещанные. В некоторых случаях гражданам приходится ждать по несколько лет, даже если они полностью внесли все необходимые взносы.

Рассмотрев преимущества и недостатки ЖНК, граждане могут определить, стоит ли обращаться в кооперативы данного вида.

Сравнение ЖСК и ЖНК

Основное отличие этих организаций состоит в том, что ЖСК формируется исключительно для сооружения одного здания, при этом ЖНК не имеет таких ограничений и направляет собранные денежные средства на покупку и строительство объектов недвижимости разных видов и площади. Организация первого вида осуществляет деятельность в соответствии с законом ФЗ-214, а вторые с ФЗ-215.

Кроме того, формы кооперативов имеют отличия принципов накопления паевых взносов, а также их использования. ЖНК подразумевает взнос части денег в первую очередь, а остальную сумму выплачивает организация, после чего гражданин возвращает ссуду с выплатой процентов. В ЖСК все денежные средства задействуют в сооружении дома.

Эти организации отличаются рисками внесения дополнительных денег для граждан, если компания не сможет соорудить постройку за счет паевых взносов. Кроме того, заселение в квартиры доступно только после полной выплаты пая. По этим причинам более актуально обращаться в ЖНК.

Что выбрать: ипотеку или ЖНК?

Условия предоставления жилья в ипотеку и посредством взносов в ЖНК достаточно схожи. Основная разница состоит в том, что при обращении в банковские учреждения первоначальный взнос гораздо меньше и клиент сразу становится собственником жилья. Члены ЖНК становятся владельцами квартиры после полной выплаты ссуды и процентов по ней.

Однако, банки начисляют больше процентов и способны доказать, что объект недвижимости принадлежит им при отсутствии выплат по кредиту. Выбор способа приобретения жилья зависит от финансовых возможностей гражданина и его предпочтений, так как каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.

Заключение

Ознакомившись с представленной информацией, граждане смогут решить, стоит ли обращаться в ЖНК для покупки жилья. Они смогут сделать выбор между этим способом, ЖСК и ипотекой. Становясь членом ЖНК, граждане смогут на выгодных условиях получить объект недвижимости и стать его собственниками после полной выплаты ссуды. Стоит учитывать, что организации данного вида имеют и недостатки. Обращаясь в надежные организации, риски будут минимизированы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Квартира через жилищный накопительный кооператив

С появлением разнообразных ипотечных программ, вариант приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив (ЖНК) незаслуженно отошел на второй план. Но все же его стоит рассматривать в определенных случаях, он, как и другие возможности обзавестись собственной квартирой, имеет свои плюсы и минусы.

Особенности ЖНК

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

ЖНК – это организация некоммерческая, обеспечивающая сбор паевых взносов для покупки жилья. Регулируется деятельность такого кооператива Федеральным законом:

Чтобы вступить в накопительный кооператив достаточно паспорта. Здесь от участника не требуется идеальной кредитной истории, официального трудоустройства и большого пакета документов для рассмотрения. Главное вносить ежемесячные паевые взносы, размер которых оговаривается заранее. Всеми накоплениями пайщиков распоряжается кооператив, из них оплачивается:

  1. Строительство;
  2. Ремонт;
  3. Страхование;
  4. Содержание;
  5. Коммунальные услуги;
  6. Погашение займов;
  7. Уплата налогов.

Когда более половины стоимости квартиры будет оплачена вложенными средствами и окончится оговоренный период накоплений, участник кооператива получает из общей кассы деньги на покупку своего жилья. Оставшаяся половина стоимости квартиры оплачивается в течение 10-15 лет.

Основной особенностью (и отличием от ипотеки) в этом случае будет то, что пока участник кооператива не выплатит полную стоимость своего жилья, оно остается в собственности ЖНК. Вариант оформления ипотеки более привлекателен за счет того, что квартира сразу переходит в собственность заемщика, накладывается только обременение. Чтобы при этом не случилось с банком, проблем у собственника квартиры, пусть и в залоге, не будет. Произойдет только лишь смена кредитора. Жилищный кооператив – более рисковый вариант, так как является предприятием, пусть и некоммерческим, которое сложнее поддается контролю со стороны государства.

В случае экономического кризиса, заемщик, оформивший ипотеку, выигрывает: весь длительный срок ипотечного займа действуют условия кредитного договора, взимается фиксированный ежемесячный платеж, который на фоне растущих цен и обесценения денег, кажется уже относительно небольшим. А для участника жилищного кооператива все не так радужно – взносы могу вырасти на треть, кооперативы самостоятельно рассчитывают необходимый размер паевых взносов, которые должны компенсировать затраты ЖНК.

Преимущества и недостатки ЖНК

Плюсы жилищного кооператива в минимальном единовременном взносе (15 000 — 20 000 рублей против 20% от стоимости жилья при ипотеке), отсутствии необходимости собирать справки и предоставлять большой пакет документов, низкие проценты (5-7% годовых), по сути, покупка квартиры практически в длительную рассрочку.

Но чтобы застраховать себя от сильного роста паевых взносов потребуется детально изучить пункт договора, касающийся индексации. Размер индексации не ограничивается законодательно, поэтому из-за длительности схемы приобретения квартиры, лучше настоять на разумных рамках.

Читайте так же:  Петиция против повышения пенсионного возраста в рф

К рискам, связанным с участием в жилищном кооперативе можно отнести:

  1. Риск исключения из кооператива на общем собрании
  2. Убытки в пределах паенакоплений, связанные с деятельностью кооператива
  3. Наличие платежей, которые не будут учтены в стоимости будущей квартиры: вступительный взнос, членские взносы
  4. Возможность банкротства кооператива до окончательной выплаты всех взносов и перехода права собственности на квартиру к пайщику
  5. При досрочном выходе из кооператива длительный возврат первоначального взноса, возможно наложение неустойки за несоблюдение условий договора

Несмотря на все риски, жилищные кооперативы достаточно надежны, контроль над соблюдением ЖНК осуществляется ЦБ РФ. К тому же, риск можно считать оправданным за счет того, что ставка в два раза ниже, чем по ипотеке, но это работает лишь в условиях стабильной экономической ситуации: низком уровне инфляции, низких темпах просто цен на недвижимое имущество.

Накопительный кооператив выигрывает в отдельных деталях не только перед оформлением ипотечного кредита, но и перед жилищным строительным кооперативом, так как не имеет риска, связанного с «недостроем». Если ЖСК возводит или реконструирует дом для пайщиков, то пайщики ЖНК имеют дело уже с готовой недвижимостью. (см. статью « Что лучше: ипотека в банке или рассрочка у застройщика напрямую? «)

Насколько выгодно быть членом ЖНК?

Пример: Допустим стоимость квартиры 5 000 000 рублей, если оформить ипотечный кредит на 10 лет под 12% годовых, с первоначальным взносом 1 000 000 рублей, получим переплату в 6 888 156 рублей.Допустим в ЖНК первоначальный взнос (который копится постепенно) составит 35% от стоимости квартиры, то есть 1 750 000 рублей, оставшаяся сумма выплачивается постепенно при ставке в 5% годовых, получаем переплату в 886 819 рублей. Даже если помнить, что расчет очень грубый, и не учитывает вступительных и членских кооперативных взносов (несколько десятков тысяч рублей), некоторых особенностей начисления процентов, переплата все равно будет в разы меньше, чем по ипотечному кредиту.

Очевидно, что ЖНК позволяет на значительно более выгодных условиях обзавестись жильем, по сравнению с более дорогим ипотечным кредитом. ЖНК, как организация некоммерческая, нацелен ни на получение прибыли, а на финансовую взаимную выгоду пайщиков, удовлетворение их потребности в приобретении жилья. Не требуются справки, гарантии и поручительства. При определенных обстоятельствах (неофициальное трудоустройство, негативная кредитная история) участие в ЖНК – практически единственный способ обзавестись собственной недвижимостью.

Пайщику остается быть готовым к тому, что первые пару лет как минимум нельзя будет вселиться в приобретаемую через ЖНК квартиру и жилье станет собственностью только после выплаты всех паев. Так же отсутствует страхование рисков, характерное для банковских кредитов, что для некоторых будет даже плюсом, так как не будет «тринадцатого платежа» по ипотеке. Если все это приемлемо, то стоит отдать предпочтение именно жилищному накопительному кооперативу.

Преимущества и недостатки жилищно-накопительного кооператива

На сегодняшний день доступность жилья может обеспечиваться не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Две разновидности таких способов журнал «Казанская недвижимость» решил рассмотреть подробнее. Что же такое ЖСК и ЖНК?

По данным фонда «Общественное мнение», 69% населения сейчас не просто опасается ипотеки, а попросту исключает даже возможность ее взять. Причем 24% из них объясняют свою неготовность воспользоваться ипотекой недостатком финансовых средств.

Процентные ставки по кредиту в России все еще довольно высоки и, учитывая обязательное страхование приобретаемой недвижимости, ипотека обходится заемщикам очень дорого. В результате, переплаты по кредиту, в зависимости от его сроков и условий, могут достигать 80-150% стоимость ипотечного займа.

В такой обстановке наиболее приемлемым способом приобрести квартиру могут стать жилищные кооперативы.

Что такое жилищные кооперативы

Жилищные кооперативы – ЖСК и ЖНК — с каждым днем набирают всё большую популярность в обществе. Так называют некоммерческие организации в виде потребительских кооперативов, строго соблюдающих Жилищный кодекс России и осуществляющих деятельность по обеспечению всех членов кооператива недвижимостью в жилых домах. Каждый из подобных домов покупается или возводится на денежные средства кооперативов, в которые, в зависимости от разновидности кооператива, могут входить как простые граждане (физические лица), так и юридические лица.

Поскольку общая касса кооперативов обходится без средств кредитных организаций с их весомыми процентами, то квартиры для членов кооперативов в итоге будут стоить примерно вдвое дешевле, чем для тех же «ипотечников». Соответственно, главным преимуществом вступления в такой кооператив является наиболее дешевый способ покупки жилья в сравнение с его приобретением в кредит. Помимо этого, жилищный кооператив возводит или приобретает жилье без разных посредников, что вкупе с налоговыми вычетами также существенно уменьшает его себестоимость.

Кроме того, в отличие от ипотеки, для вступления в жилищный кооператив не требуется предоставления множества справок и подтверждения своей платежеспособности: обычно бывает достаточно лишь паспорта и копии трудовой книжки. Объясняется это весьма просто – недобросовестный член ЖК в процессе оплаты жилья отсеется сам, оставшись без ничего.

Директор ООО «АК БАРС Недвижимость» Олег Митюнин дал следующее определение альтернативным формам: «ЖСК и ЖНК являются самостоятельными инвесторами строительства. И включение в свои ряды новых членов они обосновывают возможностями предоставления своеобразной рассрочки».

При этом ЖСК преследует цель самостоятельно организовать строительство определенного многоквартирного дома. Другими словами, ЖСК – это объединение покупателей жилья, которое создается под конкретный объект недвижимости.

Закон никак не прописывает конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива. Это, пожалуй, один из наиболее существенных минусов ЖСК: кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения, вводить новые платежи. Юристы предупреждают: если ЖСК использует сложную схему платежей с большим количеством разновидностей взносов, то велика вероятность, что кооператив хочет запутать пайщиков и заставить их переплачивать.

Как это часто бывает, минус ЖСК одновременно является и его большим плюсом: кооператив может предложить своим членам гибкие, индивидуальные схемы оплаты. Например, в ЖСК (в отличие от ДДУ) не обязательно выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а можно, вселившись, продолжить платить за жилье (обычно такая рассрочка составляет 3-5 лет). Однако нужно помнить, что до полной выплаты пая собственником квартиры будет оставаться кооператив.

В связи с этим – закономерный вывод. «По большому счету, вся проблематика может быть связана с благонадежностью застройщика, — подтверждает эту мысль Олег Митюнин. — И чаще всего для конечного потребителя она определяется тем, будет достроен объект или не будет достроен». Он дает совет: муниципалитеты ведут учет ненадежных застройщиков. Все проблемные дома на учете. Поэтому нелишним будет заранее ознакомиться с этим списком.

Читайте так же:  Свидетельство о регистрации ип

«Покупатель должен, в первую очередь, ознакомиться с историей компании-застройщика (какие объекты он уже строил, какие материалы использует и т. д.) и с историей самого объекта. На сайте и в СМИ должна быть обязательно размещена проектная декларация», — уточняет глава «АК БАРС Недвижимость».

Деятельность жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) регулируется федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно закону, ЖНК – это «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». В отличие от ЖСК, он не привязан к одному дому.

На вопрос «Казанской недвижимости», не представляют ли ЖНК собой банальную «пирамиду» в самом что ни на есть мошенническом смысле, руководитель Департамента розничного бизнеса «ИнтехБанка» Всеволод Чернаков поясняет: «Ставшая привычной для нас ипотека – это американская форма предоставления жилищного кредита. А жилищно-накопительный кооператив – это немецкий вариант. При этой форме сначала идет накопление средств, а затем – предоставление кредитов за счет накопленных средств членов кооператива».

«Это не «пирамида» в негативном понимании этого понятия, т.к. ЖНК находятся под контролем Центробанка» — дополняет Олег Митюнин.

ЖНК устроен по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры член кооператива оплачивает в качестве первоначального паевого взноса, другую половину ему ссужает «из общего котла» кооператив. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплачивать проценты по этой ссуде.

Закон устанавливает набор взносов членов ЖНК. Это вступительный взнос, который платится единовременно при вступлении в кооператив, членский взнос, который платится ежемесячно и расходуется на текущую деятельность кооператива и паевой взнос, который платится регулярно и идет на оплату стоимости квартиры по частям. В этом смысле ЖНК — более удобная форма, чем ЖСК, который может бесконтрольно устанавливать новые платежи.

Однако нужно помнить, что ЖНК доплачивает за квартиры из тех денег, которые вносят другие пайщики. И здесь существует риск: если несколько пайщиков по каким-то причинам не будут в срок выплачивать проценты по ссуде или выйдут из кооператива, то у него попросту может не хватить средств для того, чтобы выкупить квартиры всем остальным – это так называемый эффект финансовой пирамиды. При ликвидации ЖНК, если член кооператива не успел внести паевой взнос в полном размере и не может быстро заплатить оставшиеся деньги, он будет вынужден по закону освободить жилое помещение и утратит право пользования им.

Пайщик может вернуть вложенные средства только при выходе из кооператива и только в том случае, если у самого ЖНК эти свободные деньги есть. При этом дополнительные траты в виде членских и вступительных взносов не возвращаются. Между тем, они могут составлять существенную сумму: обычно при длительной рассрочке — от 5 до 7% от размера ссуды в год, при кратковременной — от 1 до 3%. Однако в законодательстве сумма членских взносов никак не ограничивается. Она прописывается в уставе самих кооперативов, и последние оставляют за собой право менять эту сумму. Поэтому иногда складывается ситуация, когда кооперативы, действуя, фактически, как банки, устанавливают непривлекательные процентные ставки.

Эксперты обращают внимание: член кооператива вносит за квартиру не только деньги, но и проценты по ставке. Однако кооператив — не банк, и не вправе заниматься кредитованием, поэтому проценты называются «целевыми взносами членов кооператива». Это не значит, что взносы можно не платить, поскольку в случае их невыплаты вы лишаетесь квартиры — и это очень распространенная история.

И напоследок. Проанализировав «Перечень действующих на территории Российской Федерации жилищных накопительных кооперативов, включенных в реестр жилищных накопительных кооперативов» на сегодняшний день из более чем 80 мы нашли только два татарстанских.

«Как будут дальше развиваться жилищно-накопительные кооперативы в России, я сказать сейчас затрудняюсь, — прокомментировал ситуацию Всеволод Чернаков. — Могу лишь констатировать: все те псевдо-ЖНК, которые были выявлены в прежние годы, оказались действительно пирамидами. Вообще же идея очень здравая и интересная, но у нас, к сожалению, частично дискредитированная и не имеющая нормальной законодательной основы».

Как избежать рисков при покупке новостройки по договору с ЖСК? Плюсы и минусы жилищно-строительного кооператива

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по ДДУ или ЖСК.

Перед заключением договора ЖСК желательно ознакомиться с преимуществами и недостатками данного вида управления МКД.

Пайщики сталкиваются со многими рисками, однако при соблюдении правил кооператива могут сэкономить при покупке квартиры и в дальнейшем контролировать общие расходы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Отличия между ЖСК и другими формами управления МКД

При выборе формы объединения собственников необходимо обратить внимание на условия проживания, контингент жильцов в конкретном доме.

Важно учесть количество квартир, платежеспособность пайщиков, их готовность участвовать в общественной жизни, а также наличие надежных управляющих компаний. Особенности ЖСК можно проследить, если сравнить с иными формами управления.

Жилищный кооператив практически не отличается от ЖСК. Назначены одинаковые правила вступления, особенности управления, ежемесячные взносы. Разница лишь в том, что ЖК организуется после сдачи дома в эксплуатацию, а не на этапе его построения. ЖК — сообщество жильцов, в задачи которого входит улучшение уровня жизни каждого проживающего в доме.

Как и ЖК, ТСЖ создается после окончания строительства дома. Обычно его участниками становятся жильцы многоквартирных домов или люди, проживающие на расположенных рядом участках. Целью создания такого сообщества является совместное управление с равными правами или ведение хозяйственной деятельности, при котором любые важные действия осуществляются только после единогласного принятия положительного решения.

В задачи кооператива входит принятие решений об особенностях эксплуатации общего имущества, построении дополнительных объектов, которые после завершения изготовления станут совместным имуществом каждого члена ТСЖ. Возможна сдача в аренду объектов, принадлежащих участникам сообщества, однако только при принятии соответствующего решения на собрании.

Управляющая компания

В отличие от ЖСК и других объединений, УК является коммерческой организацией. В обязанности управляющей компанией входит решение любых вопросов, касающихся имущества как физических, так и юридических лиц, которое они вверили данной организации при заключении соответствующего договора.
Читайте так же:  Основные пункты должностной инструкции

Если жильцы доверяют решение важных вопросов, касающихся их недвижимого имущества, управляющей компании, они передают свои полномочия, которые в ЖСК можно использовать на коллективных собраниях.

После подписания договора такая организация получает право на распоряжение активами финансового фонда, ипотечным покрытием, может решать любые денежные вопросы.

  • Необходимость регистрации в Росреестре.
  • Обязательно назначение точной стоимости объекта, недопустимо ее изменение до окончания действия договора.
  • Назначение точной даты окончания строительных работ. При несоблюдении сроков застройщики выплачивают штрафы.
  • Рассрочка действует только до окончания процесса строительства. В ЖСК можно взять рассрочку на более длительный срок.

Плюсы и минусы

Данная форма управления имеет большое количество достоинств, однако выделяются и недостатки.

Плюсы:

  1. Пайщики могут сэкономить большое количество финансовых средств, так как квартиры в строениях, оформленных как ЖСК, дешевле аналогов.
  2. Если появляется необходимость в выполнении ремонта, срок его осуществления, а также количество выделяемых финансовых средств регулируется на коллективном собрании.
  3. Жильцы самостоятельно определяют количество расходов на различные нужды. Владельцы квартир принимают любые решения только в коллективе, благодаря чему хозяйственная деятельность полностью контролируется каждым из них, исключены непредвиденные траты. Если домом управляет частная организация, жильцы лишены права голоса при решении финансовых вопросов.
  4. Вкладчики могут запросить длительную рассрочку. Денежные средства можно вносить не только в период строительства здания, но и после заселения.
  5. Если происходит вселение временных жильцов, другие владельцы квартир получают уведомления. Так обеспечивается безопасность постоянно проживающих в доме лиц. Данная мера необходима в связи с повышенным уровнем преступности.
  6. Голосование на кооперативных собраниях производится в открытой форме, из-за чего исключается риск подтасовки результатов.

Минусы:

  1. Участниками ЖСК должны выступать 5 жильцов или более. Использовать данную форму управления можно только в том случае, если в доме предусмотрено более 5 квартир. При сокращении количества участников в период существования организации необходимо правильно произвести реорганизацию или ликвидацию.
  2. Правление жилищно-строительного кооператива избирается из его непосредственных участников методом всеобщего голосования. В большинстве случаев голоса отдаются в пользу наиболее активных членов, однако такие люди не всегда проявляют высокую компетентность в вопросах управления. В результате появляется необходимость в проведении их обучения, затраты часто распределяются между пайщиками.
  3. Каждый участник должен ежемесячно выплачивать определенную сумму взносов. Любые траты со стороны управления документально подтверждаются, однако при недобросовестности людей, ответственных за расходование денежных средств, возможно возникновение споров.

Какие сложности ждут членов и самих создателей кооператива?

Основные риски и неприятные ситуации:

  • Нередко происходит нарушение статьи 121 ЖК, регламентирующей процесс получения членства в ЖСК. В кооператив принимаются только те лица, которые были одобрены большинством голосов на собрании пайщиков. Иногда управляющие пренебрегают данным правилом, не уведомляя других жильцов.
  • Если по какой-то причине жилец не сможет своевременно оплатить членский взнос, внести коммунальные платежи, нарушит ЖК, откажется от соблюдения правил эксплуатации жилья, кооперативное собрание сможет принять решение о его выселении из квартиры.
  • Если в процессе сведения ежегодного баланса будут обнаружены какие-либо задолженности, в течении трех месяцев жильцы обязаны погасить долги, проведя дополнительный сбор финансовых средств.
  • Деятельность ЖСК контролируются специальной ревизионной комиссией, члены которой избираются на основании голосования пайщиков.

Статья 121 ЖК РФ. Прием в члены жилищного кооператива

[1]

  1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
  2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Риски заключения договора при покупке новостройки

Если при приобретении квартиры в новостройке вы заключаете договор ЖСК, сталкиваетесь с такими рисками:
  • При принятии в кооператив на основе заявления, а также факта уплаты членского взноса присутствует риск для нового участника, так как в случае возникновения судебных споров он не будет признан полноправным членом сообщества без документального подтверждения положительного решения кооператива.
  • Финансовые средства за квартиру в случае выселения бывшему участнику ЖСК выплачиваются лишь после погашения его долгов новым пайщиком. Сумма задолженности удерживается из возвращаемых средств.
  • Если управление будет проводиться неквалифицированно, возможна потеря денежных средств. Чтобы избежать данного риска, следует найти компетентного генподрядчика.
  • Деятельность ЖСК не контролируется со стороны государства.
  • Если общие долги жильцов не будут своевременно выплачены, на основании заявления кредиторов выйдет судебное постановление о ликвидации ЖСК (подробнее о ликвидации ЖСК, а также его реорганизации читайте здесь).
  • Есть вероятность введения дополнительных платежей.

Заключение

ЖСК предусматривает совместное решение важных финансовых вопросов, возможность выдачи квартиры новым жильцам только на кооперативных собраниях. Если устав объединения нарушается, возникают спорные ситуации. При соблюдении регламента организации пайщики могут заметить массу преимуществ данной формы управления МКД.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источники


  1. Введение в специальность «Юриспруденция». — М.: Юнити-Дана, 2013. — 264 c.

  2. Гуреев, В. А. Комментарий к Федеральному Закону «О судебных приставах» / В.А. Гуреев. — М.: Wolters Kluwer, 2017. — 208 c.

  3. Радько, Т. Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / Т.Н. Радько. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 608 c.
  4. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 1. Теория государства. — М.: Зерцало-М, 2011. — 516 c.
Преимущества и недостатки жилищно-накопительного кооператива
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here